Konut Kredisinde Tapu ve İpotek İle İlgili Merak Edilenler

Konut Kredisi Nedir? Nasıl Alınır?

Konut kredisi, ev satın almak için yeterli peşinatı olmayan kişilere ihtiyaç duydukları desteği sağlar. Fakat bankadan alacağınız konut kredisi, satın almak istediğiniz evin tüm değerini karşılamaz. Mart 2020’de alınan karara göre, fiyatı 500 bin TL’ye kadar olan evlerde konut kredisi tutarı, ödenecek toplam ücretin %90’dır. Bu nedenle ev alacaksanız bir miktar peşinata sahip olmanız gereklidir. Satın alınacak evin değeri ve sınıfı da konut bedelinin yüzde kaçını kredi olarak alabileceğinizi belirler. Bankalar kredinin geri ödemesi bitene kadar tapu üzerinde ipotek işlemi yapar. Konut kredisinde tapu ipotekleri, borç bitince kalkar.

Kredi alamamak gibi bir sorunla karşılaşmamak için “Konut Kredisi Başvurunuz Neden Reddedilir?” yazısını okuyarak konuya ilişkin ayrıntılı bilgi edinebilirsiniz.

Konut Kredisinde Süreç Nasıl İlerler?

Konut kredisinde şartlar ilgili banka tarafından Konut Finansmanı Sözleşmesi Yönetmeliği esas alınarak belirlenir. Bankalar bazı durumlarda iskânsız evlere de kredi verebilirler. Bu konuda ayrıntılı bilgi almak için “İskânı Olmayan Eve Konut Kredisi Çıkar mı?” yazısını okuyabilirsiniz.

Peki, konut kredisinde süreç nasıl ilerler?

• Konut sahibi olmak için kredi başvurusu yaparken ilk adım, size en uygun bankayı bulmaktadır. Bunun için kredi başvurusu yapmadan önce bankaların faiz oranları hakkında bilgi toplayabilirsiniz. Detaylı bir araştırma ile size en uygun konut kredisini bulabilirsiniz. Banka tercih ederken taksit, dosya masrafları, erteleme ve ara ödeme gibi faktörleri de göz önünde bulundurabilirsiniz.
• Bankanızı seçtikten sonra başvuru için gerekli evrakları toplamaya başlayabilirsiniz. Evrakları hazırlama sürecinde bankanızdan yardım alabilirsiniz. Sizden satın alacağınız konuta ait tapu fotokopisi, gelir belgesi ve nüfus cüzdanı gibi evraklar istenir. Ancak istenen evraklar bankadan bankaya değişebilir. Bu nedenle bu konuya ilişkin en iyi cevabı bankanızdan alabilirsiniz.
• Tüm belgeleri temin ettikten sonra başvuru aşamasına geçebilirsiniz. Banka tarafından kredi talebinizin onaylanıp onaylanmadığı size bildirilir. Başvurunuz onaylandığı takdirde 2 iş günü içinde ekspertiz süreci başlatılır.
• Ekspertiz incelemesi tamamlandıktan sonra banka size bir teklif sunar. Eğer bu teklifi kabul edersiniz sizin için bir ödeme planı yapılır. Evrakların imzalanmasının ardından konut kredinizi alabilirsiniz.

• Konut kredisinde tapu ipotek işlemi borcun ödeneceğine dair güvence sağlamak amacıyla yapılır. Satın alma işlemini gerçekleştirmek için Tapu Müdürlüğünden randevu alabilir ve burada işlemleri tamamlayabilirsiniz.

Konut Kredisinde Tapu İşlemleri Nasıl Yapılır?

Kredi onaylandığı takdirde banka avukatı veya şube yetkilisi ile beraber konut devri işlemleri için tapu dairesine gidilir. Bu aşamada konut kredisinde tapu ipotek işlemi yapılarak geri ödemede aksilik olması ihtimaline karşı önlem alınır. Fakat bunun öncesinde banka avukatları, tapu dairesinden ilgili konutun üzerinde başka bir ipotek kaydının olup olmadığını kontrol eder. Bu işlemden sonra bankadaki süreç tamamlanır. Son olarak da konutu satan kişiye ödeme yapılır.

Tapu Masrafı Nelerden Oluşur?

Bir konut satın alırken, evin kendi ücreti dışında ödenmesi gereken başka bir tutarın olmadığı düşünülür. Ancak ev satın alınırken hesaba katılması gereken ödemelerden biri de tapu masrafıdır. Tapu masrafı söz konusu olduğunda çok farklı rakamlarla karşılaşmak mümkündür. Tapu masrafı belirlenirken konut bedelinin %4’ü hesaba katılır. Esasında tapu devir ücreti, konut satış işlemi sırasında hem alıcı hem de satıcı tarafından devlete ödenen ücrettir. Ancak taraflar tapu masrafını kimin ödeyeceği konusunda anlaşırsa, yalnızca alıcı da tapu harcının tamamını ödeyebilir.

Hisseli tapularda ise daha çok masraf çıkma durumu söz konusu olabilir.

“Konut kredisi ile alınan eve ortak tapu yaptırılabilir mi?” sorusuna cevap bulmak için ilgili yazıyı okuyabilirsiniz.

Tapu Kadastro İşlemler İçin Hangi Evrakları İster?

Konut kredisinde tapu ipotek işlemleri yapılırken sizden istenen birtakım evraklar vardır.

Tapu Kadastro İşlemleri İçin Gerekli Evraklar

• Konuta ait tapu senedi
• Satıcı ve alıcının fotoğraflı nüfus cüzdanı
• Satıcının bir, alıcının ise iki adet vesikalık fotoğrafı (son 6 ay içinde çekilmiş)
• Satışı yapılacak olan taşınmaza ait ilgili belediyeden alınmış rayiç bedeli gösteren belge
• DASK poliçesi
• Tapu sahibi işlemler için bizzat gelemiyorsa; vekâletname, vasilik kararı gibi temsile ilişkin belge, vekilin nüfus cüzdanı ve 1 adet vesikalık fotoğrafı
• Alıcı işlemler için gelemiyorsa onu temsil eden kişinin vesikalık fotoğrafı, nüfus cüzdanı ve temsile ilişkin belge

Konut kredisinde tapu ipotek işlemleri yapılırken sizden istenen ek ücretler olabilir. Bunlardan biri de tapu masrafıdır. Konut kredisinde tapu masraflarının hesaplaması, gayrimenkulün değeri üzerinden yapılır. 100.000 TL değerinde olan bir konut için 2.000 TL alıcıdan, 2.000 TL de satıcıdan olmak üzere toplamda 4.000 TL tapu masrafı harcı tahsil edilir. 2021 yılı için döner sermaye bedeli 171,25 liradır. İlave hizmet bedeli ise 23,50 lira olarak belirlenmiştir. Sonuç olarak tapu masrafına ek olarak 194,75 lira döner sermaye bedeli ödemesi yapılır. Bu tutar taraflarca kararlaştırılmadığı müddetçe alıcı tarafından ödenir.

Tapu Harcı Hesaplayın!

Konut Kredisinde Ev İpotek Ettirilir mi?

Konut kredisinde tapu ipotek işlemi, banka tarafından belirlenen vade süresince geçerlidir. Bankalar tüketiciye bu kredi türünde çok yüksek tutarlarda ödeme yaparlar. Bu nedenle banka, ödemeler ile ilgili herhangi bir sorun oluşma olasılığına karşı kendini güvence altına alır. Konut kredisinde tapu ipotek edilmesi bir nevi bankanın teminatıdır. Tapu için gerekli belgeler toplandıktan ve harç da ödendikten sonra ipotek için tapu dairesine gidilir. Bu işlemlerin ardından banka adınıza bir hesap açar ve kredinizi bu hesaba yatırır.

Konut Kredisinde İpotek Hakkında Merak Edilenler

Tapu Üzerinde Başka Bir İpotek Varsa Ne Yapılmalı?

Bazı durumlarda satın alınan evin üzerinde başka ipotek olabilir. Bu ipoteğin birtakım işlemler sonucunda kaldırılması mümkündür. İpotek başka bir banka tarafından konut kredisine ilişkin olarak yapılmış ise, tapudan banka ipoteğinin kaldırılması için ilgili bankaya başvuru yapılabilir. Banka tarafından konuya ilişkin gönderilecek olan belgeler ve resmî yazı ile ipotek kalkar. Ardından konut kredisinde tapu ipotek işlemi yeniden yapılabilir hâle gelir.

İpotek, firma veya şahıs tarafından da konulmuş olabilir. Bu durumda söz konusu firma/şahıs ile iletişime geçilmeli ve ipoteğin kaldırılması için talepte bulunulmalıdır. İpotek kalktıktan sonra tapuya yeniden şerh konulabilir.

Konut Kredisinde İpotek Fekki Nasıl Yapılır?

İpotek fekki, şerhin kaldırılması anlamına gelir. Satın alınan eve ilişkin hâlihazırda bir şerh varsa ipotek fekki yapılır. Fek işlemleri yapılırken, ev ipotek kaldırma ücreti ödenmesi gerekir. Bu ücret her yıl Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından güncellenir. Tutar, bankadan bankaya değişiklik gösterir. İpotek fekki belgesi, borcu ödeyen kişi adına düzenlenmelidir. Fek belgesi alındıktan sonra ilgili birime başvuru yapıldığında ipotek 1-2 hafta içinde kalkar.

İpotek kaldırma süreci şu şekildedir:

• İpotek fek yazısı, kredi sahibinin isteği üzerine banka tarafından online olarak oluşturulur ve sonrasında ilgili Tapu Müdürlüğüne iletilir.
• İpotek kaldırma harcı bankaya yatırılır.
• Tapu Müdürlüğü tarafından inceleme yapılır ve sorun görülmemesi durumunda konut üzerindeki ipotek kaldırılır.
• İpoteğin son durumu e-Devlet sisteminden kontrol edilebilir.

İpotek Fekki Yapılmazsa Ne Olur?

Kullanılan konut kredisinin tüm ödemeleri tamamlandıktan sonra banka evin üzerindeki ipoteği kaldırır. Borç tamamlandığında ipotek kendiliğinden kalkmaz. Banka tarafından ipoteğin kaldırıldığına dair fek yazısı hazırlanır. Bankaya dilekçe verildikten sonra iki gün içerisinde ev üzerindeki ipotek kalkar. Alınan ipotek fek yazısı noter onayından sonra 1 yıl içinde Tapu Sicil Müdürlüğünde işletilmelidir. Aksi takdirde sicili işleyecek olan kurum, yazıyı güncellemenizi isteyebilir. Bu durumda tüm işlemleri baştan yapmanız gerekir. İpoteğin kaldırılması talebi Tapu Müdürlüğü tarafından uygun görülmeyebilir veya borçlu ipoteği kaldırmayı unutabilir. İpotek fekki işlemlerini herhangi bir nedenle yapmayan kişiler için malikler ilgili mahkemeye dava açabilirler. Dava sonuçlandığında veya borcun tamamı ödendiğinde ipotek kalkar.

İpotekli Tapuya Kredi Çıkar mı?

Bankalar konut kredisi verdikleri borç bitene kadar evi ipotek eder. Bir nevi, satın alınan konut bankaya aittir. İpotekli tapuya kredi çıkması için birtakım işlemlerin yapılması gerekir. Konutun üstünde ipotek kaldırılırsa yeni kredi talebinde bulunabilir. İpotekli eve ikinci bir şerh uygulanması ile de kredi alınabilir.

Borçlu olunan ve yeniden kredi talebinde bulunulacak banka aynı ise bu işlemler hızla gerçekleşir. Fakat bankalar farklı ise süreç yazışmalarla ilerler bu nedenle de uzun sürer. Kredi talebi onaylandığı zaman konutun incelenmesi için eksper gönderilir. Başvurunun yapıldığı banka, borçlu olunan bankadan ipotek kaldırma ve güncel kredi kapatma tutarını bir yazıyla göndermesini ister. Sonrasında tapuda satış işlemi yapılır ve kredi üzerine yeni banka tarafından ikinci bir ipotek uygulanır. Çıkan kredi sonucunda evin borcu ilgili bankaya ödenir. Geri kalan tutarı da krediyi çeken kişi alır.