Yüksek Enflasyon Ortamında Krediyle Konut Yatırımı

Fiyat enflasyonu, fiyatlar genel seviyesinde sürekli bir artışı ifade etmektedir. Bu süreçte, başta gayrimenkul olmak üzere birçok varlığın değeri enflasyona paralel olarak artış gösterir. Konut edinimi ise uzun dönemde enflasyona karşı koruma sağlayan başlıca yatırım alternatiflerinden birisidir. 

Enflasyona Karşı Konut Yatırımı

Fiyatların artması demek olan enflasyon, alacaklıların aleyhine, borçluların ise lehine bir durum yaratır. Bir toplumda paranın maliyeti olan faiz, gelecekte beklenen enflasyona göre belirlenir. Tasarruf sahipleri satın alma güçlerini korumak için en azından beklenen enflasyon kadar faiz talep ederler. Ancak beklenmedik bir enflasyon artışı, daha önce kurulmuş olan borç alacak ilişkilerinde alacaklıların reel gelirini azaltarak, borçlulara gelir ve servet  transferine neden olur.  Yüksek enflasyon ortamına geçildiğinde düşük faiz oranından borçlanarak alınan evin değeri artmasına rağmen borç tutarı aynı kalmaya devam eder.

Yeni kurulacak borç alacak ilişkilerinde ise beklenen enflasyon artınca faiz oranları da artacaktır. Artan faiz oranları kredi taksit tutarlarını arttıracaktır. Üstelik yüksek enflasyon nedeniyle konut fiyatları da artış gösterecektir.  Bu durumda konut satın almak için gerekli peşinat tutarı da artacak, birçok hane için krediye erişim zorlaşacaktır.

Genel olarak manzara böyle olmakla birlikte, zaman zaman gelecekteki enflasyona yönelik borç verenler ile borç alanların beklentileri farklılaşabilir. Örneğin, günümüzde tüketici enflasyonu yüzde 55, on yıllık tahvil faizi ise yüzde 25 düzeyinde seyretmektedir. Demek ki piyasalarda içinde bulunduğumuz yüksek enflasyon sürecinin geçici olduğuna yönelik bir kanaat söz konusudur.

Bu durum, gelecekte konut fiyatlarındaki artışın mevcut kredi faiz oranlarının üzerinde gerçekleşeceğini uman  yatırımcılar için bir kazanç kapısı açmaktadır. 

Ülkemizde bazı bankalar aylık yüzde 1,20 ile 1,39 arasında değişen oranlarda konut kredisi kullandırmaktadırlar. Bu oranların yıllık maliyeti ise masraf ve komisyonlarla birlikte yüzde 18 ile yüzde 20 arasında değişmektedir. İşte bu koşullar altında, konutu elde tutmayı planladığınız dönemde konut fiyatlarındaki artışın kredi maliyetinin üzerinde olacağını düşünüyorsanız, kredi faizleri görece yüksek olsa bile kredi kullanmak oldukça avantajlı hale gelebilir.  

Örnek vermek gerekirse; önümüzdeki bir yıl içinde konut fiyatlarındaki artış beklentiniz yüzde 50 ise yüzde 20 maliyetle kredi kullanmak her 100 bin liralık kredi için size 30 bin lira  kazanç sağlayacaktır. 

Üstelik satın aldığınız konutun yüzde 80’i kadar kredi kullanmışsanız, kaldıraç etkisi nedeniyle cebinizden çıkan paranıza yüzde 100’leri bulan bir kazanç elde edebilirsiniz.  

Gelin bu durumu bir örnekle  somutlaştıralım;

Önümüzdeki bir yıllık sürede konut fiyatlarındaki artış oranını yüzde 50 olacağı beklentisiyle, 200 bin TL öz kaynağınızın yanı sıra yıllık yüzde 20 maliyetle, 10 yıl vadeli 800 bin TL kredi kullanarak, bir milyon TL’ye bir ev aldığınızı varsayalım. Aylık kredi taksitiniz 14.415 TL’den olmak üzere  yıllık geri ödemeniz yaklaşık 173.000 TL tutacaktır. Bir yılın sonunda borcunuzun bir kısmını ödemiş olacağınızdan anapara borcunuz ( erken kapatma komisyonu dahil) 768.500 TL’ye gerileyecektir.   

Bir yıllık elde tutma dönemi sonunda aldığınız evin cari değerinden kalan anapara borç bakiyesini, peşinat tutarını ve 12 ay boyunca ödenen kredi taksitlerini çıkardığınızda, kredi ile yaptığınız bu yatırımın getirisini aşağıdaki gibi kabaca hesaplayabilirsiniz.  

• Birinci yılın sonunda evin değeri = 1.500.000 TL
• Birinci yılın sonunda anapara borç bakiyesi = 784.000 TL
• Kredi bakiyesi çıktıktan sonra öz varlık değeri = 716.000 TL
• Peşinat = 200.000 TL
• Bir yıl içinde ödenen kredi taksitlerinin toplamı = 173.000 TL 
• Bir yıl içinde yapılan toplam ödemeler = 200.000 TL + 173.000 TL= 373.000 TL
• Bir yılın sonunda kazanç = öz varlık değeri – toplam ödemeler = 716.000 TL- 373.000 TL = 343.000 TL
• Yatırımın yıllık getirisi = kazanç / toplam ödemeler = 343.000 TL / 373.000 TL = yüzde 92

Demek ki konut fiyatlarında beklenen artış kredi maliyetlerinin üzerinde olduğu müddetçe yüksek enflasyon ortamlarında da kredi ile konut yatırımı yapılabilir.  

Ahmet Büyükduman'a ait diğer yazıları okumak için:

• Konut Kredisi Kullanmanın Avantajları
• Konut Kredisini Hangi Faiz Oranından Kullanmalı?