Yüksek Enflasyon Kira Çarpanlarını Nasıl Etkiliyor?

Gayrimenkul kiraları 12 ay boyunca sabit kaldığından kiranın satın alma gücü her ay düşer. Örneğin yıllık yüzde %50 düzeyinde bir enflasyon neticesinde birinci aydaki kira gelirinin satın alma gücü 12. ayda yaklaşık %33 azalmış olur.

Diyelim ki aylık 10.000 TL’den kiraya verdiğiniz bir mülkünüz var. İlk ay 10.000 TL ile aldığınız ürün sepetinizin fiyatı yılın son ayında enflasyon nedeniyle 15.000 TL’ye yükselecektir. 

Bu durumda bir aylık kira bedeli olan 10.000 TL ile aynı sepetin ancak 2/3’ünü alabilirsiniz. 

İlk ay satın alma gücünüz = kira geliriniz / harcama sepetiniz = 10.000 TL/ 10.000 TL = %100
12. ay satın alma gücünüz = kira geliriniz / 12. Ay harcama sepetiniz = 10.000 TL/ 15.000 TL = %67

Bu durumda mülk sahipleri satın alma güçlerini koruyabilmek için yüksek kira bedelleri talep edeceklerdir. İşte kiralarda gözlemlenen aşırı artışın arkasındaki motivasyonlardan birisi de enflasyon nedeniyle satın alma gücünde meydana gelen bu kaybın telafi edilme gayretidir. 

Son beş altı yıldır İstanbul’daki konut kira çarpanları 25 yıl civarında dalgalanıyordu. Ancak son bir yıldır kira çarpanları hızla düşerek 20 yıl civarına gerilemiş durumda… 

Konut kredilerine göz atın!

Peki bu durum konutların fiyatlarına göre getirilerinin arttığı anlamına gelir mi?

Aslında enflasyonu işin içine katıp baktığımızda pek öyle gözükmüyor. 

Biz kira çarpanı hesaplarken konutun dönem başı değeri ile dönem başı kirasını karşılaştırıyoruz. Aylık kira 12 ay boyunca sabit kalırken, konutun değeri enflasyon nedeniyle yükselmeye devam ediyor. 

12 aya yayılmış olarak aldığımız kiranın ortalama vadesi 6 aydır. Yani 12 taksitte aldığımız kirayı bir defada alacak olsak yıl ortasında almamız gerekir. Öyleyse yıllık kiramızı dönem başı konut değeri ile değil, dönem ortası konut değeri ile karşılaştırmak daha doğru olacaktır. 

Ben buna Enflasyonla düzeltilmiş kira çarpanı diyorum. 

ENFLASYONLA DÜZELTİLMİŞ KİRA ÇARPANI = YIL ORTASI DEĞER / YILLIK KİRA 

Şimdi gelin güncel kira çarpanına bir bakalım: 
Kira çarpanının 20 yıl olduğu vasatta 10.000 TL kira getiren bir evin değeri 2.400.000.- TL olacaktır. 
Beklenen enflasyonun %50 olduğunu ve konut fiyatlarının da aynı oranda artacağını varsaydığımızda yıl ortası konut değeri %25 artışla 3.000.000.- TL olacaktır.   

Kirayı 12 taksitle almak ile bir defada yıl ortasında almak finansal açıdan aynı değerde olduğunu yukarıda görmüştük.  Bu durumda “yıl ortası değer / yıllık kira tutarı” bize enflasyonla düzeltilmiş kira çarpanını verecektir.  

Enflasyonla düzeltilmiş kira çarpanı = 3.000.000 /120.000 = 25 yıl. 

Kira çarpanı enflasyonla düzeltilince birkaç yıl öncesine göre pek de düşmüş ya da konutların değerine göre kira getirileri yükselmiş görünmüyor. Bu hesaplamalar ticari mülkler için de geçerli olacaktır. Yani gayrimenkul getirilerinde değişen bir şey yok diyebiliriz.