Ev Alırken Nelere Dikkat Etmeli?

Ev Alırken Nelere Dikkat Etmeli_ (1)

Ev almak hemen herkesin hayalini kurduğu önemli bir ekonomik adım. Aynı zamanda geleceği inşa etmenin ilk basamaklarından biri. Ekonomik, bürokratik ve kişisel bütçe alanlarında pek çok dikkat edilmesi gereken faktörü barındıran bu konuda yardıma ihtiyacı olanlar için bir rehber hazırladık.

Siz de bu konuda desteğe ihtiyaç duyuyorsanız, ev alırken dikkat etmeniz gereken noktaları bu yazımızda ayrıntılı olarak bulabilirsiniz.

 

Ev Seçiminde

Dikkat Etmeniz Gereken

En Temel Noktalar

Evin konumu, fiyatı ve ölçüleri
Evin yer aldığı kat
Ulaşımın kolay olup olmadığı
Satışın sahibinden mi emlakçıdan mı yapıldığı
Krediye uygunluk

 

Ev Alırken Titizlikle İncelemeniz Gereken Faktörler

  • Bütçe 
  • Satışta aracı olup olmadığını araştırma
  • Evin krediye uygunluk koşulları
  • Piyasa fiyatı karşılaştırması
  • İpotek ya da haciz araştırması
  • Evin nem durumu
  • Ulaşım imkanları ve sosyalleşme olanakları
  • Apartman kuralları ve komşu araştırması
  • Kiracı varsa kira sözleşmesi araştırması

Konut Kredisi Başvurusu Yaparken Dikkat Etmeniz Gereken Noktalar

Tapu İşlemlerinde Dikkat Etmeniz Gereken Noktalar

  • Gerekli belgeleri hazırlanması
  • Fiyatın doğru beyan edilmesi
  • Tapu harcı ödemesini yapacak tarafın belirlenmesi

Bütçe Planlama

Ev aramaya başlarken bütçenizi gerektiği gibi belirleyerek plan yapmak bu aşamada yapmanız gereken ilk şey. Bütçe planlamada en önemli noktalardan biri ise gelirinize göre ne kadar kredi kullanabileceğiniz tahmini olarak hesaplamanızdır. Bunun için konut kredisi sayfamızı inceleyebilir, hesaplama aracımızı kullanarak aylık taksit miktarlarını öğrenebilirsiniz.  

Ön Elemeden Geçirme

Konut satın alımı, karar değişimi anlamında çok esnek olmayan bir adımdır. Bu sebepten ötürü kesin kararınızı vermeden önce ilginizi çeken aday evleri bir ön elemeden geçirmeniz, en doğru seçimi yapmanız açısından önemli.

 

100.000 TL 120 ay vadeli konut kredisi için bankaların kredi teklifleri

BankaFaizAylık TaksitToplam Ödeme
%1,241.606,01 TL194.071,20 TL Hemen Başvur
%1,311.657,72 TL200.233,40 TL Hemen Başvur
%1,341.680,12 TL202.924,02 TL Hemen Başvur
Tüm kredi tekliflerini gör

Satışta Aracı Olup Olmadığını Araştırma

Satın almayı düşündüğünüz konutun fiyatına göre emlakçılar mevzuat kapsamında %2 + KDV oranında hem alıcıdan hem de satıcıdan komisyon ücreti alabiliyor. Bu komisyon oranının görece yüksek olması gayrimenkul alımı esnasında meydana gelen tüm masraflarla beraber bütçenizi sarsabilir.

Bu yüzden konut araması yaparken sahibinden ev seçimi yapmanız ya da emlak komisyonunu da ev fiyatına dahil etmeniz gerekir. Ayrıca tapu harcı hesaplama ile ilgili detayları merak ediyorsanız, “Tapu Harcı Nedir ve Nasıl Hesaplanır?” yazımıza göz atabilirsiniz.

Evin Krediye Uygunluk Koşulları

Ev arama sürecinde eğer evin değeri kadar nakdiniz yoksa, krediye uygun olmayan bir konut için çaba harcamak hem vakit kaybettirir hem de bankaya ekspertiz ücreti ödeme riskini doğurur. Bu yüzden kredi uygunluğunu sürecin en başında araştırmanız önemlidir.

Krediye uygun konutun sahip olması gereken genel kriterler:

  • Konutun kat irtifakı ve mülkiyeti bulunmalıdır.
  • Yeni yapılmış bir ev ise çoğu banka için en az %80 oranında bitmiş olmalıdır.
  • Sonradan evin projesi dahilinde olmayan değişiklikler barındırmamalıdır.
  • Ev tapusunda özelliği “mesken” olarak nitelendirilmiş olmalıdır. 
  • Konutun tapusu hisseli ise bütün hissedarlar paylarının satışını gerçekleştirmiş olmalıdır.

Piyasa Fiyatı Karşılaştırması

Evin fiyatını tam olarak belirlemek kolay bir adım olmayabiliyor. Ancak ekspertiz şirketlerinin de kullandığı “muadili ev” ve “kira fiyatlarına” göre ev fiyatı belirleme yollarını deneyebilirsiniz. 

Muadili ev metodu, aynı yer ve katta bulunan ve aynı metrekareye sahip olan tüm evlerin değer ortalaması alınarak kullanılır.

Kira bedeli metodu ise ilgilendiğiniz konut muadillerinin kira bedeli ortalamasının 215 ile çarpılması sayesinde ev fiyatının hesaplanması yöntemidir. Bu formülde yer alan 215 sayısı, son dönemde yapılan hesaplamalarda kira yatırımının yaklaşık amorti süresi olarak düşünülür.

Bu iki yolu da tercih edip bulduğunuz değerlerin ortalamasını alarak daha gerçekçi bir ev değeri hesaplaması yapmanız mümkün.

İpotek ya da Haciz Araştırması

Satın almak istediğiniz konut üzerinde haciz kaydı olması halinde, hiçbir şekilde evin tapusunu alamazsınız. Evin ipotekli olması halinde ise ipoteği kabul etme şartı ile tapuyu üzerinize almanız mümkün. Fakat banka ipoteği dışında, şahıs ya da kuruluş ipoteği olursa konut kredisi ile alım yapamazsınız.

Evin Nem Durumu

Yeni ev alımlarında sıkça sorun oluşturabilen konuların arasında evin nemli olması yer alıyor. Özellikle ev yeni boyandıysa evin nemli olup olmadığını kolayca anlayamayabilirsiniz. Fakat ev dış yalıtımını inceleyerek fikir edinebilirsiniz. Eğer evin nemli olabilecek bir konumda olduğunu düşünüyorsanız, bir uzmanın fikrini almak en doğrusu olacaktır. Çünkü bu durum, genellikle oldukça masraflı olabiliyor.

Ulaşım İmkanları ve Sosyalleşme Olanakları

Ulaşım imkanları ya da gelecekteki ulaşım olanaklarına yakınlık, özellikle büyükşehirlerde ev bakanların hayatını son derece yakından etkileyen maddelerden. Bu faktör aynı zamanda evin değerini etkiler ve kazançlı bir yatırım olup olmadığını anlamanızı sağlar. Ulaşım imkanlarının yanı sıra, okul, hastane, park gibi yerlere yakınlık da eve artı değer katan ve zaman kazanmanızı sağlayan faktörler.

Apartman Kuralları ve Komşu Araştırması

Apartmanın kurallarının sizin değerlerinizle örtüşmesi, yönetiminin iyi yapılması ve komşular ile benzer fikirlere sahip olmanız, alacağınız evin içinize sinmesi açısından son derece önemli. Bu bakımdan evi satın almadan önce apartmanda yaşayanlar ile tanışmanız da seçiminizi kolaylaştırır.

Kiracı Varsa Kira Sözleşmesi Araştırması

Satın almayı düşündüğünüz evde kiracı var ise, yapılmış olan kira sözleşmesi koşullarını okuyarak bunları göz önünde bulundurmanız faydalı olur. Çünkü sözleşme bitimine kadar şartları kiracı kabul etmediği takdirde değiştiremezsiniz. Buna ek olarak kira sözleşmesi devam eden kiracının çıkmasını istemeniz halinde, kiracının yeni ev bulması için yasal olarak 6 ay kadar bir müddet hakkı bulunur.

Konut Kredisi Başvurusu Yaparken Dikkat Etmeniz Gereken Noktalar

Konut kredisi başvurusu esnasında, başvuru yaptığınız bankanın sigorta masrafları ve konut kredisi ile ilgili olan ve mecburi olan diğer ürünler ile bu ürünlerin masrafları hakkında bilgi talep etmeniz ve bu bilgileri yazılı olarak almanız size avantaj sağlar.

Bankaların Kredi Ürünleri Karşılaştırması

Herhangi bir bankaya başvuru öncesinde bankaların kredi ürünlerini karşılaştırmanız kazançlı çıkmanıza yardımcı olur.

Bunun yanı sıra bu karşılaştırmayı faiz oranı ile sınırlandırmayarak, kredi kapsamında çıkan bütün masrafların faiz oranına eklenerek hesaplandığı “kredi maliyet oranı” ile yapmanız karşılaştırmanızı daha sağlıklı şekilde yapmanızı sağlar.

Ödeme Planı

Bütçenizi sarsmayacak bir kredi ödeme planı seçimi yapmak, ödemelerinizin düzenli olmasını ve kredi puanınızın yüksek olmasını sağlayan faktörlerden. Ödeme planı çoğu zaman aylık sabit ödemeli olarak yapılsa da artan, azalan ve farklı koşullar size özel olarak da bankalarca sunulabiliyor. Bu konuda farklı ödeme planları ile önce çıkan Sarı Panjur konut kredisi ürünlerini görmek için içeriğimizden destek alabilirsiniz.

Sigorta ve Dosya Masrafları Hesaplaması

Mevzuat dahilinde aldığınız kredinin binde 5’i kadar dosya masrafı talep edilebilir. Fakat aracılar ve kurumlara bankalarca ödenen ekspertiz, ipotek ve sigorta ücreti gibi masraflar, dosya masrafına yasal olarak dahil edilmiyor. Bu anlamda özellikle sigorta masrafları bankalarda değişken olup bazen çok yüksek rakamlarda olabiliyor. Bu yüzden başvuru öncesinde sigorta masraflarını öğrenmeniz yararlı olur.

Tapu İşlemlerinde Dikkat Etmeniz Gereken Noktalar

Tapu işlemleri için dikkat etmeniz gerekenleri şu başlıklar altında inceleyebiliriz: 

Gerekli Belgelerin Hazırlanması

  • Tarafların kimlik belgeleri ya da vekâletlerinin aslı, 
  • Tarafların vesikalık fotoğrafları
  • Zorunlu Deprem Sigortası
  • Gayrimenkulün bağlı olduğu belediye tarafından verilen rayiç bedel
  • Evin tapu aslı (tapular çıkmadı ise talep edilmiyor)
  • Kredi kullanılacaksa banka ipotek belgeleri

Tapu müdürlüklerine bu belgeler ile başvuruda bulunarak satış işlemi için randevu almanız gerekir. Tapu harcı hesaplaması ve bu konuda ayrıntılı bilgi almak için Tapu Harcı Hesaplama yazımızı okuyabilirsiniz.  

Fiyatın Doğru Beyan Edilmesi

Satış bedelinin, esas bedelden düşük gösterilmesi alıcı ve satıcıya cezai işlem yapılmasına sebep olabilir. Beyanın eksik ya da yanlış olması durumunda, eksik beyan edilen meblağın harç ücretleri için gecikme faizi ve belirlenen harç ücretinin %25’i kadar vergi ziyaı cezası kesilir.

Tapu Harcı Ödemesini Yapacak Tarafın Belirlenmesi

Herhangi özel bir anlaşma yapılmadığı takdirde, yasal olarak alıcı ve satıcı tapu harcı ile tapu döner sermaye bedelini yarı yarıya öder. Fakat alıcı ve satıcının özel bir anlaşma yapmaması halinde dahi genel uygulama olarak bu masrafları alıcının ödemesi talep edilebilir.

Bu durum satış işlemleri esnasında sorunlara sebep olabilir. Bu yüzden ev fiyatı pazarlığı sırasında bu masrafların ödemesini konuşmanız, problemleri önleyecek bir tercih olacaktır.

Kaynaklar:

https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2018/06/20180605-9.htm

https://tkgm.gov.tr/tr

 

Ev Alırken Nelere Dikkat Etmeli?
5 (100%) 1 vote[s]
Facebook
Twitter
LinkedIn
WhatsApp

Henüz yorum yapılmamış, yorumunuzu aşağıya ekleyin!


Yorum Ekle

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir