Konut Almak Bir Yatırım mıdır?

Eğer elimizde tasarruf ettiğimiz bir para bulunuyorsa, bu parayı enflasyonun olası etkilerinden koruyup nasıl değerlendirebileceğimizi araştırmaya başlıyoruz. Döviz mi alsak, TL’de tutup mevduat mı yapsak, tahvil mi alsak, altın mı alsak, borsaya mı girsek, kripto yatırımını mı düşünsek ya da gayrimenkul alarak mı bu parayı değerlendirsek diye çok seçenekli bir değerlendirme sürecinden geçiyoruz. Bu yazımızda konut alarak önemli bir miktarda birikimimizi bu yatırıma ayırmanın iyi bir seçenek olup olmadığını inceleyeceğiz.

Konut Kredilerini İnceleyin!

Konut Yatırımlarının Geri Dönüş Süreleri

Konut alırken en önemli kriterin, konuta yatırımın buradan gelen kiralar ile geri dönüş süresi olduğunu söyleyebiliriz. Türkiye geneline bakacak olursak bu süre 20 yıl ila 25 yıl arasında değişiklik gösteriyor. Peki konunutta geri dönüş süresi nasıl hesaplanıyor diye merak ediyorsanız bu konuyu açalım: Siz bu gayrimenkulü satın alırken bir ücret ödediniz, bunu konut fiyatı olarak yazalım, bu evi kiraya verdiğinizde de bu evden her ay bir gelir elde edeceksiniz diye düşünelim. Kaç ay kira alırsanız bu konuta ödedidiğiniz fiyata ulaşabiliyorsunuz? İşte bu süreye dönüş süresi deniliyor. Bunu ay cinsinden yazarsanız aylık kira çarpanı, yıl şeklinde yazarsanız da yıllık kira çarpanı oluyor. 

Konut sahibi olanların ödemesi gereken vergiler hakkında detaylı bilgi edinmek için Bilgi Merkezimizi ziyaret edebilirsiniz.

Kira Çarpanını Nasıl Hesaplarsınız?

Bir de örnekle anlatalım. 600 bin lira vererek bir ev aldınız ve bu evi aylık 2500 lira karşılığında başka birisine kiraladınız. Bu evden yılda 12 ayda toplam 30 bin lira gelir elde edersiniz. Evin kendi masrafına ulaşmanız için 600 bin lirayı, yıllık 30 bin gelirinize bölerseniz, 20 yılda ev yatırımınızın kendi ücretini ödeyerek geri dönüşünü tamamlandığını göreceksiniz. Tabii ki bu işin konut ücretinin geri dönüş kısmı. Satın alınan gayrimenkul aynı zamanda değerleniyor da. Yani evin kendisinin de değerlenmesi söz konusu. Böylece hem kira ile evin ücreti ödeniyor hem de evin değerinin artmasıyla yatırımınız değerleniyor.
Konut almanın avantajlarını ve dezavantajlarını aşağıdaki gibi sıralayabiliriz.

Konut Yatırımın Avantajları

• Ev yatırımında zamanlama ve yer seçimi oldukça önemli. Eğer bu ikisini dikkatli seçmişseniz, gayrimenkul yatırımınız diğer tüm alternatif yatırım araçlarından daha fazla getiri sağlayabilir.
• Gayrimenkul yatırımı bir fiziksel yatırımdır. Yani evin değeri değişse de evin varlığı orada bulunmaya devam eder. Bu evde kalmak isterseniz, değerinden bağımsız olarak yine bu yönde değerlendirmeye devam edebilirsiniz. Daha az ücret karşılığında da olsa kiraya vermeye devam edebilirsiniz.
• Geleneksel yatırım türlerinden biri olan gayrimenkul yatırımının tercih edilmesinin bir sebebi de ülkemizde konutların değer kaybetmemesi olarak gösterilebilir.
• Yan gelir sunar. Evinizi kiraya verdiğinizde her ay belli bir oranda gelir sağlamanızı sağlar. Bu kira her yıl TÜFE oranında yapılan düzenlemelerle belli oranda bir geri dönüş elde etmenizi sağlar.

Konut Yatırımının Dezavantajları

• Ev almanın bir ihtiyaç olduğundan bahsetmiştik, bunu bir yatırım olarak aldıysanız, bu eve düzenli kira getirisi sağlamak için kiracı bulmanız ve ondan düzenli olarak ödeme alabilmeniz gerekir. 
• Konut da zaman içerisinde belli tadilatlar isteyip size ek masraflar çıkarabilir. Örneğin her yıl yeni boya, değişmesi gereken dolap kapakları vb. Yani yatırımınıza ufak tefek ek yatırımlar yapmanız gerekebilir.
• Alternatif yatırım kanalları konuttan daha fazla kazandırabilir. Döviz ve altında olan ani yükselişler sizin yatırımınızdan daha iyi bir alternatif sunmuş olabilir. Bu da fırsatı kaçırdığınızı düşündürtebilir. 
• Evi konut kredisi kullanarak aldıysanız, sadece evin alış fiyatını değil, eve ödediğiniz kredinin masrafını da değerlendirmeye katmanız gerekir. Yani örneğin evi 500 bine aldınız ve bunu alırken 300 bin liralık kredi kullandınız. Bu kredinin geri ödemesi 300 bin lira olmayacak daha fazla olacak. Evin geri dönüş süresini düşünürken bu masrafı da ekleyin.
• Gayrimenkul, konut gibi satın alımlarda en büyük problem; likiditenin tek kaynağa aktarılması ve bu kaynağın hızlı bir şekilde nakit paraya döndürülememesidir. Örneğin dolar veya altını birkaç saniye içinde paraya çevirebilirken; ev yatırımınızı satmanız için önce ilan vermeniz, bu ilanın başarılı yayın sürecinde müşteri bulması, bulduğu müşteri ile ortak paydada anlaşmanız, o müşterinin kredi kullanacaksa krediyi çekmesi ve satış işlemleri için resmi makamlara gitmeniz gibi ev alıp satmanın belli süreçleri var. Yani diğer yatırım türlerine göre çok daha uzun bir vakit. Hatta bazen bu süreç birkaç ay bile alabiliyor.
• Ev almanın bir diğer yorucu kısmın da onu almadan önce yapılan araştırmalar. Ev metro istasyonlarına, okula, markete yakın mı, yakın zamanda değerlenmesini sağlayacak bir proje var mı diye araştırmanız gerekiyor. Ayrıca bu bölgede yaşayan insan profilinden tutun da iş yerlerine kadar çok fazla etken sizin yatırımınızın değerlenip değerlenmemesini etkiliyor. Özellikle bunu bir yatırım olarak düşünüyorsanız, bu etkenlerin hepsini göz önünde bulundurmanız gerekecek.

Gayrimenkul Yatırım Türleri

Gayrimenkul yatırımını yukarıda anlatırken konut almaktan bahsettik fakat gayrimenkul yatırımın başka yolları da var. Bunlardan birkaç tanesini sıralamak gerekirse:

• Gayri̇menkul Yatırım Ortaklığı’na (GYO) yatırım 

GYO’lar Sermaye Piyasası Kurumu tarafından denetlenen ve getiri potansiyeli olan gayrimenkul ve projelere yatırım yapan sermaye kurumlarıdır.  Bunlar gayrimenkul alıp satmadan para kazanabileceği gibi, kira gelirleri de sağlarlar. Bu firmaların önemli bir kısmı borsada işlem görüyor bunlara yatırım yapmak da yine gayrimenkul yatırımı olarak görülebilir.

• Gayrimenkul Yatırım Fonlarına Yatırım

Portföy yönetim şirketleri ve gayrimenkul portföy yönetim şirketleri bu GYO’ların olduğu fonlar oluşturuyor. Bu fonlara da yatırım yapabilirsiniz.

• Gayrimenkul ETF’lerine Yatırım 

ETF ise diğerlerinden farklı bir şekilde Türkiye'de olmasına ek olarak yurt dışındaki emlak piyasasına yapılan yatırımları da simgeliyor. Bazı firmalar aracılığıyla yurt dışındaki gayrimenkul firmalarına da yatırım yapılabiliyor. Tabii ki bu yatırım türlerinden birini seçmeden önce iyi bir araştırma yapmayı ve kendi finansal gerçeklerinizi de hesaba katmayı unutmamalısınız.

Gayrimenkul değer artış kazancı vergisi nedir? diye merak ediyorsanız Bilgi Merkezi içeriğimize göz atın!

Yatırım Yapmadan Önce Finansal Gerçeklerinizi Kontrol Edin

Sonuç olarak; konut almak, gayrimenkul yatırım araçlarını kullanmak elbette ki bir yatırım çeşididir, fakat bu yatırımın değer kazanıp kazanmayacağı öncesinde yapılacak çalışmalarla test edilmeli ve riskler de göz önünde tutulmalıdır. Kendi ekonomik gerçeklerinizi de bu hesaba katın, eğer ev almak sizi finansal olarak zorlayacaksa bu adımı atmadan önce tasarruf yaparak para biriktirmeyi hedefleyin. Kendinize bir hedef rakam seçin. Örneğin ben ev almak istiyorum ve önümüzdeki yıla kadar tasarruf edip 100 bin lira biriktireceğim gibi kendinize hedef koyarak o hedefe emin adımlarla ilerleyin. Ev almak için birikim yollarını merak ediyorsanız Bilgi Merkezi yazımızdan okuyabilirsiniz.

Murat Sağman'a ait diğer yazıları okumak için;

• Merkez Bankası Kararları Neden Önemlidir?
• Dolar Niye Bu Kadar Önemli?