Adım Adım Tapu Alım ve Satım İşlemleri

Tapu İçin İhtiyacınız Olan Belgeler

• Bütün alıcı ve satıcıların kimliği ya da vekâletlerinin aslı
• Konutun bağlı olduğu belediyeden alınan rayiç bedel
• Zorunlu Deprem Sigortası (ZDS)
• Konut tapusunun aslı (tapular çıkmadıysa talep edilmez)
• Kredi alacaksanız banka ipotek belgeleri

Tapu Alma Günü Öncesinde İzlenecek Adımlar:

• Tapu harcı ve emlak vergisini ödeyecek olan taraf belirlenmeli.
• Emlakçı ödemesi, tapu, dosya ile sigorta masrafları ödemeye eklenmeli.
• Kredi alacaksanız banka seçimi yapılmalı, net kredi bedeli ve vade hesaplaması yapılmalı.
• Yine kredi alınacaksa tapu fotokopisi ve gereken tüm belgeler ile bankaya başvurulmalı.
• Ödemenin ne şekilde yapılacağı belirlenerek banka hesaplarının maksimum para transferi limiti ayarlanmalı.
• Zorunlu Deprem Sigortası (ZDS) yaptırılmalı ya da geçerliliği kontrol edilmeli.
• Konutun bağlı olduğu belediyeden rayiç bedel alınmalı ve emlak vergisi ödenmeli.
• Kredi kullanacaksanız bankadan ipotek belgeleri ile banka görevlisinin bilgileri alınmalı.
• Tapu sahibi ya da vekili gerekli evraklar ile tapu müdürlüğüne başvurmalı.
• SMS olarak gelen randevu bilgileri dikkate alınarak harç ödenmeli.
• Kredi kullanacaksanız bankanın ipotek görevlisine randevu bilgileri iletilmeli.

Ev alırken dikkat edilmesi gerekenler bu içerikte!

Tapu Gününde İzlenecek Adımlar:

• Randevu saatinde tapuda bütün alıcılar ve satıcılar ya da vekiller, nüfus cüzdanları ile hazır olmalı
• Okuma yazması olmayan alıcılar ve satıcılar için akrabalık ilişkisi bulunmayan iki şahit mevcut olmalı
• Ödeme sonrasında harç dekontları işlemi yapan memura iletilmeli
• Akit odasında satış evrakları, bütün alıcılar ve satıcılar tarafından imzalanmalı
• Kredi kullanıldıysa bankada kredi kullanımı belgeleri imzalanmalı

Tapu Gününden Sonra İzlenecek Adımlar:

• Fatura taşıma işlemleri için gerekli kurumlara gidilmeli
• Nüfus Müdürlüğü’ne gidilerek ikametgâh taşınmalı
• Gerekli belediyeye emlak vergisi beyanında bulunulmalı

Tapu Ödemelerini Hangi Taraf Yapar?

Tapu Harcı ve tapu döner sermaye ücreti alıcı ve satıcı tarafından yarı yarıya ödenir. Ancak Türkiye’de çoğunlukla bu ödemeleri alıcının yapması talep edilir. Bu yüzden tapu aşamalarına  geçmeden önce bu durumu belirlemek, iki taraf için de kolaylaştırıcı olacaktır. Tapu harcı konusunda daha detaylı bilgi almak ve harç ödemesi hesaplaması yapmak için ilgili içeriğimizden destek alabilirsiniz. 

Ne kadar tapu harcı ödeyeceğinizi hesaplamak için tapu harcı hesaplama aracımızdan hesaplama yapabilirsiniz.

Emlak Vergisi Ödemesini Hangi Taraf Yapar?

Belediyede rayiç bedel alınması için ilk olarak güncel yılın ya da varsa ödenmeyen geçmiş yıl emlak vergisi ödemelerinin tamamlanması gerekir. Bu ödeme genelde satıcı tarafından yapılır.

Belediyeden Rayiç Bedel Almaya Hangi Taraf Gitmeli?

Önceki adımlarda belirttiğimiz gibi, tapu işlemleri öncesinde konutun bağlı olduğu belediyeden rayiç bedel alınması gerekir. Bu adımda alıcının yasal olarak yetkisi bulunmadığı için belediyeye satıcının gitmesi daha mantıklı olur. Fakat alıcının gitme durumu varsa, rayiç bedeli alamama ihtimalini de düşünerek, tapu fotokopisi ve satıcı kimlik bilgilerini yanında götürmesi şarttır.

Tapu Müdürlüğü’ne Başvuru Aşaması

Tapu Müdürlüğü’ne alıcı olmaksızın satıcı ya da vekili satış işlemi için başvuru yapabilir. Başvuru Tapu Kadastro Müdürlüğü’ne gidilerek yapılabileceği gibi online randevu alınarak da başvuruda bulunulabilir. Buna ek olarak tapuya randevuyla gidilmesini öneririz.

Randevusuz gitme durumunda sıra bekleme süresi çok uzun olabilir ya da randevular tamamen dolduğu için işlem gerçekleştirilemeyebilir.

Ne Zaman Satış Randevusu Verilir?

Belgelerin tesliminden sonra yoğunluğa göre en fazla iki gün içinde satışın gerçekleşeceği saat ve tarih, belirtilen telefon numaralarına SMS olarak gönderilir. Bunun yanı sıra yoğunluğu az olan tapular ya da küçük illerde belge teslimi sonrasında birkaç saat içinde satış işlemi de gerçekleştirilebilir.

Evrak Teslimi Esnasında Konut Satış Bedeli Tapuya İletilmeli

Tapu alım satım sürecinde göz önünde bulundurulması gereken aşamaların en önemlilerinden biri de konut satış bedelinin tapuya bildirilmesidir. Eksik ya da yanlış bir bildirim halinde, ilerleyen dönemde hem alıcı hem de satıcıya yaptırım uygulanması riski oluşur.

Konut Ücreti Düşük Gösterilirse Ne Olur?

Konut tutarının düşük bildirilmesi halinde, Gelir İdaresi’ne pişmanlık dilekçesi ulaştırılarak tapu harç bedeli yükseltilebilir. Bu durumda eksik bildirilen harç bedeli, yasal faizi ile birlikte hem alıcı hem de satıcıya %2’i oranında “vergi ziyaı cezası olmadan” yansıtılır.

Buna ek olarak talebinizi Gelir İdaresi’nin internet sitesi üzerinden ya da 444 01 89 numaralı telefon aranarak da yapılabilir.

Yüksek Değer Artış Kazancı Vergisi Nedir?

Tapu işlemleri ile ilgili bir başka önemli kavram da satış sonrasında hesaplanan değer artış kazancı vergisidir. Geçerli yasa gereğince, konut alımı sonrasında 5 yıl dolmadan satılır ve ilgili yıl için belirlenen istisna tutarını aşan bir kazanç elde edilirse vergi beyannamesi verilmesi gerekir.

Yukarıda belirtmiş olduğumuz nedenden ötürü alım harç bedeli düşük olan evler resmi evraklarda yüksek kazanç elde ettiği için yüksek değer artış kazancı vergisi ödemesi gerektirebilir.

Tapu Harcı Ödeme Aşaması

Tapu randevusu için ulaşan SMS’te tapu harcı ödeme bilgileri ve hangi bankalara ödenebileceği bilgisi mevcuttur. Bu bilgiler ışığında anlaşmalı bankalar üzerinden ya da Gelir İdaresi’nin internet sitesi üzerinden bütün bankaların kredi kartları ile ödeme gerçekleştirilebilir.

Ayrıca online ödemenizin detaylarını Tapu Müdürlüğü’nün yayımladığı yardım dökümanında bulabilirsiniz.

Konut Kredisi Kullanımı Aşaması

Banka evrakları teslim edilirken banka ipotek görevlisine randevu bilgileri iletilir. Satış günü banka yetkilisi de tapuya gelerek gerekli ipotek işlemlerini banka adına yapar.

Bütçenize uygun ev kredisi seçeneğine ulaşmak için konut kredisi sayfamızdan hesaplama yapabilirsiniz.

Tapu Alım ve Satım İşlemleri

Randevu günü ve saatinde alıcı ve satıcı taraflar tapuda hazır olmalıdır. Tapu işlemi esnasında dikkat etmeniz gerekenleri ise aşağıdaki gibi sıralayabiliriz:

• Gerekli evraklar beyan edildikten sonra akit odası ya da diğer adıyla sözleşme odasına tapu yetkilisi alıcı ve satıcıları davet eder.
• Bu odada gerekli belgelere imzalanır ve satıcıya satış bedelini alıp almadığı da sözlü olarak sorulur. Yani yazılı ve sözlü olarak teyit alınır.
• Gerekli imzalar ve sözlü bildirimler yapıldıktan sonra, tapu son imza için Tapu Müdürü ya da vekiline ulaştırılarak imzalanması sağlanır. Bu süreçte gerekli belgelere imza atılmasında tereddüt edilmesi ya da sorulara net cevap verilmemesi halinde tapu yetkilisi satışın iptaline de karar verebilir.

Satış Bedelinin Güvenli Transferi

Tapu alım satım sürecinde para transferinin yapılma sürecinde tedirginlikler yaşanabilir. Bu süreçte arada bir banka mevcutsa para transferi işlemi daha güvenli biçimde gerçekleştirilebilir. Transfer anında para bankaya yatırılır ve satış gerçekleştiğinde paranın satıcıya geçmesi şartlı bir anlaşma bankada imzalanır.

Çoğunlukla anlaşma gereği hesap sahibi de bedeli bir hafta çekemez. Aynı transfer kredi kullanacak kişinin kredi evrakını satış sonrası imzalaması koşulu ile de yapılabilir.

Güncel konut kredisi faiz oranları ile hesaplama yaparak çekmek istediğiniz tutar için aylık ne kadar taksit ödeyeceğinizi öğrenebilirsiniz.

Banka anlaşması olmadan yapılan para transferlerinde dikkat edilmesi gerekenler aşağıdaki gibi sıralanabilir:

• Tapu alım satım sürecinde ödemeler mümkün olduğunca nakit olarak yapılmamalı ya da kabul edilmemeli. Bunun sebebi, paranın eksik ya da sahte olma ihtimali ile bu şekilde bir ithamda bulunulabilme durumudur.
• Hesaplar arası para transferi gerçekleştirilecekse ödeme yapılacak hesabın üst transfer limiti bankadan öğrenilmeli. Bu limitler bankalar tarafından otomatik belirlenebiliyor.
• Para transferi öncesinde hesaba küçük bir meblağ gönderilerek hesap doğruluğunun teyit edilmesi, para aktarımının yanlış hesaba yapılma riski oluşmasını engeller.
• Para transferi ya da nakit ödemeye alternatif olarak bankaya yatırılan para karşılığında verilen “blokeli çek” metodu da satış için kullanılabilir.
• Bunların yanı sıra satışta para transferi için banka hesaplarını kullanmak, hukuki düzlemde kanıt olması nedeniyle de gereklidir. Bu yüzden ödeme nakit olarak yapılacaksa ödemenin yapıldığına dair kanıt olması için imza alınması güvenli bir yöntemdir.

Emlak Vergisi Bildirimi ve İkametgah Taşıma Aşaması

Tapu devir işleminin gerçekleştiği güncel sene içinde alıcı, emlak vergisi beyannamesini konutun bağlı olduğu belediyeye iletmelidir. Fakat konut satış zamanı ile sene sonu arasında 3 aydan az bir süre varsa, alıcının bildirim için  3 aylık bir vakti vardır.

Örnek vermek gerekirse,  3 Aralık 2019’de ev alımı gerçekleştiyse, alıcının 3 Mart 2020’ye kadar emlak vergisi beyanının yapması için süresi mevcuttur. Bu süreler içinde bildirimde bulunulmaz ise emlak vergisi bedeline göre vergi ziyaı cezası ile gecikme faizi yansıtılıyor. 

Taşınma işlemi tamamlandıktan sonra adres değişikliği 20 gün içinde herhangi bir Nüfus Müdürlüğü’ne bildirilmelidir. Aksi takdirde cezai yaptırımlar uygulanır. Buna ek olarak evlilik halinde ikamet değişikliği için eşlerden birinin nüfus cüzdanı ile Nüfus Müdürlüğü’ne gitmesi yeterlidir.