Seçimden Sonra Konut Piyasasını Neler Bekliyor?

Faiz politikası değişirse

Öncelikle faiz politikasını ele alalım. Seçimlerden sonra faizleri yükseltmeye yönelik bir politika uygulamaya girecek olursa, yüksek faiz politikası konut piyasası üzerinde iki kanaldan etki edecektir. 

İlk olarak konut kredi faizleri yükseleceğinden, bugünlerde ortalama yüzde 20’ler düzeyinde bulunan kredili konut alımının çok zayıflayacağını, örneğin yüzde 5’ler mertebesine düşebileceğini söyleyebiliriz. Bu nedenle, gelecekteki gelirlerine güvenerek konut alımlarını bugüne çekmek isteyen kesimlerin talepleri durma noktasına gelecektir. Talep tarafındaki bu gerileme konut fiyatları üzerinde negatif bir etkide bulunacaktır.

İkinci olarak ise ülkemizde uygulanan enflasyonun altındaki faiz politikaları, mevduat, bono, tahvil gibi finansal yatırım alternatifleri yerine konut gibi reel varlıklara yönelik talebi artırmıştı. Seçimden sonra mevduat, bono ve tahvil gibi finansal yatırım araçlarının getirilerinin enflasyona baskın çıkması durumunda konutların varlık değerlerinde bir düşme görebiliriz. Faiz oranlarındaki artışın bu iki kanal üzerinden konut fiyatlarını baskılayacağını varsayabiliriz.

Peki faiz politikasındaki değişikliğin kiralar üzerindeki etkisi ne olacaktır? Krediyle konut edinme imkanını kaybeden kesimler kiralama piyasasında kalmaya devam edeceğinden, faiz politikasındaki değişikliğin  kiralama piyasasına ciddi bir etkisi olmayacağı düşünülebilir.

Konut kredisi faiz oranlarını inceleyin!

Demografik politikalar değişirse

Ülkemizin konut piyasası üzerinde artan yabancı nüfus da önemli bir etkide bulunmaktadır. İkamet izni almak veya vatandaşlık edinmek üzere gayrimenkul edinimi sahiplik piyasası için ilave bir talep yaratırken, diğer düzensiz göçmenler ile sığınmacılar ise kiralama piyasası üzerinde etkili olmaktadır.
Yabancılara konut satışları toplam satışların yüzde beşi düzeyinde olsa da özellikle İstanbul ve Antalya’da fiyatlar üzerinde önemli baskılar oluşturmaktadır. Konut arzının yeterince esnek olmadığı durumlarda, talepte meydana gelecek küçük artışlar, fiyatlar üzerinde çok daha yüksek artışlara neden olabilir. Bu nedenle yabancılara konut satışlarının durdurulması veya vatandaşlık sınırının yükseltilmesi, sahiplik piyasasında  fiyatlar üzerinde aşağı yönlü bir etkide bulunacaktır. 

Yine ülkedeki yabancı nüfusunu azaltmaya yönelik politikalar birçok kiralık konutun boşalmasına ve yeniden piyasaya arz edilmesine neden olacağından, kira rayiçlerinde bir gerileme ihtimali söz konusu olacaktır.

Fakat yukarıda saydığımız dış etkenlerin yanı sıra bir de ülkemizin kendi iç dinamikleri var. Her yıl doğal nüfus artışımız nedeniyle yaklaşık 800 bin yeni konuta ihtiyaç duyuyoruz. Şubat ayındaki deprem yüzünden yaklaşık bir milyon konut elimizden çıktı. İnşaat maliyet enflasyonun da kısa vadede gerileme ihtimali oldukça düşük görünüyor. Her halükarda kullanım amaçlı konut talebinin gücünü koruyacağını ve bu nedenle arzın talebe yetişeceği dönemlere kadar konut fiyatlarında ciddi bir gerilme beklentisinin gerçekçi olmadığını dikkate almak gerekiyor.  Fiyatlar ve kira rayiçleri dalgalanma gösterse de konut piyasası işlem sayısı açısından canlılığını devam ettirecek gibi görünüyor. 
 

Ahmet Büyükduman'a ait diğer yazıları okumak için;

• Yeni Evim Konut Kampanyası
• Deprem Sonrası Konut Fiyatları Ne Olacak?