Konut Kredisi

Konut kredisi yapılandırma en basit anlatımıyla mevcut kredi borcunun, yeni bir kredi ile baştan planlanmasıdır. Yeniden yapılandırmada, o gün geçerli olan kredi yapılandırma faiz oranları ile hesaplanmış yeni bir ödeme takvimi oluşturulur. Duruma göre taksit tutarları artabilir ya da azalabilir.  

Genellikle iki durumda yapılır:

• Güncellenen konut kredisi faiz oranları, kredinin kullanıldığı dönemdeki faiz oranlarından düşük olması durumunda tüketicinin talep etmesi ile,
• Kredi borcununun ödenememsi ve 90 günlük sınıra gelinmesi durumunda bankanın önerisi ile.

Borcunuzu ödemekte zorluk yaşıyorsanız bankanızla görüşerek kredi yapılandırma talebinde bulunabilirsiniz.

Konut kredinizi ödemekte zorluk yaşıyorsanız yapılandırarak aylık taksit tutarınızın düşmesini sağlayabilirsiniz. Eğer 90 günlük gecikmeniz varsa yasal takibe girersiniz. Yasal takibe girmeden önce banka size yapılandırma teklif eder. Bu olanaktan yararlanarak kredinizi yapılandırabilirsiniz. Bunun dışında herhangi bir zamanda da bankanızla görüşerek yapılandırma talebinde bulunabilirsiniz. Bu noktada belirtmek isteriz ki yapılandırma faiz oranları güncel faiz oranlarından ayrı belirlendiği için konut kredisi faizlerinin düşmesi, yapılandırma faiz oranının da düşeceği anlamına gelmez.

Konut kredisi çekebilmek için öncelikle belgelenebilir geliriniz ve en az 3 aydır devam eden sigortanız olmalıdır. Bunun yanı sıra kredi notunuz da bankanın kredi vermek için belirlediği aralığın içinde olmalıdır. Kredi notunuz ev kredisi alabilme ihtimalinizi etkilediği kadar bankanın size sunacağı faiz oranını da etkileyecektir. Bankaların açıkladığı düşük faiz oranları genellikle kredi notu en yüksek olan müşteriler için geçerlidir.

Başvuru şartlarını karşılıyorsanız sitemiz üzerinden bankalara kredi başvurusunda bulunabilirsiniz. Yaptığınız ilkbaşvuru ön onay niteliğindedir ve onaylanması halinde gerekli belgelerle birlikte şubeyle iletişime geçmeniz gerekir.

Peşinatsız ev kredisi ise inşaat firmaları ve bankaların yaptığı bazı anlaşmalar ile mümkün olabiliyor.İkinci cevap ise yasal olarak, aylık taksit ödemelerinin toplam tutarı hane gelirinin yüzde 50’sini geçmeyecek şekilde düzenlenir. Buna bağlı olarak almak istediğiniz konut kredisinin aylık taksit tutarı, hanede gelir sahibi olan herkesin toplam aylık kazancının yüzde ellisini geçmeyecek şekilde belirlenir. Almak istediğiniz kredi dışında ödemekte olduğunuz başka bir kredi varsa, o krediye ait aylık taksit tutarı da bu hesaba dahil edilir.

Tüm bunların yanı sıra kredi onayı alabilmenizdeki en önemli kriter kredi notu ve kredibiliteniz. Konut kredisi başvurusu yaptığınızda banka kredi geçmişinizi inceleyerek ne kadar kredi kullanabileceğinize bu bilgiler ışığında karar verir.

Tüm bunların yanı sıra kredi onayı alabilmenizdeki en önemli kriter kredi notu ve kredibiliteniz. Konut kredisi başvurusu yaptığınızda banka kredi geçmişinizi inceleyerek ne kadar kredi kullanabileceğinize bu bilgiler ışığında karar verir.Çekebileceğiniz maksimum kredi miktarı, gelirinizle doğru orantılıdır. Aylık taksitlerin toplam tutarı, belgelenebilir hane gelirinin %50’sini geçmeyecek şekilde düzenlenir. Alabileceğiniz maksimum konut kredisi de hane gelirinizin %50’si kadar olabilir.

Konut kredisi faiz oranları diğer kredilerde olduğu gibi banka faizleri ile doğru orantılı değişkendir. En uygun kredi faiz oranının hangi bankada olduğunu öğrenmek için karşılaştırma yapmanızda fayda var. HangiKredi’den dilediğiniz tutar ve vade için sorgulama yaptıktan sonra tüm bankaların konut kredisi faiz oranları tek ekranda görebilir, karşılaştırma yapabilirsiniz. Bankaların faiz oranları birbirinden farklı olduğu ve dönemsel olarak farklılık gösterebildiği için kredi veren bankalar her dönem için farklı olacaktır.  

Konut kredisi hesaplama, kullandırım oranı olan bir kredi ürünü. Yani almak istediğiniz konutun ekspertiz bedelinin sadece belli bir tutarına kadar kredi kullanabilirsiniz. Geri kalanı için nakitiniz olmalıdır. Satın almak istediğiniz evin ekspertiz değeri 500.000 TL ve altında ise %90'a kadar, 500.000 TL üzerinde ise %80'e kadar kredi kullanabilirsiniz. Konut kredisi tarafında 2020 yılı itibari ile BDDK'nın yaptığı açıklama doğrultusunda, 500 bin TL altında kredi kullananlar için %10, 500.000 TL üzerinde kredi kullananlar için ise %20 lik oranda peşinat talep edilecektir.

Konut kredisi faiz oranları dönemsel olarak düşebilir ya da yükselebilir, bankaların inisiyatifleri doğrultusunda değişiklik gösterir. Ülkenin genel ekonomisi ve bankanın kendi iç dinamikleri doğrultusunda bankalar her kredi türü için farklı bir faiz oranı belirler. Bu oranların herhnagi bir süreyle geçerliliği yoktur ve banka dilediği gibi değişiklik yapabilir. Bankaların güncel konut kredisi faizlerini öğrenmek için sitemizden hesaplama yapabilirsiniz.  

Ev kredisi başvurusu için online kanallar aracılığı ile ön başvuru yapabilirsiniz. HangiKredi’den konut kredisi hesaplaması yaptıktan sonra sitemiz üzerinden bankalara online başvuruda bulunabilirsiniz. Başvurunuz ön onaydan geçtikten sonra gerekli belgelerle birlikte bankaya başvuruda bulunmanız gerekir.   

Konut kredisi kapsamında arsa kredisi, ofis/iş yeri kredisi, konut geliştirme kredisi ve kentsel dönüşüm kredisi gibi alt türler bulunmaktadır. Gayrimenkul satın alma amacınıza yönelik olarak bu imkanlardan yararlanabilirsiniz.

• İkinci El Konut Kredisi: Konut kredisi hem ikinci el evler için hem de sıfır evler için kullanılabilir. Sıfır evler için de ikinci el evler için de konut kredisi şartları da faiz oranları da aynıdır. Sadece bazı durumlarda, sıfır ev projelerinin bankalarla anlaşması olabilir. Böyle durumlarda daha düşük faiz oranıyla ya da sıfır peşinatla konut kredisi kullanma imkanı sağlanabilir. 
• Sıfır Konut Kredisi: Konut kredisi sıfır evler için de ikinci el evler için de kullanılabilir. Sıfır evlerde müteahhitin ya da inşaatı yapan firmanın banka ile anlaşması varsa daha düşük faiz oranlarıyla kredi kullanma imkanı sunulabilir. Ayrıca yine anlaşma olması durumunda sıfır peşinatla da kredi kullanılabilir.

Konut kredisi ödemeleri eşit taksitli olabileceği gibi farklı şekillerde de olabilir. Ödeme planınız oluşturulurken bankanın sunduğu farklı ödeme tiplerinden birini tercih edebilirsiniz. Bu ödeme şekillerinden biri de ara ödemedir. Standart kredi ödemenize devam ederken belli dönemlerde ekstra ödeme yapmanız anlamına gelir. Örneğin yılın belli dönemlerinde prim ya da çift maaş alıyorsanız konut kredisi ödeme planınızı ara ödemeli olarak yaptırabilirsiniz.   

Konut kredisi ipotekli bir kredi türüdür. Yüklü miktarda bir borç olduğundan banka, bu borcu vermeye karşılık olarak vade sonuna kadar evi ipotek altına alır. Konut kredisi borcunu tamamen ödediğinizde ipotek fek işlemi ile evinizin üzerindeki ipoteği kaldırabilirsiniz. Konut kredisi ile alınan ipoteğin kaldırılması detaylarına bilgi merkezi sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Konut kredisi belli şartlar altında devredilebilir. Konut kredisini ödemekte olduğunuz evi kredisi ile birlikte satabilirsiniz ancak böyle bir durumda önce evi alacak kişiyle anlaşmanız sonra da banka ile iletişim kurmanız gerekir. Banka alıcının gelir durumu, kredi notu gibi kritlerlerini inceleyerek kredi vermeye uygun görürse ev satışını krediyi de devrederek gerçekleştirmeniz mümkündür.

Genel olarak kredi taksitlerinin toplamda 90 gün gecikmesi yasal takip ile sonuçlanır. 3 Aylık sürecin sonunda bankadan yapılandırma teklifi gelebilir. Eğer yapılandırma olmazsa hakkınızda yasal takip başlatılır. Konut kredisinde ev, bankanın ipoteği altında olduğundan eve banka tarafından el konulur.  

Bankalardan kredi çekebilmek için gereken temel şartlardan biri belgelenebilir gelirdir. Kredi, bankanın size verdiği bir borç olduğundan banka, bu borcun geri ödeneceğinden emin olmak ister. Bu nedenle ödeme düzeniniz hakkında fikir veren kredi notu ve alabileceğiniz kredi miktarını etkileyen gelir belgesi başvuru için olmazsa olmaz şartlar arasındadır. 

Konut kredisi çeken kişi vefat ettiğinde ilk olarak hayat sigortasının olup olmadığına bakılır. Sigortası bulunmayan kişilerin borcu bankanın talebi ile beraber mirasçılarına kalır. Mirasçılar borcu reddetme hakkına sahiptir. Miras reddedildiği takdirde borçlu kişinin mal varlığı araştırılır ve durum uygunluğu görüldüğünde borç haciz yoluyla temin edilir. Borçlu kişi üzerine bir mal varlığı yok ise banka borcun ödenmesini kefilden talep eder. 

Konut ve Ev Kredileri İçin Gerekli Evraklar 2022;

• Başvuru formu
• Kimlik belgesi
• Gelir belgesi (maaş bordrosu ya da vergi levhası)
• Serbest mesleğe sahip olanlar için ilgili meslek kuruluşundan alınmış üyelik belgesi fotokopisi
• Şirket sahipleri için şirkete ait ana sözleşmenin yayımlandığı ticaret sicil gazetesinin fotokopisi
• Yapımına henüz başlanmamış binalardan alınacak konutlar için inşaat ruhsatı (bu noktada konut projesi ile bankanın anlaşması olması gerekmekte.)
• Yapımı henüz tamamlanmamış binalardan alınacak konutlar için inşaat ruhsatı ve kat irtifakı belgesi
• Tamamlanmış binalardan alınacak konutlar için kat mülkiyeti tapusu fotokopisi
• Ekspertiz raporu (bankanın anlaştığı bilirkişiden hizmet alabileceğiniz gibi kendiniz de dışarıdan bir bilirkişi tutabilirsiniz.)

Kredi borcu olan ev satılabilir. Nakit para ile beraber konut kredisi kapatılabilir, ev üzerindeki banka ipoteği de kaldırılabilir. İpotek kaldırılabilmesi için de satacak kişi, bankadan önce tüketici kredisi çeker. Böylelikle konut kredisi borcunu kapatıp, tapudan ipoteği kaldırabilir. Daha sonrasında bankalar arası bir yazışma başlatılır ve satış işlemi gerçekleştirilir.

En uygun konut kredisini bulmak için hesaplama yaparken yalnızca faiz oranı ile kredinin toplam maliyeti belirlenemez. Çünkü konut kredilerinde ilave olarak şu ücretlendirmeler de yer alır:  

• Dosya masrafı
• Ekspertiz bedeli
• İpotek tahsis bedeli
• DASK ücreti
• Konut sigortası bedeli
• Hayat sigortası ücreti
• Ferdi kaza sigortası ücreti
• Hesap işletim ve ekstre ücretleri

Bunlara ek olarak eğer bir erken ödeme gerçekleşirse burada ceza söz konusu olabiliyor. Yani ev kredisi taksitlerinizin tamamını vadesinden önce ödemek isterseniz, ödemek istediğiniz tutarın en fazla %2 oranında ceza ödeyebilirsiniz. Bu durum, kredi veren bankanın inisiyatifinde. En ucuz ev kredisini bulabilmek için tüm bu etmenleri göz önünde bulundurmanız gerekiyor. Masraflar ile ilgili daha detaylı bilgilye konut kredisi çekme masrafları sayfamızdan ulaşabilirsiniz.

Ev kredilerinde tahsis edilen dosya masrafı, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından Resmi Gazete’de yayımlanan ilgili yönetmeliğe göre kredi tutarının binde 5’ini geçemez. Yani 100.000 TL’lik bir konut kredisinin dosya masrafı en fazla 500 TL olabilir. Dosya masrafsız konut kredisi kullanmak ise tamamen bankanın inisiyatifinde. Zaman zaman kredi veren bankalar bu yönde kampanya yapabiliyorlar. Yine ev sahibi olmak için bütçe hesaplaması yaparken dosya masrafını da hesaplamalarınıza dahil etmenizde fayda var.

Her iki kredi türü de; müstakil ev, daire, villa, işyeri, ofis, tarla, arazi, yazlık vb gayrimenkulleri satın almanıza olanak tanıyor ve benzer koşullara sahipler. Aralarındaki fark, 2007 yılında yapılan bir düzenlemeyle (Mortgage Yasası) ortadan kaldırıldı. Yani Türkiye’de mortgage kredisi ile ev kredisi eşanlamlı kavramlardır. Bu yasadan önce ev kredileri maksimum 5 yıl vade ile verilebiliyordu. Yapılan değişiklikle bu süre 180, hatta bazı bankalarda 240 aya kadar çıkabiliyor. Mortgage düzenlemesi sonrasında ev kredisi oranları da eskiye oranla daha düşük seviyelerde seyretmektedir. Mortgage sözcüğü, “kira öder gibi ev sahibi olmak” deyimini ülkemizde olanaklı kılmıştır. 

Ekspertiz ücreti, satın alınmak istenen gayrimenkule bedel biçen emlak uzmanına ödenen ücrettir. Bankalar, Sermaye Piyasası Kurulu’ndan lisans almış bağımsız ekspertizler ile çalışırlar. Bunlarda satın alınmak istenen konutun krediye uygun olup olmadığını ve ne kadarına kadar kredi verilebileceğini belirler. Ekspertiz raporunda alınmak istenen konutun; imar durumu, altyapısı, adresi, yaşı, katı, kapı numarası, yapı tipi gibi detaylı bilgiler yer alır. Ekspertiz ücretinin sabit bir oranı ya da değeri yoktur, bankadan banakaya değişiklik gösterir. 

Ev kredisi ile alınan eve ortak tapu yapılabilmesi mümkün. Böyle bir durumda taraflar için ayrı ayrı kredi açılır ama konutun tamamına ipotek konulur. Ortaklardan biri ya da tamamı kredi talebinde bulunabilir. Kredi talebinde bulunan her tüketici banka tarafından ayrı ayrı değerlendirilir. Konuyla ilgili daha detaylı bilgileri "Konut kredisi ile alınan eve ortak tapu nasıl kaldırılır?" yazımızdan okuyabilirsiniz.

İcra yoluyla gayrimenkul alırken kredi başvurusu yapılabilir. Bununla birlikte bu başvuruların kredi veren bankalar tarafından onaylanma ihtimali, bu tip evlerin hukuki durumu nedeniyle son derece düşüktür. Yani satış sonrası mahkeme yolunun açık olması ve akabinde alınacak olan kararların belirsizliği nedeniyle bankalar bu tarz durumlarda kredilere onay vermeye pek sıcak bakmıyorlar.   

Evin tamamı için konut kredisi çekmek, banka ile inşaat firması arasında özel bir anlaşma yoksa mümkün değil. Eğer kredi notunuz yüksek ve geliriniz yeterliyse evin uzman raporunda yer alan bedelinin en fazla yüzde 90’ı kadar kadar kredi çekebilirsiniz. En düşük konut kredisi veren bankalara bakıldığında ise müşterilerin mağdur olmaması için peşinat için de kredi verilebiliyor.

Konut kredisi adı altında olmasa da ihtiyaç kredisi ya da kampanyalar kapsamında bu seçenekten yararlanmak mümkün. Eğer aldığınız konut bankanın anlaşmalı olduğu bir projeden ya da kurumdan ise genelde peşinat için uygun faiz oranları ile kredi kullandırılabiliyor. Burada da kredi notunuz ve geliriniz çok önemli. Projeden olmasa bile ihtiyaç kredisi ile peşinat veren bankaları da önceden araştırmanız gerekli. Bu noktada konut kredisi, varsa diğer kredi ve kredi kartlarınız ve ihtiyaç kredisinin aylık ödemelerinin, aylık maaşınızın yarısını geçmemesi gerekiyor.