Faiz Oranlarının Konut Piyasasına Etkileri

Öncelikle konut kredi faizlerinden başlayacak olursak; kredi faiz oranlarının düşmesi ödenecek kredi taksit tutarlarını düşürür. Taksit tutarlarının düşmesi ise verili gelir düzeyinde daha çok hane halkının kredi kullanmasına imkan verir. 

Öyleyse konut kredi faizlerinin düşmesiyle;

1. Konutu olmayanlar konut talebi yaratır.
2. Mevcut konutundan memnun olmayanlar kredi ile konutlarını değiştirmeye yönelmekte ilave konut talebi yaratır. 
3. Peşin konut alma gücüne sahip olanlar ise düşük kredi faiz oranlarından faydalanır.

İlk iki maddeye girenler konut piyasasında ilave talep yaratırken, peşin satın alma gücüne sahip olanlar ise toplam konut talebi üzerinde etkili değildir. 

Örneğin kredili konut satışları ile konut kredi faizleri arasındaki doğrusal ilişkiyi gösteren korelasyon -%83 iken, toplam konut satışlarında aynı korelasyon -%58 düzeyine gerilemektedir.  

Konut kredisi faiz oranlarını inceleyin!

Konut piyasasında talep neden artar? 

Düşen kredi faiz oranları konut piyasasında talebi artırırken, artan talep dolayısıyla fiyatlar da yükselir. Böylece son yıllarda yapılan konut kredi kampanyalarından hepimizin yaşayarak öğrendiği bir iktisadi kural kendini gösterir; kredi faiz oranları düşerse konut fiyatları yükselir.  

Bu durumda konut kredi faizleri düştüğünde hem konut satışlarının hem de konut fiyatlarının artacağını görüyoruz. Diğer koşulları sabit kabul ettiğimizde tersi de doğru olacaktır. 

Ancak meselenin başka bir boyutunu da dikkate almak gerekiyor. Konut kredisinin bulunmadığı bir piyasa varsayalım. Nitekim bundan 20 yıl önce ülkemizde gerçek anlamda bir konut kredisinden bahsedilmiyordu. 

Mevduat ve tahvil faizleri de konut piyasasını etkiler mi? 

Konut kredisinin bulunmadığı bir piyasada, mevduat veya tahvil faiz oranları, varlık fiyatlama kanalıyla konut piyasası üzerinde etkili olurlar. Mevduat/ tahvil faizlerinin yükseldiği bir piyasada yatırımcılar konutların kira ve sermaye getirileri ile tahvil getirilerini kıyaslayarak karar vereceklerdir. Tahvil faizlerinin yükseldiği bir piyasada konut yatırımının getirisi bazı yatırımcılar için cazibesini kaybedeceğinden, yatırım ve kiraya vermek amaçlı konut talebi azalırken, kirada bulunan konutların da satış piyasasına arz edilmesi gündeme gelir.   

Bankaların güncel mevduat faiz oranlarını inceleyin!

Bu durumda ise satışa arz edilen konut sayısı artacağından konut fiyatları gevşeme gösterirken, azalan kiralık konut stoku nedeniyle de kira rayiçleri yükselecektir. Tabi bu koşulların tersi de konut piyasasını etkileyecektir. Mevduat ve tahvil faizlerindeki düşüşler konut yatırımlarının cazibesini artıracağından konut fiyatlarında artışa neden olacaktır. Konut fiyatları konut yatırımlarının getirileri tahvil getirilerine yakınsayana dek dalgalanmasını sürdürecektir. 

Netice olarak bir tarafta konut kredi faizleri ile mevduat ve tahvil faizleri diğer yönde ise konut satışları ile konut fiyat ve kira rayiçleri bir tahterevallinin iki ucu gibi hareket etmektedir. Biri yukarıdaysa diğeri aşağıda olacaktır.