Konut Alımında Emlakçı Komisyonu Yüzde Kaç?

Emlak alım satımı yaparken ya da kiralarken bazı kişiler bu süreci kendileri yönetme yoluna gidebilir. Fakat çoğu zaman konunun uzmanı bir danışmandan yardım almanın da pek çok avantajı bulunur. Böyle zamanlarda alıcı ile satıcı ya da ev sahibi ile kiracı arasındaki prosedürleri verimli şekilde yönetecek pozisyonda bulunan emlak danışmanları devreye girer. Kiralama ya da satış gibi süreçler olumlu bir neticeye ulaştığında da bu işe emek harcayarak geçimini sağlayan emlakçılar, taraflardan yasa ile belirlenen oranlarda komisyon kazanır. Bir gayrimenkulün alımı, satımı ve kiralaması esnasında bir emlak danışmanı rol oynuyorsa ona ödenmesi gereken tutara emlakçı komisyonu denir.

“Yeni eve taşınma sürecinde nelere dikkat edilmelidir?” konusu araştırılırken bu tutarın da göz önünde bulundurulmasında yarar vardır. “Emlakçı komisyonu ne kadar?” sorusunun cevabı yasa ile belirlenmiş durumdadır. Gayrimenkul alım satımı ya da kiralanması durumunda farklı hesaplama yöntemleri kullanılır. Emlakçı komisyonu 2021 yılı değerleri için satış ya da kiralama durumunda gerçekleşen para alışverişine göre önceden hesap edilebilir. Güncel yasaya göre uygulanması zorunlu olan emlak komisyon oranlarını aşağıdaki tablodan incelemeniz mümkündür.

Güncel Emlakçı Komisyonları*

Emlakçı Komisyonu Nasıl Hesaplanır?

Emlakçı komisyonu hesaplaması 2018 yılında yenilenen Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği’ne göre yapılır. Komisyonun belirlenmesinde kullanılan oranlar ve uygulamaya ilişkin detaylar ilgili yönetmeliğin 20. maddesinde açıklanır. Emlakçı Komisyonu Kanunu, taraflar açısından tapu alım ve satım işlemleri sırasında da önem arz eder. Bu konuda “Adım adım tapu alım ve satım işlemleri” başlıklı yazımız üzerinden detaylı bilgilere ulaşabilirsiniz.

Emlakçı Komisyonu Oranı Nasıldır?

• Gayrimenkulü satan ve satın alan tarafların her biri satış bedeli üzerinden en fazla %2 oranında komisyon ödemesi yapmakla yükümlüdür. Bu durumda emlakçı komisyonu oranı, emlağın anlaşılan KDV hariç değeri üzerinden %4’ü geçemez.
• Sonraki adımda ise “Emlak komisyonu faturası nasıl kesilir?” konusu gündeme gelir. Belirlenen komisyon tutarına bu aşamada %18’lik KDV tutarı da eklenerek emlakçı tarafından fatura düzenlenir.
• Gayrimenkulün kiralanması durumunda ise emlakçının hizmetine karşılık olarak alacağı bedel, KDV hariç olarak sözleşmede belirlenen bir aylık kira tutarını geçemez.

Emlakçı Komisyon Sözleşmesi Hangi Maddeleri İçerir?

İlgili kanununa göre hesaplanan emlakçı komisyonu tutarının taraflar açısından kabulüne ilişkin olarak bir aracılık sözleşmesi imzalanabilir. Üç tarafın da imzasının bulunduğu bu sözleşme ile satış işlemi hem alıcı hem satıcı hem de emlakçı açısından güvence altına alır. Hukukî dilde “Tellaliye Sözleşmesi” olarak da anılan bu anlaşma üç ana bölümde toplanır. Taraflar, sözleşmenin konusu ve sözleşmenin koşulları olarak isimlendirilen bu bölümlerin maddelerine ait detaylar şu şekildedir;

• Alıcı, satıcı ve emlak danışmanının isim, ünvan, kimlik ve iletişim bilgileri
• Sözleşmeye konu olan taşınmazın bedeli
• Taşınmaza ait adres, cins ve tapu bilgileri
• Sözleşmeye esas emlakçı komisyonunun tutarı
• Komisyonun kim tarafından ve ne şartlar ile ödeneceği
• Varsa vekilin yükümlülükleri
• Temerrüt faizi ile ilgili açıklamalar
• Anlaşmazlık durumunda başvurulacak icra dairesi ve mahkeme bilgisi

Emlakçı Komisyonunu Kim Öder?

“Emlakçı komisyonunu kim öder?” konusunda toplumsal alışkanlıklar ve geleneksel beklenti sebebi ile akla ilk olarak alıcı gelebilir. Ancak son yıllarda gerçekleşen gayrimenkul piyasası düzenlemeleri ve sayısı artan kurumsal firmalar sayesinde emlakçı komisyonu konusundaki uygulamalar giderek daha standart bir hâl almaktadır. Kiralama ve alım satım yaparken emlak danışmanı ile imzalanan sözleşme kapsamında tarafları ilgilendiren diğer konular yanında emlakçı komisyonu ödemesi de garanti altına alınır.

Geçerli yönetmelik uyarınca ve sözleşmede belirtildiği şekilde ev satış işlemi için hesaplanan komisyon ikiye bölünür. Komisyonun ev sahibi ve alıcı tarafından eşit oranlarda ödenmesi yasal bir yükümlülüktür. Bununla beraber alıcı ve satıcı başına en fazla %2 olabilecek komisyon tutarının sözleşme öncesinde tarafların uzlaşması çerçevesinde daha düşük bir oranda hesaplanması da mümkündür. Kiralama işlemlerinde ise aksi bir anlaşma olmadığı takdirde bir aylık kira tutarında emlakçı komisyonu ödenir. Ödeme kiracı tarafından yapılır. Komisyonun herhangi bir nedenle ödenmemesi durumunda emlak danışmanı sözleşmeye dayanarak yasal yollara başvurup parayı tahsil etme yoluna gidebilir.

Emlakçı Komisyonu İade Edilebilir mi?

Bir aracı üzerinden işlem yapılması gündeme geldiğinde “Emlakçı komisyonu iade edilir mi?” sorusu sıkça gündem olur. Bu işlemler için öncelikle gayrimenkul aracılık sözleşmesi imzalanacağı için komisyon ödenmesi zorunluluğu doğar. Sözleşme bir anlamda da taşınmazın satışı ya da kiralanması için vaktini, emeğini ve parasını harcayan emlak danışmanının aradan çıkarılarak işlem yapılmasını önler. Genel olarak bu anlaşmalar, alıcı ve satıcı satıştan tapu aşamasında caysa bile emlakçının hizmetinin karşılığını alabileceği koşulu ile düzenlenir. Dolayısıyla “Emlakçı komisyonu geri alınır mı?” sorusunun cevabı hayırdır. Ancak emlakçı komisyonunun iade edilebileceği bazı istisnai durumlar da söz konusudur. Prosedürler sırasında işveren dışında karşı taraftan kaynaklı olarak satış gerçekleşmediğinde bu tutarın geri ödenmesi mümkündür.

Emlakçı Komisyonu Sözleşmesi İptali Nasıl Olur?

Emlak danışmanı aracılığı ile gerçekleştirilen muamelelerde yasa çerçevesinde tarafların yükümlülük ve hakları imzalanan sözleşme ile teminat altına alınır. Fakat bazı nadir durumlarda herhangi bir yasal yaptırıma başvurulmaksızın emlakçı komisyon sözleşmesi iptali söz konusu olabilir. Kredi çekilerek gerçekleştirilecek konut alımı işlemlerinde bankanın onay vermemesi sebebi ile satış gerçekleşmeyebilir. Buna bağlı olarak da sözleşme iptal edilerek eğer ödenmiş ise emlakçı komisyonu iadesi yapılabilir. Satın alınacak ya da kiralanacak taşınmazda daha sonradan oturuma engel bir durumun tespit edilmesi de benzer şekilde sözleşmenin geçersiz kılınması ile sonuçlanır.

Emlakçı Komisyonu Vermek Yasal mı?

Emlakçıya verilen komisyonun yasal olup olmadığı, bu yolla satış işlemi yapmak isteyenler ile ev arayan kiracılar tarafından araştırılan bir konudur. “Emlakçı komisyonu yasal mı?” sorusunun yanıtı eğer ilgili aracılık sözleşmesi yapılmış ise kesinlikle evettir. 2018 yılında yenilenen Taşınmaz Ticareti Yönetmeliği ile emlak komisyonunun yasal çerçevesi de belirlenmiştir. Buna göre sözleşmeye konu gayrimenkulün satışı ya da kiralanması için uzmanlığını ve emeğini ortaya koyan emlak danışmanı, hizmetine karşılık olarak belirlenen ücreti almaya hak kazanır.

Emlakçı Komisyonu Ödemek Zorunlu mudur?

Gayrimenkul aracılık sözleşmesi imzalandıktan sonra bazı istisnalar haricinde emlakçı komisyonu ödenmesi zorunlu hâle gelir. Prosedürler sırasında taraflar arasında köprü vazifesi gören emlak danışmanının satış ya da kiralama gerçekleştiğinde hizmetinin karşılığı olarak yasayla belirlenen şekilde komisyon alması olağandır. Bu aşamada satış işlemlerinde belirlenen taşınmaz değerinin en fazla %4’ü ve kiralamada ise bir aylık kira karşılığı olacak şekilde bir ücret tespit edilir. Emlak danışmanın yasal hakkı olan bu tutarı ödemek tarafların ortak yükümlülüğü olsa da bazen yapılan anlaşma ile komisyonun tamamı tek taraftan tahsil edilebilir. Örneğin, “Emlak balonu nedir? Patlarsa ne olur?” başlığı altında değerlendirilen senaryonun gerçekleşmesi durumunda komisyon ödemelerinin alıcı lehine uygulanması motive edici bir unsur olabilir.