Konut Kredisi

Konut kredisi ile ev alabilmek için almak istediğiniz evin konut kredisine uygun olması gerekir. Ev kredisine uygun konutlarda şu özellikler olmalı:

• Kat irtifakı ya da kat mülkiyeti alınmış olması
• Evin iskanlı olması
• Evin yüzde 80’inin tamamlanmış olması
• Evin üzerinde ipotek olmaması

İnşaat firması ile bankaların arasında anlaşma olması halinde proje halindeki konutlar için de kredi kullanılabilir. Alınmak istenen konut, oturulmayacak derecede hasarlıysa banka kredi vermek istemeyebilir.

Konut kredisi hesaplaması yaparken ev kredisi faiz oranlarının yanı sıra dosya masrafı, banka komisyonu, yıllık maliyet, kredilendirme  oranı, kefil sayısı gibi etmenlere de dikkat etmeniz gerekir. En uygun konut kredisi seçeneğine ulaşmak için sitemizde yer alan konut kredisi hesaplama aracını kullanabilir ve kredilerle ilgili detaylara ulaşabilirsiniz. Banka faiz oranları değişken olduğundan ev alma niyetiniz varsa, en uygun krediyi bulabilmek için bir süre sitemizden ev kredisi hesaplaması yaparak konut kredisi faiz oranlarını takip etmenizi tavsiye ederiz.Faiz oranı tüm kredi türlerinde önemlidir fakat konut kredisi hesaplaması yaparken bilhassa önemlidir. Zira çekilen tutar yüksek ve vade süreleri uzun olduğu için, oranlar arasındaki küçük farklar bile toplam geri ödeme rakamına ciddi bir şekilde yansıyabilir. Dolayısıyla konut kredisi hesaplamasında faiz oranları son derece önemlidir. Ayrıca ev kredisi hesaplamasında unutulmaması gereken bir diğer nokta ise peşinatın önemidir. Peşinatınız ne kadar fazla ise kullanacağınız kredinin meblağsı da o denli düşük olacaktır. 

Yukarıda belirttiğimiz gibi faiz oranları son derece önemlidir. Bununla birlikte konut kredilerinde vade süresi de çok önemlidir. Zaten faizin oranını, belli bir ölçüde bu vade süresi belirler. Yani ödeyeceğiniz taksit sayısı ne kadar çok olursa faiz oranı o kadar yüksek olur. Örnek verecek olursak 60 ay vadeli bir konut kredisi ile 120 ay vadeli bir ev kredisi için ödeyeceğiniz tutar aynı olmayacaktır.

Burada esas olan bir dengeyi tutturmaktır. Bu da, bütçeniz çerçevesinde aylık taksit tutarı ile toplam geri ödeme rakamı arasındaki dengedir. Şöyle izah edebiliriz: Faiz ödemesini az tutmak için vade süresini kısa tuttuğunuzda taksitleriniz yüksek olacaktır. Taksit tutarını aşağıya çekmek için borçlanma süresini yukarı çektiğinizde ise geri ödediğiniz toplam tutar yüksek olacaktır.

Unutmayın! Ödemelerin yalnızca bir 1 ay aksaması bile sonraki ay sizi ciddi bir borç yükünün altında bırakabilir. Bu nedenle konut kredisi hesaplaması yapmak, ince bir dengeye bağlıdır. Hem ileride oluşabilecek nahoş durumlara karşı aylık ödemelerin bütçeyi zorlamamasına dikkat etmeli hem de gereksiz faiz ödemesi yapmaktan kaçınmak gerekir. Ödemelerde sorun yaşamamak için bütçenize göre en uygun ev kredisini bulmanızı tavsiye ederiz. 

Sonuç olarak diyebiliriz ki sizin için en uygun konut kredisi, faiz oranı en düşük olan değil, bütçenizi en az yoran konut kredisidir.

En uygun ev kredisini bulmak için konut kredisi hesaplaması yaparken yalnızca faiz oranı ile kredinin toplam maliyeti belirlenemez. Çünkü konut kredilerinde ilave olarak şu ücretlendirmeler yer alır:

• Dosya masrafı
• Komisyon ücreti
• Ekspertiz bedeli
• İpotek tahsis bedeli
• İpotek fekki bedeli
• DASK ücreti
• Konut sigortası bedeli
• Hayat sigortası ücreti
• Ferdi kaza sigortası ücreti
• Hesap işletim ve ekstre ücretleri

Bunlara ilave olarak eğer bir erken ödeme gerçekleşirse bunun da cezası vardır. Yani ev kredisi taksitlerinizin tamamını vadesinden önce ödemek isterseniz, ödemek istediğiniz tutarın en fazla %2 oranında ceza ödeyebilirsiniz. Bu durum, kredi veren bankanın inisiyatifindedir. En ucuz ev kredisini bulabilmek için tüm bu faktörleri göz önünde bulundurmanız  gerekir. 

Ev kredilerinden tahsis edilen dosya masrafları, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından Resmi Gazete’de yayımlanan ilgili yönetmeliğe göre kredi tutarının binde 5’ini geçemez. Yani 100.000 TL’lik bir konut kredisinin dosya masrafı en fazla 500 lira olabilir.

Tabii dosya masrafsız konut kredisi de kullanabilirsiniz. Bu tamamen bankanın inisiyatifindedir. Zaman zaman kredi veren bankalar bu yönde kampanya yapabiliyorlar. 

Konut kredisi ile ev almak isteyenlerin merak ettiği konulardan biri ne kadar kredi alabilecekleri. Ne kadar ev kredisi alabileceğiniz üç değişkene bağlı: Evin ekspertiz değeri, hanenin geliri ve kredibiliteniz.

Evin ekspertiz değeri bankanın vereceği kredi tutarını etkiler çünkü evin ekspertiz değeri üzerinden en fazla yüzde 80’i için kredi kullanabilirsiniz. Geri kalan yüzde 20 için peşinatınız olmalıdır.

Ne kadar konut kredisi alabilirim sorusunun ikinci cevabı hane geliri ile ilgili. Yasal olarak, aylık taksit ödemelerinin toplam tutarı hane gelirnin yüzde 50’sini geçmeyecek şekilde düzenlenir. Buna bağlı olarak almak istediğiniz konut kredisinin aylık taksit tutarı, hanede gelir sahibi olan herkesin toplam aylık kazancının yüzde ellisini geçmeyecek şekilde belirlenir. Almak istediğiniz konut kredisi dışında ödemekte olduğunuz başka bir kredi varsa, o krediye ait aylık taksit tutarı da bu hesaba dahil edilir.

Tüm bunların yanı sıra konut kredisi almanızdaki en önemli kriter kredi notu ve kredibiliteniz. Konut kredisi başvurusu yaptığınızda banka kredi geçmişinizi inceleyerek ne kadar kredi kullanbileceğinize bu bilgiler ışığında karar verir.

Ekspertiz ücreti, satın alınmak istenen gayrimenkule bedel biçen emlak uzmanına ödenen ücrettir. Bankalar, Sermaye Piyasası Kurulu’ndan lisans almış bağımsız ekspertizler ile çalışırlar. Bunlarda satın alınmak istenen konutun krediye uygun olup olmadığını ve ne kadarına kadar kredi verilebileceğini belirlerler. Kredilendirme oranı hakkında ilgili başlıkta ayrıntılı bilgi verilmektedir.

Bankalar, kredinin kullanıldığı konutu, kredi müddetince ipotek ederler. Tapu Kadastro dairesinde bu sebeple ortaya çıkan masrafları da tüketicilerden tahsis ederler. Aynı şekilde bu ipoteğin kaldırılması hasebiyle doğan masraflar da tüketicilerden tahsis edilir.

Ev kredisi kullandırımında bankalar, kredi başvurusunu yapan kişiden hayat sigortası ve ferdi kaza sigortası yaptırmasını beklerler. Ayrıca ilgili konutun sigortalanmasını ve DASK’ının da yatırılmasını ön koşul olarak sunarlar. Hepsi toplandığında kayda değer bir başka masraf daha ortaya çıkmış oluyor.

Konut kredisi başvurusu prosedürleri diğer tüketici kredilerinde olduğundan biraz daha farklıdır. Ev kredisi başvurusunda ilgili konut, krediyi onaylayan bankaya ipotek edileceği, kredinin vadesi uzun yıllar olduğu ve kredi tutarı yüksek olduğu için süreç biraz farklı ilerlemektedir.

Öncelikle satın almak istediğiniz gayrimenkulün krediye uygun olması gerekmektedir. Bu noktada bankaların belirlediği ve SPK lisansı bulunan bağımsız emlak uzmanları devreye girerler. Birtakım kıstaslara göre evin, uzun vade süresince rehin edilip edilemeyeceğine karar verirler. Ve tabii yine o kriterlere göre eve bir fiyat biçerler. Siz de kredinizi bu fiyatlandırma üzerinden kullanırsınız. Konut kredisi başvurusunda kredilendirme oranı, konut için belirlenen fiyatın en fazla %75’i olabilir. Bu nedenle konut için belirlenen değerin en azından %25’ini nakit olarak ödemeniz gerekir. Peşinatsız konut kredisi kullanımı ise, tıpkı faizsiz ev kredisi kullanımı gibi (bankalar üzerinden) söz konusu değildir.

Ev sahibi olmak isteyenler bankaların sunduğu konut kredisi ürünleriyle kira öder gibi ev sahibi olabilirler. Konut kredisi için en uzun vade 360 ay yani 30 sene olabilmekte. İpotekli kredi ürünlerinden olan konut kredisinde kredilendirme oranı olduğundan almak istediğiniz evin ekspertiz tutarının en fazla yüzden 80'i için konut kredisi kullanabilirsiniz. Geri kalan tutar için peşinatınız olmalıdır. Sitemizde yer alan konut kredisi hesaplama aracını kullanarak konut kredisi faiz oranlarını görebilir, en uygun konut kredisi veren bankalara online konut kredisi başvurusunda bulunabilirsiniz. konut kredisi en uygun hangi bankadadır diyorsanız hemen konut kredisi hesaplayın!

Konut kredisi başvurusu için şu belgeler gereklidir:

• Başvuru formu
• Kimlik belgesi
• Gelir belgesi (maaş bordrosu ya da vergi levhası)
• Serbest mesleğe sahip olanlar için ilgili meslek kuruluşundan alınmış üyelik belgesi fotokopisi
• Şirket sahipleri için şirkete ait ana sözleşmenin yayımlandığı ticaret sicil gazetesinin fotokopisi
• Yapımına henüz başlanmamış binalardan alınacak konutlar için inşaat ruhsatı (bu noktada konut projesi ile bankanın anlaşması olması gerekmekte)
• Yapımı henüz tamamlanmamış binalardan alınacak konutlar için inşaat ruhsatı ve kat irtifakı belgesi
• Tamamlanmış binalardan alınacak konutlar için kat mülkiyeti tapusu
• Ekspertiz raporu (bankanın anlaştığı bilirkişiden hizmet alabileceğiniz gibi kendiniz de dışarıdan bir bilirkişi tutabilirsiniz)

Konut kredisinde doğru ödeme planını seçmek, kredinizi kolayca ödemeniz açısından çok önemli. Konut kredinizi aylık eşit taksitler ödeyebileceğiniz gibi farklı düzenlerde de ödeyebilirsiniz. Ev kredileri için bankalar farklı ödeme planları sunabilmekte. Bu ödeme planlarıarasında artan taksitli, azalan taksitli, ara ödemeli gibi pek çok farklı ödeme planı bulunmaktadır. Konut kredisi ödeme planını seçerken gelir durumunuzu, gelirinizin düzenini ve gelecekte gelirinizin ne kadar olacağını göz önünde bulundurmalısınız.

Konut kredisi yapılandırması en basit anlatımıyla; mevcut kredi borcunun, yeni bir kredi ile baştan planlanmasıdır. Yeniden yapılandırmada, o gün geçerli olan konut kredisi faiz oranları ile hesaplanmış yeni bir ödeme takvimi oluşturulur. Duruma göre taksit tutarları artabilir ya da azalabilir.

Genellikle iki durumda yapılır:

1. Merkez Bankası (MB) tarafından güncellenen konut kredisi faiz oranlarının, kredinin kullanıldığı dönemdeki faiz oranlarından düşük olması durumunda (yeni bir ödeme planı için).
2. Aylık kredi taksitlerinin yüksek gelerek ödenememesi durumunda (vade süresinin uzatılarak aylık taksit tutarlarının düşürülmesi için).

Konut kredisi borcunun yeniden yapılandırması hakkında daha fazla bilgi almak için ilgili makalelerimizi okuyabilirsiniz.

Kredi borcu devam eden evler belli koşullarda satılabilir elbette. En çok uygulanan 2 yöntemden biri, evin ipoteğinin kaldırılarak devredilmesidir. Yani evi sizden satın almak isteyen kişi bankaya olan borcu tamamen kapatır ve tapu devir işlemleri bu şekilde gerçekleşir. Diğer seçenek ise evi, konut kredisi borcu ile birlikte olduğu gibi devretmektir.

Çok fazla uygulanmayan bir diğer yol ise şöyledir: Borç azalmış ise, bireysel tüketici kredisi çekilerek konut kredisi borcu kapatılabilir. Bu sayede rehin durumu kalkar ve ev devredilebilir.

Konut kredisi ile ev aldığınızda yaptırmak zorunda olduğunuz tek sigorta DASK yani Zorunlu Deprem Sigortası'dır. Bunun dışındaki sigortalar bankanın ya da tüketicinin istediği doğrultusunda yapılır. Bazı bankalar konut kredisi vermek için hayat sigortasını zorunlu tutsa da aslında yasal olarak böyle bir zorunluluk yoktur. 

Yasal olarak ipotekli ihtiyaç kredisiyle gayrimenkul alımı mümkündür. Bankaya ipotek olarak gösterilecek, emlak değeri olan bir taşınmaz üzerinden daha yüksek meblağlarda kredi kullanılabilir. İpotekli bireysel kredi ile şu koşullarda gayrimenkul sahibi olabilirsiniz:

• 1.000.0000 TL’ye kadar nakit para desteği
• En fazla 48 ay vade
• Kredilendirme oranı, teminat olarak gösterilen taşınmazın niteliğine ve bankaya göre değişebilir.

Yukarıda belirttiğimiz maddeler tamamen bankaların inisiyatifindedir. Örneğin bazı bankalar kampanya çerçevesinde 3 ayda 1 ödeme imkanı da sunabilmektedirler.

Her iki kredi türü de; müstakil ev, daire, villa, işyeri, ofis, tarla, arazi, yazlık vb gayrimenkulleri satın almanıza olanak tanıyor ve benzeri koşullara sahiplerse aralarındaki fark nedir?  

Aralarındaki fark 2007 yılında yapılan bir düzenlemeyle (Mortgage Yasası) ortadan kaldırıldı. Yani Türkiye’de mortgage kredisi ile ev kredisi eşanlamlı kavramlardır. Zira bundan önce ev kredileri maksimum 5 yıl vade ile verilebiliyordu. Yapılan değişiklikle bu süre 180, hatta bazı bankalarda 240 aya kadar çıkmaktadır. Mortgage düzenlemesi sonrasında ev kredisi oranları da eskiye oranla daha düşük seviyelerde seyretmektedir. Ezcümle, Mortgage sözcüğü, “kira öder gibi ev sahibi olmak” deyimini ülkemizde olanaklı kılmıştır.

Esas olarak icra yoluyla gayrimenkul alırken ev kredisi başvurusu yapılabilir. Bununla birlikte bu başvuruların kredi veren bankalar tarafından onaylanma ihtimali son derece düşüktür. Sebebiyse bu tip taşınmazların hukuki durumlarıdır. Yani satış sonrası mahkeme yolunun açık olması ve akabinde alınacak olan kararların belirsizliği nedeniyle bankalar bu tarz durumlarda kredilere onay vermeye pek sıcak bakmamaktadırlar.

Konut kredisi borcunuzu 90 gün boyunca ödememeniz halinde hakkınızda yasal takip başlatılır. Konut kredisi, ipotekli bir kredi ürünü olduğundan borcunuzu ödememeniz halinde almış olduğunuz konuta banka el koyar ve satışı gerçekleşir. Konut kredisi borcunuzu ödemekte zorluk çekerseniz bankanızdan yapılandırma talep edebilirsiniz.

Tapu harcı, taşınmaz alım-satımlarında tahsil edilen hizmet bedelidir. Tapu işlemlerinin gerçekleşebilmesi için öncelikle tapu harcı yatırılmalıdır. Dönemsel farklılık gösterebilen tapu harcı oranı, Mayıs 2018’de Resmi Gazete’de yayımlanan kararla 31 Ekim 2018 tarihine kadar binde 15 olarak belirlenmiştir. Satışa söz konusu olan konutun satış değerinin az gösterilerek, tapu harcının olması gerekenden az ödenmesi halinde tapu harcı cezası ödenir. Tapu harcı, alıcı ve satıcı tarafından ayrı ayrı ödenir.

Tapu Harcı Hesaplama Aracı için tıklayınız