Emlak Balonu Nedir? Patlarsa Ne Olur?

Hem yatırımcılar için hem de ev satın almayı düşünen kişiler çok önemli bir kavram olduğundan, “Türkiye’de emlak balonu var mı”, “emlak balonu ne zaman patlayacak” gibi sorulara doğru ve net cevaplar verebilmek önemlidir.

Eğer bir konut satın almayı düşünüyor fakat bunun için doğru bir dönemde olduğumuz konusunda tereddütler yaşıyorsanız, bu tür sorular sizin için daha da önem kazanmaktadır. Çünkü ülkemizde ve dünyanın farklı ülkelerinde birçok insan, ev satın almak için yıllarca birikim yapmak veya uzun vadeli borçlanmak zorundadır. Bu nedenle, Türkiye emlak balonu veya daha spesifik olarak İstanbul emlak balonu konusunda dikkatli olunması gerekmektedir. Yanlış bir karar, geri dönüşü olmayan sonuçlar doğurabilmektedir.

Emlak Balonu Nedir?

Emlak balonu nasıl oluştuğu, nasıl patladığı ve emlak balonu patlarsa ne olur gibi soruların cevabına geçmeden önce, bu ifadeyi tanımlamakta ve biraz açmakta fayda var. Emlak balonu özetle, konut sektöründeki spekülatif hareketler ve konut talebinin genellikle suni yollarla artırılması neticesinde fiyatların çok hızlı bir şekilde yükselmesidir. Konut arzının sınırlı olması ve düşük faizli konut kredileri, bu balonun oluşmasındaki ana etkenlerden biridir.
Konut fiyatlarının farklı sebeplerden ötürü yükselmeye geçmesi, normal vatandaşları ve yatırımcıları hızlı hamleler yapmaya zorlamaktadır. Çünkü fiyatların daha da yükseleceği beklentisi emlak satışlarında artışa neden olmaktadır. Bir noktadan sonra bu iki etken birbirini tetiklemekte ve konut fiyatları hiç beklenmedik bir şekilde yükselmektedir. Yani normal şartlarda bir ürün için fiyatın artması talebi düşürürken, emlak balonunun şiştiği dönemlerde, tersine, talebi artırmaktadır.

Her sektörde olduğu gibi emlak ve konut sektörü de bir ülkenin diğer ekonomi dinamiklerinden doğrudan etkilenmektedir. Örneğin, banka faizlerinin düşmesi veya kamu bankaları aracılığıyla düşük faizli konut kredilerinin verilmesi, sınırlı konut arzına yüksek talep oluşmasına neden olmaktadır. Bu da fiyatlarının ne yazık ki olması gerekenden çok daha hızlı yükselmesinin önünü açmaktadır.

“Emlak balonu nedir” sorusu kadar “ne değildir” sorusu da önemlidir. Çünkü konut fiyatlarındaki kısa süreli veya dönemsel artışların her birinin emlak balonu olarak değerlendirilmesi de yanlıştır. Her üründe olduğu gibi veya borsa, hisse senedi, döviz, emtia vb gibi yatırım portföylerinde beklendiği üzere, belirli artışların ve fiyat dalgalanmalarının görülmesi normaldir. Konut sektöründe bir emlak balonundan bahsedebilmek için fiyatların beklenenin çok üzerinde artmış olması gerekmektedir.

Emlak Balonu Nasıl Patlıyor?

Türkiye’de de zaman zaman emlak balonunun varlığı ile ilgili farklı görüşler mevcuttur. Yine geçmişte ABD’de ve Avrupa’nın farklı ülkelerinde bariz bir emlak balonu oluştuğunu ve bunun patladığını söyleyebiliriz. Bu balonun patlamasından zarar görmemek veya bunu en az kayıpla atlatmak için piyasa değerlerini; ulusal ve uluslararası düzeydeki ekonomik gelişmeleri yakından etmek gerekmektedir. “Emlak balonu ne zaman patlayacak” sorusunun yanıtına geçmeden evvel, bu balonun patlama sürecine ve nedenlerine yakından bakalım.

Dünyanın hiçbir yerinde, hiçbir dönemde ve hiçbir üründe kısa dönemde hızlı bir fiyat artışının sürekli hale geldiği ve bunun uzun vadede olumlu sonuçlar doğurduğu görülmemiştir. Bu nedenle, bir emlak balonundan söz ediyorsak, bunun bir süre sonra patlaması beklenmelidir. Bunun birçok sebebi olmakla beraber temelde birkaç farklı sebebi sıralayabiliriz.

Konut talebinin ve uzun vadeli kredi çekip borçlanacak kişi veya kurum sayısının artması, bankaların kredi vereceği müşterileri daha özenli seçmesine neden olmaktadır. Yani bankalar bir noktadan sonra daha az risk almaya başlamakta ve insanlar istediği oranda ve sürede kredi almakta zorlanmaktadır. Bu da konut talebinin zamanla azalmasına ve konut fiyatlarının tıpkı yükseldiği gibi hızlı bir şekilde düşmesine neden olmakta ve emlak balonunu patlatabilmektedir.
Bir ülkede faiz oranları en önemli ekonomik parametrelerden biridir. Bu nedenle, faiz oranlarındaki değişiklikler de emlak balonunu patlatıp konut fiyatlarının dibi görmesine neden olabilmektedir. Bu bağlamda, faiz oranlarının yükselmesiyle beraber konut kredilerine olan talebin azalması da emlak balonu ne zaman patlayacak sorusuna cevap olabilmektedir.

Ülke genelindeki ekonomik durgunluk, piyasalarda hareketliliğin azalması ve işsizlik gibi olumsuz ekonomik dinamikler de emlak balonunun patlamasındaki bir diğer faktördür. Zira, vatandaşların ve işletmelerin gelirlerinin azalması, konutlara olan talebi düşürmekte, bu da konut fiyatlarının hızla düşerek şişen emlak balonunun patlamasına zemin hazırlayabilmektedir.

“Emlak balonu nedir” ve “emlak balonu var mı” gibi sorulara yanıt verdikten sonra biraz da bu balonun patladıktan sonraki etkilerini inceleyelim.

Emlak Balonu Patlarsa Ne Olur? 

Emlak balonun patlaması sadece emlak, konut, inşaat vb gibi belirli sektörlerde değil, ülkenin genelinde olumsuz sonuçlar doğurmaktadır. Her şeyden önce, konut fiyatlarının hızlı bir şekilde düşmesi, yeni konut projelerinin sayısını ciddi oranda azaltacak bu da sektörde büyük bir işsizliğin kapısını aralayacaktır. Bunun için bölgesel değişimler de (İstanbul emlak balonu gibi) ülkenin tamamına etki edebilir ve daha büyük ekonomik sonuçlar doğurabilir.
“Emlak balonu patlarsa ne olur” sorusunun cevabı ülkemiz gibi inşaat sektörünün ekonomiye yön verdiği ülkelerde daha da önemli hale gelmektedir. İnşaat sektöründen elde edilen gelirler, bir ülkenin toplam gelirlerindeki oranı ne kadar büyükse, bir emlak balonunun patlaması durumunda yaşanacak kayıplar da o kadar fazla olacaktır.

Emlak balonunun patlaması, kısa ve uzun vadede farklı sonuçlar ortaya çıkarabilmektedir. İlk etapta büyük inşaat firmaları bu gelişmeden etkilenirken, sonrasında daha küçük ölçekli firmalar, taşeronlar ve tedarikçiler olumsuz etkiyi hissetmeye başlayacaktır. Zamanla sektördeki bütün paydaşlar, emlak balonunun patlamasından sonra farklı sürelerde ve derecelerde etkilenecektir. Geçmişte de örneklerini gördüğümüz gibi böyle bir gelişmeden sonra birçok inşaat firması iflasın eşiğine gelmiştir.

Türkiye’de Emlak Balonu Var mı?

Türkiye, dünyadaki birçok ülkeye göre özellikle son 15 - 20 yıllık süreçte konut sektörünün oldukça hareketli olduğu bir ülkedir. Özellikle 2007 – 2008 yıllarından sonra konut ve inşaat sektörünün devletin de desteğiyle güçlenmesi, piyasada hem arzı hem de talebi hızlı bir şekilde artırmaya başlamıştır. Faizlerin günümüze oranla daha düşük seviyelerde olması sektörde kısa zaman içerisinde ciddi bir hareketlilik olmasını sağlamıştır.

Günümüze gelindiğinde ise değişen ekonomik parametreler, “Türkiye’de emlak balonu var mı” sorusunun daha sık sorulmasına neden olmuştur. Bu soruya doğru bir yanıt verebilmek için konuyu farklı açılardan ele almak gerekir. 
Öncelikle, artan konut sayısının ve fiyatının bir emlak balonu olarak değerlendirilmemesi için kira fiyatlarının da aynı oranda artaması gerekir. Kaba bir hesapla, bir evin satış fiyatının 15 – 20 yıllık bir kira geliri ile aynı oranda olması beklenir. Fakat ülkemizde bu oranın 30 – 40 yıllara ulaştığını ve kiraların konut fiyatları ile aynı oranda artmadığını görebiliriz. 

Konut yatırımı hakkında fikir almak isteyenler Murat Sağman'ın 'konut almak bir yatırım mıdır' yazısını da okuyabilirler.