Üyelik aktivasyonunuz tamamlanmadı!

Konut Kredisini Hangi Faiz Oranından Kullanmalı?

Ahmet Büyükduman

Yayımlama Tarihi: 11.03.2021 Güncelleme Tarihi: 11.05.2021

Kredili konut satışları ile konut kredi faizleri arasında ters bir ilişki bulunuyor.

Konut Kredisini Hangi Faiz Oranından Kullanmalı?
Kredili konut satışı ile konut kredi faizi arasındaki ilişkinin detaylarını merak ediyorsanız uzman yazar Ahmet Büyükduman'ın derlediği bu makaleyi mutlaka incelemelisiniz.

Şubat ayındaki yazımızda ülkemizde konutların yaklaşık üçte birinin kredi ile satıldığından ve 2004 yılından günümüze altı milyondan fazla kişinin konut kredisi kullandığından bahsetmiştik. 

Faiz oranları düşünce kredili konut satışları artıyor, faiz oranları yükselince ise kredili konut satışları azalıyor. Aşağıdaki grafik bize konut kredi faiz oranları ile kredili konut satışları arasındaki ilişkiyi açık bir şekilde gösteriyor.

Kredi Faiz Oranları & Kredili Konut Satışları

Faiz oranlarının yükselmesi demek aynı miktarda kullanılacak kredi için daha yüksek tutarda kredi taksiti ödemek anlamına geliyor. Yükselen kredi taksitleri bir çok aday alıcının bütçesini zorluyor. Bu durumda alıcıların bir kısmı konut alım kararından vazgeçiyorlar. Faiz oranları düştüğünde ise daha önceden konut kredi taksitlerini ödemeye güçleri yetmeyen aileler de kredi taksitlerinin ödenebilir hale geldiğini görerek konut almaya niyetleniyorlar. 

Ev kredisi almak konusundaki püf noktalarına değinerek nelere dikkat etmeniz gerektiğini anlattığımız "Konut Kredisi ile Ev Alırken Bilmeniz Gerekenler" yazısı üzerinden detaylı bilgiye erişebilirsiniz.

Peki, Hangi Faiz Oranından Konut Kredisi Kullanmak Daha Uygun Olur?

Yukarıdaki grafikte yüksek oranlardan daha az olmak üzere değişik faiz düzeylerinden kredi kullananların olduğunu görüyoruz. Öyleyse konut kredisi kullanmak için uygun tek bir faiz oranından bahsetmek mümkün değil. Herkese göre uygun kredi faizi değişkenlik gösterebilir. Ama konuyu bu kadar basitçe geçiştiremeyiz. Burada uygun faiz oranı için bir yatırım ilkesinden bahsetmemiz yerinde olacaktır. 

Kabaca ifade etmek gerekirse yatırımımızdan beklediğimiz getirinin kredi maliyetinin üzerinde olacağını düşündüğümüz durumlarda kredi faizinin de uygunluğundan söz edebiliriz.

Basitçe şöyle formüle edelim: Beklenen getiri > Kredi faizi

Basitçe şöyle formüle edelim: Beklenen getiri > Kredi faizi

Bir konut yatırımından beklenen getirinin iki bileşenden oluştuğunu  söyleyebiliriz. Birinci bileşen konutun kendi değerinde beklenen artış iken, ikincisi o konutun kullanım faydasının getirisi olacaktır. 

Birincisine sermaye getirisi, ikincisine ise kira getirisi diyoruz. Şimdi konut kredisi kullanma kararına ışık tutan formülü yeniden düzenleyebiliriz. 

Konutun beklenen yıllık ortalama değer artış oranı + beklenen kira getirisi oranı > kredi faiz oranı 

Konutun beklenen yıllık ortalama değer artış oranı + beklenen kira getirisi oranı > kredi faiz oranı 

Küçük bir örnekle somutlaştırmaya çalışalım.

Diyelim ki konut kredi faizleri yıllık yüzde 14 düzeyinde... Bu durumda kredi vadesi boyunca katlanılacak finansman maliyetinin üzerinde bir getiri beklentisi olmalı ki kredi kullanım kararı verilebilsin.  

Yani; beklenen yıllık ortalama değer artışı + beklenen kira getirisi oranı > %14 olmalı.

Ülkemizde konutların kira getirileri konut değerinin yüzde beşi düzeyindedir.  Ancak konut sahipliğinin emlak vergisi, konut sigortası ve konutun yıpranma payı gibi takım külfetleri de vardır. Bu gider kalemlerinin payını yüzde bir kabul ederek kira getirisinden düşersek, ortalama yüzde dörtlük bir getiri varsayabiliriz. Şimdi beklenen yıllık ortalama değer artışını bulmak için bu yüzde dört oranını eşitliğin diğer tarafına geçirelim.

Beklenen yıllık ortalama değer artışı > %14- %4   

Demek ki beklenen yıllık ortalama değer artışı yüzde %10’dan büyük olmalıdır. 
Bu durumda krediyle almayı düşündüğünüz konuttan beklediğiniz ortalama yıllık değer artışı ile   yüzde dört  kullanım faydasının toplamı kredi faiz oranından büyük olmalıdır. 

Beklenen yıllık ortalama değer artışı + %4 > kredi faiz oranı 

Beklenen yıllık ortalama değer artışı + %4 > kredi faiz oranı 

Şimdi bakalım geçtiğimiz 10 yılda ülkemizde konut fiyat artış oranları ve kredi faizleri ne olmuş?

Son 10 Yılda Konut Fiyat Artış Oranları

Bu grafiğin bize gösterdiğine göre geçtiğimiz 10 yılda ortalama konut kredi faizleri yüzde 13,3, ortalama yıllık konut değer artışları yüzde 11,5 olmuş. Bu da demek oluyor ki konut değer artışları konut kredi faizlerinin gerisinde kalmış. Ancak konutun bir kullanım faydası olduğunu unutmayalım. Konutun yıllık ortalama yüzde dört kira getirisini de konutun değer artışına ekleyelim. 

Konut Değer Artışı

Yukarıdaki grafikte görüldüğü gibi ortalama konut değer artışına kira getiri yüzdesini de eklediğimize konut sahipliğinin geçtiğimiz son on yıldaki ortalama getirisi yüzde 15,5 oluyor.

Konut kredisi nedir, ne işe yarar, konut kredisi avantajları nelerdir gibi birçok sorunun yanıtını bulabileceğiniz "Konut Kredisi Avantajları" yazısını incelemeyi unutmayın.

Yani; yıllık ortalama gerçekleşen getiri %15,5 > yıllık ortalama kredi faiz oranı %13,3.

Yani; yıllık ortalama gerçekleşen getiri %15,5 > yıllık ortalama kredi faiz oranı %13,3.

Konut getirisinin kredi maliyetinden yüksek olduğunu gösteren bu hesap neden 2004 yılından günümüze altı milyondan fazla kişinin kredi ile konut almayı tercih ettiğini açıklıyor sanıyorum.

Tabi ki bu analizlerimiz  bize geçmişi gösteriyor. Oysa biz geleceğe yönelik yatırım yapıyoruz. Bu durumda gelecekte beklediğimiz konut değer artışı ve kira getirisi oranlarını kredi faizi ile karşılaştırmamız gerekecektir.

Ayrıca konut değer artışı beklentisi her yatırımcı için  konutun lokasyonuna, türüne ve muhtemel elde tutma süresine bağlı olarak değişecektir. Bu nedenle sizin için  hazırladığımız tablo yardımıyla gelecekte beklediğiniz değer artışına başa baş gelecek kredi faiz oranını rahatlıkla hesaplayabilirsiniz.  

Aylık Faiz Oranı Yıllık Faiz Oranı Kira Getirisi Beklenen Değer Artışlarının Başabaş Noktası
0,50% 6,17% 4,00% 2,17%
0,60% 7,44% 4,00% 3,44%
0,70% 8,73% 4,00% 4,73%
0,80% 10,03% 4,00% 6,03%
0,90% 11,35% 4,00% 7,35%
1,00% 12,68% 4,00% 8,68%
1,10% 14,03% 4,00% 10,03%
1,20% 15,39% 4,00% 11,39%
1,30%  16,77% 4,00% 12,77%
1,40%  18,16% 4,00%  14,16%
1,50%  19,56% 4,00%  15,56%

Son söz: Uygun faiz oranı başa baş noktasının dört puan üstüdür. 

Sizler de konut kredisi almayı düşünüyorsanız, bankaların en avantajlı konut kredisi faiz oranlarını hesaplayın, karşılaştırın ve ücretsiz başvurun!

Yazar Hakkında

yazar
Ahmet Büyükduman

ODTÜ’den lisans, İstanbul Üniversitesi’nden yüksek lisans ve doktora derecelerine sahip olan Ahmet Büyükduman İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’de sorumlu değerleme uzmanı olarak görev yapmaktadır.

Devamını Oku

Bu makale size ne kadar faydalı oldu?

49 Oy

-

4,65 Puan

Oy verdiğiniz için teşekkür ederiz. 😊

Yorum Yazın

yorum yaz

Konuyla ilgili sormak ya da eklemek istedikleriniz için yorum bırakabilirsiniz.

2 Yorum

Selim
Selim 11.04.2021 • 19:19

Ahmet Bey, Gerçekten detaylı, bilgilendirici harika bir içerik. Elinize sağlık.

Yanıtla Beğen(0)
Burak Çelik
Burak Çelik 13.03.2021 • 08:16

Ahmet Bey, Emeğinize sağlık. Bu verileri tüketicinin iyi okuması gerektiğini düşünüyorum. Saygılarımla

Yanıtla Beğen(1)

Son Eklenen İçerikler

  • Merkez Bankası Faiz Kararı Ne Anlama Geliyor? 16.07.2021

    Merkez Bankası Faiz Kararı Ne Anlama Geliyor?

  • Uluslararası Kredi Derecelendirme Kuruluşları 14.07.2021

    Uluslararası Kredi Derecelendirme Kuruluşları

  • İtfa Nedir? 29.07.2021

    İtfa Nedir?

  • Açığa Satış Nedir? 26.07.2021

    Açığa Satış Nedir?

Size daha iyi hizmet sunabilmek için sitemizde çerezler kullanıyoruz. Ayrıntılı bilgi için Gizlilik Politikamızı ve Çerez Politikamızı inceleyebilirsiniz.

ikon