Ev Alırken Nelere Dikkat Etmeli?

Ev Seçiminde Dikkat Etmeniz Gereken En Temel Noktalar

Güvenlik, ev alırken dikkat etmeniz gereken en temel konu. Depreme dayanıksız bir binada mülk edinmek risk almak anlamına gelir. Konut satın almadan önce binanın depreme dayanıklılık raporunu talep edebilirsiniz. Ayrıca bölgedeki deprem riskini de göz önünde bulundurmalısınız.

Bütçe konuları, ev satın alırken dikkat etmeniz gereken faktörler arasındadır. Mülkün satış fiyatının piyasa değerine uygun olması son derece önemlidir. Bu konuda emin olmak için aynı muhitte bulunan ve benzer özelliklere sahip olan dairelerin fiyatlarını inceleyebilirsiniz. Bu hususa dikkat ederek bütçenizi en verimli biçimde kullanabilirsiniz.

Ev Alırken Titizlikle İncelemeniz Gereken Faktörler

Satış ilanlarında yayınlanan fotoğraflar bazen yanıltıcı olabilir. Yalnızca bu görsellere bakarak ev satın almak pek iyi bir fikir değildir. Yeni mülkünüzü satın almadan önce bizzat yerine gidip görmenizi tavsiye ederiz. Bu sayede konutun asıl değerini, özelliklerini, bulunduğu muhidi ve çevresini görebilirsiniz.

Evin resmî durumu da dikkat edilmesi gereken bir konudur. Mülkün tapuda nasıl göründüğü, iskânının olup olmadığı gibi durumlar konut kullanımını etkiler. Örnek olarak; iskânı alınmamış bir ev satın aldığınızda elektrik ve suyu normalden daha pahalı fiyatlarla kullanmanız gerekir. Konut satın alma kararı vermeden önce tüm bu detaylardan emin olmanızı tavsiye ederiz.

Konut Kredisi Başvurusu Yaparken Dikkat Etmeniz Gereken Noktalar

Bankalar, evin ekspertiz değerinin %80’i oranında kredi verir. Geri kalan %20’lik kısmı peşinat olarak ödemeniz gerekir. Peşinat miktarının birikimlerinizi aşmaması, finansal istikrarınız açısından önemli bir konudur. Konut satın alırken bütçenize ve kredi olanaklarınıza uygun seçimler yapmanız tavsiye edilir. Bu seçimleri yapmak için farklı finans kuruluşlarının sunduğu kredi imkanlarına bakabilirsiniz. Söz konusu olanaklar hakkında detaylı bilgi edinmek isterseniz bankaların konut kredi ürünleri karşılaştırması amacıyla geliştirilen aracımızı kullanabilirsiniz.

Tapu İşlemlerinde Dikkat Etmeniz Gereken Noktalar

Tapu dairesine gitmeden önce bütün belgelerin hazır olduğundan emin olmalısınız. Satışa konu olan konutun fiyatı ve özellikleriyle ilgili bütün bilgiler doğru olmalıdır. Tapu işlemini bu bilgilerin doğruluğunu teyit ettikten sonra yapabilirsiniz. Bahsedilen konuya dikkat ederek ileride yaşanması muhtemel sorunların önüne geçebilirsiniz.

Bütçe Planlama

Konut satın alırken ekonomik durumunuzu düşünmeniz gerekir. Elinizdeki birikimin tamamını tek bir amaç için kullanmak iyi bir fikir olmayabilir. Bütçenize uygun bir seçim yaparak maddi kaynaklarınızı verimli bir biçimde kullanabilirsiniz. Kredi kullanmak, ev satın alırken verimli bir bütçe planı yapmanıza yardımcı olur. Bankaların finansman olanakları hakkında bilgi edinmek için konut kredisi hesaplama aracımızdan yararlanabilirsiniz.

Ön Elemeden Geçirme

Ev satın alırken aceleci davranmamanızı tavsiye ederiz. Bu konuda yanlış bir karar verdiğinizde telafisi zor olabilir. Konut alımı karar değişimi anlamında çok esnek olmayan bir adımdır. Bu sebepten ötürü kesin kararınızı vermeden önce ilginizi çeken evleri dikkatlice incelemelisiniz. Birkaç evi inceledikten sonra bütçenize ve yatırım amacınıza en uygun alternatife yönelebilirsiniz.

Satışta Aracı Olup Olmadığını Araştırma

Satışta aracı olması fiyatı doğrudan etkiler. Emlakçıların kanunlar kapsamında satış fiyatı üzerinden %2 ve üzerinde komisyon alma hakkı bulunur. Komisyoncu, bu ücreti hem alıcı hem de satıcıdan talep edebilir. Söz konusu komisyonlara KDV de dahil edilir. Dairenizi emlakçıdan almayı düşünüyorsanız masraflarınızı hesaplarken vergi dâhil komisyonu da dikkate almalısınız. Böyle bir durumda sadece daire fiyatına göre hesaplama yapmak bütçenizi sarsabilir. Bu masraftan tamamen kurtulmak için sahibinden satılık ev ilanlarına bakabilirsiniz.

Evin Krediye Uygunluk Koşulları

Ev satın alırken finansman kullanmayı düşünmeseniz bile krediye uygunluk koşullarını göz önünde bulundurmanız tavsiye edilir. Krediye uygunluk koşulları evin değeri hakkında bilgi verir. Bu koşullara sahip olmayan bir konut satın almak ilerleyen dönemlerde zaman kaybına ve yoğun masraflara sebep olabilir. Krediye uygun bir ev satın alarak bahsedilen risklerden korunabilirsiniz. Finansman koşullarına uygun bir konutun sahip olması gereken kriterler şunlardır:

• Konutun kat irtifakı ve mülkiyeti bulunmalıdır.
• Yeni yapılmış bir ev ise çoğu banka için en az %80 oranında bitmiş olmalıdır.
• Sonradan evin projesi dahilinde olmayan değişiklikler barındırmamalıdır.
• Konutun tapusu hisseli ise bütün hissedarlar paylarının satışını gerçekleştirmiş olmalıdır.

Yukarıdaki maddelere ek olarak konut tapusunun mesken biçiminde nitelendirilmiş olması önemli bir konudur. Bazı maş sahipleri arsa veya işyeri tapusuna sahip olan mülkleri ev olarak satışa sunabilir. Bu durum, barınma süreçlerinde zorluk çıkarabilir. Tam olarak bu sebepten ötürü, tapusunda mesken yazmayan evler kredi için uygun değildir.

Piyasa Fiyatı Karşılaştırması

Her evin belli bir piyasa değeri vardır. Bu değer, evin özelliklerine, bulunduğu binaya, konuma ve yakın olduğu olanaklara göre belirlenir. Bütçenizi doğru değerlendirmek için satış rakamının mülkün gerçek değerini yansıttığından emin olmanız gerekir. Satın almak istediğiniz konutun aşağıdaki özelliklerini muadilleriyle karşılaştırarak piyasa fiyatını bulabilirsiniz:

Konut fiyatını kira bedeli üzerinden belirlemek de mümkündür. Bunun için muadil konutların kira bedeli ortalamasını 215 ile çarpmak gerekir. Söz konusu işlemi yaparak evin piyasa değerine yakın bir sonuç elde edebilirsiniz. Bu hesaplamaları yaparak bütçenizi doğru değerlendirebilirsiniz.

İpotek ya da Haciz Araştırması

İpotekli ve haciz kaydı devam ettiği sürece mülkün devri mümkün değildir. Ev satın alırken bu hususa dikkat etmeniz gerekir. Ev, banka tarafından ipoteklendiyse tapu devri mümkün olabilir. Böyle bir durumda, ipotek bedelini ödeyip söz konusu tedbiri ortadan kaldırmanız yeterlidir. Banka dışında kuruluş ve şahıslar tarafından yapılan ipotek işlemlerinde böyle bir imkan söz konusu değildir. Bu tip mülklerde konut kredisi ile alım yapılamaz.

Evin Nem Durumu

Ev satın alırken konumunun yanı sıra yaşanabilir olmasına da dikkat etmelisiniz. Nem, özellikle eski evlerde görülen bir sorundur. Bu problem, evin kullanımını zorlaştırır ve tamirat masraflarını artırır. Rutubeti olan bir evde boyalar ve duvarlar sürekli dökülür. Rutubet aynı zamanda ciddi sağlık sorunlarına yol açar. Bu durum özellikle romatizma hastaları için büyük bir risk teşkil eder. Konut satın almadan önce rutubet durumunu kontrol edebilirsiniz. Bu durumu tespit etmek için uzman bir kuruma başvurarak ekspertiz raporu alabilirsiniz.

Ulaşım İmkanları ve Sosyalleşme Olanakları

Bir evin değeri, bulunduğu çevreden bağımsız olarak tespit edilemez. Mülkün bulunduğu konum kent imkanlarına ve sosyal olanaklara erişimi dolayısıyla yaşam kalitesini doğrudan etkiler. Barınma ve yatırım için doğru bir tercih yapmak isterseniz bütçeniz dâhilinde söz konusu olanaklara en yakın olan alternatife yönelebilirsiniz. Kültürel faaliyetlere, sosyal olanaklarına ve kent yaşamına yakın bir konut alarak bütçenizi doğru değerlendirebilirsiniz.

Apartman Kuralları ve Komşu Araştırması

Toplu konut alanlarında belli kurallar bulunabilir. Barınma amacıyla bir ev satın alıyorsanız bu kuralların sizin değerlerinizle örtüştüğünden emin olmanız gerekir. Evin bulunduğu apartmanda ve çevre oturan insanların sizinle aynı değerlere sahip olması son derece önemlidir. Bu konuya dikkat ederek olası tartışmalardan korunabilir ve huzurla yaşayacağınız bir eve sahip olabilirsiniz.

Kiracı Varsa Kira Sözleşmesi Araştırması

Kiracının haklarını koruyan kanunlar satış durumunda da geçerlidir. Mülkün kiracı tarafından kullanım koşulları eski ev sahibi tarafından yapılan sözleşme bittiğinde değiştirilebilir. Sözleşmenin bittiği tarihe kadar eski koşullar geçerlidir. Kiracının yeni satılan evden çıkmak için 6 aylık müddet hakkı bulunur. Kiracı kullanımında olan bir ev satın alırken bu konulara dikkat etmeniz tavsiye edilir. Mülk sahibinden kira sözleşmesini talep ederek konutun kullanım koşulları hakkında bilgi edinebilirsiniz.

Bankaların Kredi Ürünleri Karşılaştırması

Konut kredileri, ev alma süreçlerinde bütçe kontrolünü kolaylaştırır. Her bankanın sunduğu kredi ürünleri avantajları ve koşulları bakımından farklıdır. Konut satın almayı düşünüyorsanız bu ürünleri karşılaştırabilirsiniz. “Kredi maliyet oranı” parametresiyle doğru bir karşılaştırma yapabilirsiniz. Bu ölçüm, kredi kullanımında çıkan masrafların faiz oranına eklenmesiyle yapılır. Maliyet oranını hesaplayarak kredi ürünlerini doğru verilerle karşılaştırabilirsiniz.

Ödeme Planı

Ev satın alırken bütçenizi ve ekonomik durumunuzu düşünmelisiniz. Bütün yatırımlarda olduğu gibi konut satın alımlarında da kendinizi zora sokmadan hareket etmeniz tavsiye edilir. Kredi taksitlerinin bütçenize uygun olması bu açıdan oldukça önemlidir. Söz konusu taksitleri düzenli ödeyerek kredi puanınızın iyi seviyede kalmasını sağlayabilirsiniz.Bu konuda farklı ödeme planları ile önce çıkan Sarı Panjur konut kredisi ürünlerini görmek için içeriğimizi inceleyebilirsiniz.

Sigorta ve Dosya Masrafları Hesaplaması

Sigorta maliyeti, bankanın kendini ve kredi çeken müşteriyi korumak için talep ettiği bir ödemedir. Kredi alırken bu maliyeti hesaba katmak gerekir. Söz konusu ödeme, kullandırılan kredi üzerinden tahsil edilir. Sigorta ödemesine ek olarak bankalar kredinin binde beşi oranında dosya masrafı talep etme hakkına sahiptir. Bu masraflar, ilerleyen dönemlerde geri alınabilir. Söz konusu maliyetlerle ilgili detaylı bilgi edinmek için sigorta ve dosya masrafları hesaplaması yapabilirsiniz.

Gerekli Belgelerin Hazırlanması

Konut devrinin sorunsuz gerçekleşmesi için bütün belgeler eksiksiz bir biçimde hazırlanmalıdır. Belgelerin eksik veya yanlış olması devir işlemlerinin aksamasına sebep olur. Belgelerinizi eksiksiz tamamlayarak satın aldığınız evin mülkiyetini sorunsuz bir biçimde üzerinize geçirebilirsiniz. Ev satışlarında talep edilen belgeler şunlardır;

• Tarafların kimlik belgeleri ya da vekâletlerinin aslı,
• Tarafların vesikalık fotoğrafları
• Zorunlu Deprem Sigortası
• Gayrimenkulün bağlı olduğu belediye tarafından verilen rayiç bedel
• Evin tapu aslı (Tapular çıkmadı ise talep edilmez)
• Kredi kullanılacaksa banka ipotek belgeleri

Belgelerin beyan ettiği bilgiler eksiksiz ve doğru olmalıdır. Tapu işlemlerine gitmeden önce bu konudan emin olmanız tavsiye edilir. Zorunlu Deprem Sigortasının güncel olması da önemli bir konudur. Bu sigorta olmadan ev satmak veya kiralamak mümkün değildir.

Fiyatın Doğru Beyan Edilmesi

Mülk satışı için ödenen bedel resmi olarak belirtilen miktarla aynı olmaktadır. Gerçek olmayan bir fiyat üzerinden mülk devri yapmak alıcı ve satıcı açısından suçtur. Böyle bir durumda her iki tarafa da cezai işlem uygulanır. Beyanın eksik ya da ynalış olması durumunda yüksek miktarlarda vergi ziyaı cezası kesilir. Bu durumdan kaçınmak için satış bedelini doğru beyan etmeniz gerekir.

Tapu Harcı Ödemesini Yapacak Tarafın Belirlenmesi

Konut intikali, tapu harcı ödemeyi gerektirir. Bu harcın yalnızca alıcı tarafından karşılanacağına dair bir kanun yoktur. Söz konusu ödeme iki taraftan da yapılabilir. Tapu dairesine gitmeden önce harç ödeme konusunu mülk sahibiyle konuşmanız tavsiye edilir. Bu ödemeyi kimin yapacağını kararlaştırdıktan sonra devir işlemini gerçekleştirebilirsiniz. Ayrıca söz konusu masrafın hesaplanmasıyla ilgili detayları merak ediyorsanız “Tapu Harcı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?” başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.