Kat İrtifakı Nedir?

Peki, tam anlamıyla bir binayı ya da boş bir arsayı ifade etmeyen kat irtifakı ne demektir?

Kat irtifakı Nedir?

Kat irtifakı, bir arsa üzerindeki konut henüz inşaat halindeyken, hak sahiplerinin payları olduğunu ifade etmek için çıkarılan bir tapu çeşididir. Bir başka deyişle kat irtifakı tapusu, arsa tapusu ile kat mülkiyeti tapusu arasında, inşaatın başından bina bitirilip iskanı alınana kadar hukuken normal bir geçiş süreci olması adına çıkarılan bir tapu türüdür.

Buna istinaden, gayrimenkul alanında çok bilgili değilseniz, ev alım satımı esnasında “kat irtifakı tapusu” yazısını gördüğünüzde ya da duyduğunuzda aklınıza kayda değer riskler ve yapılması gereken kontroller gelmeli. Bu riskleri yönetebilmek için bilgi edinmeli ve ilgili kişilerle de işbirliği halinde olmalısınız.

Ev almayı düşünüyorsanız, bankaların konut kredisi tekliflerine HangiKredi üzerinden göz atabilir, karşılaştırma yapabilirsiniz.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Tapusu Arasındaki Farklar Nelerdir?

Kat irtifakı tapusu gayrimenkulün inşası esnasında iskan alınana kadar olan süreçte kullanılan tapu türüdür. Daha sonraki süreçte ise iskan alınmasının ardından kat irtifakından kat mülkiyetine geçmek yasal bir yükümlülüktür.

Kat irtifakı ve kat mülkiyeti tapusu arasındaki en önemli fark bir bakıma tapuların risk düzeyidir. Kat irtifakı tapusu olan bir gayrimenkul daha yüksek hukuki risklere tabi iken, kat mülkiyeti tapusu yasal anlamında çok daha sağlam bir zemine oturur. Kat irtifakı tapusu olan bir konut, uzman bir gayrimenkul danışmanı tarafından yapılan risk analizinde sorun olmaz ise rahatlıkla satın alınabilir. Kat mülkiyeti tapularında göz önünde bulundurmanız gereken risk faktörleri daha azdır. Kat mülkiyeti tapusu, bir binanın kurallar dahilinde inşa edildiğinin de tescilidir.

Kat İrtifakı Tapusu Nasıl Alınır?

Kat irtifakı tapusunun alınması için, irtifakın tapu kütüğüne ulaştırılmasında kullanılacak ve Tapu Sicil Müdürlüğü tarafından düzenlenecek resmi bir senede ihtiyaç vardır. İrtifak, bir arsanın sahipleri için, arsadaki payları oranında verilir. Bina henüz inşaat durumundayken satın alınan daire, konut, dükkân ve benzeri taşınmazlarda satıcı olan taraf, alıcıya kat irtifakı tapusu verir. Arsa payının devredilmesi söz konusu olduğunda, arsaya bağlı kat irtifakı da devredilir.

Bir gayrimenkule yatırım yapmak istiyorsanız ya da çiftçilik ile ilgili bir planınız varsa, arsa kredisi fırsatlarından yararlanarak arsa ve tarla ihtiyacınızı karşılayabilirsiniz. Arsa kredisi almak için gerekli belgeler için ilgili yazımızdan bilgi alabilirsiniz.

Kat İrtifakı Ne Zaman Sona Erer?

Kat irtifakı, ideal olarak binaya iskan alınmasının hemen ardından, kat mülkiyeti tapusu almak için gerekli işlemler başlatıldığında sona erer. Bu tapuya sahip olan bir inşaatın, bu tarihten sonra en fazla 5 yıl içinde projesine uygun olarak tamamlanacağı öngörülür. Müteahhit, bu süre dahilinde inşaatı tamamlamadığı takdirde, tapusu olan bireyler Sulh Hukuk Mahkemesi üzerinden kat irtifakını talep edebilir.

Kat mülkiyeti bulunan gayrimenkulleri sadece ihtiyaç için değil, yatırım yapmak için de satın alabilirsiniz. En çok tercih edilen yöntemlerden biri olan yatırım için konut almak uzun vadede yüksek kazançlar sağlayabilir.

Kat İrtifakı Olan Konut Alınmalı mı?

Kat irtifaklı bir konut detaylı bir risk analizi yapılmış ise gönül rahatlığıyla alınabilir ve orada problemsiz şekilde yaşanabilir. Fakat öncelikle kat irtifaklı bir konut satın almanın riskleri ile ilgili bilgi sahibi olmanız ve gayrimenkul eksperinizden belli kontrolleri yapmasını istemeniz gerekir. Riskleri ise şu şekilde sıralanabilir:

• Oturmaya başlanan bir binada bulunan kat irtifakı tapusu, orada iskanın hâlâ alınmamış olduğunu ifade edebilir. Bu da konutun kuralına uygun olarak yapılıp yapılmadığını sorgulamanızı gerektirir. İskansız bina tek başına bile bir risktir ve tapunun kanunen geçerliliği dahi sorgulanabilir.
• Kat irtifaklı tapuların alınmasının ardından müteahhit, binayı belediyeye verilen projeye aykırı olarak tamamlamış olabilir. O hâlde daireyi satın alan kişi, bina projeye aykırı şekilde yapıldığı için daha sonra belediyeden çıkacak bir yıkım kararı ile karşılaşma riskini alabilir.
• Bankalar kat irtifaklı dairelere kredi kullandırmak için iskan olması koşulunu ararlar. Bu yüzden daire projeye uygun inşa edilmiş bile olsa, iskanı olmayan bir konutu satın almak bu anlamda da risklidir.
• Kat irtifaklı bina onaylı projesine uygun olarak yapılması durumunda daha sonra iskan alabilir.
• Eğer bu süreç çok uzarsa ve ortada iskan alma giderlerini karşılayacak bir müteahhit yok ise kat malikleri kendileri para toplamak durumunda kalacağı için uzun ve çetin bir döneme girilebilir.
• Kat irtifaklı bir konut almak istiyorsanız sizinle beraber konunun uzmanı olan bir gayrimenkul danışmanın olması ve sizin için meydana gelebilecek problemleri önceden kontrol etmesi büyük bir öneme sahiptir.

Satın almayı düşündüğünüz bir arsa için tapu parsel sorgulaması yapmanızda fayda vardır. Parsel sorgulaması ile arsanın sınırlarını görebilir, imarlı olup olmadığı ile ilgili bilgilere ulaşabilirsiniz.

Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti ve DASK

Deprem ve deprem ile beraber görülebilecek tsunami, yer kayması, yangın ve patlama gibi afetlerin doğrudan sebep olduğu maddi zararları nakit olarak karşılayan DASK, devlet tarafından yapılan kanuni düzenlemeler ile yaptırılması zorunlu bir sigorta türü olarak geçer. Poliçede ifade edilen limit kapsamında yapılan ödemeler, meydana gelen hasarı karşılama halinde konut sahibi için bir teminat özelliği taşır.

DASK sadece kat mülkiyeti sahipleri için değil; kat irtifakı sahipleri için de zorunlu kılınmış bir düzenlemedir. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu kapsamında açıkça ifade edildiği gibi, tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi gayrimenkuller üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalara ek olarak kat irtifakı verilmiş binalar, tapuda daha cins tashihi yapılmamış ve tapu kütüğünde vasfı “arsa vs.” olarak geçen binalar ve tapu tahsisi yapılmamış kooperatif evleri için de mecburidir.

DASK ödemelerinde verilen ekstra haklar, taksitli ya da peşin ödeme gibi olanaklar ve çeşitli indirimler, zorunlu deprem sigortasının yapılmasını daha kolay hale getiren etkenler içinde bulunur. DASK, evinizin güvencesi olması anlamında son derece önemlidir. DASK’ın yanında isteğe bağlı konut sigortası yaptırmak da oldukça faydalıdır. Çünkü konut sigortası teminatları daha geniş kapsamlıdır ve doğal afetten kaynaklanmayan zararları da karşılar.