Üyelik aktivasyonunuz tamamlanmadı!

hangikredi.com

Yüksek Faiz Ortamında Kredi İle Konut Yatırımı

Ahmet Büyükduman

Yayımlama Tarihi: 21.09.2022 Güncelleme Tarihi: 21.09.2022

Gelir düzeyi yüksek ülkelerde gayrimenkul fiyatları da yüksektir.

Yüksek Faiz Ortamında Kredi İle Konut Yatırımı
Belli bir ülkede, bölgede, şehirde bulunan konutlar onları satın alabilecek olanların gelirine göre fiyatlanır. Bu nedenle bir toplumdaki ailelerin gelir dağılımıyla konutların değer dağılımları paralellik gösterir. 

Ülkemizde konut kredi uygulamaları “Kira öder gibi konut sahibi olmak” sloganıyla başlasa da hiçbir zaman kredi taksitleri kiralarla aynı düzeyde gerçekleşemedi. 

Konut Kredisi Faizleri Yıllık Ortalama %12 Seviyesinde

Ülkemizde son on yılda konut kredisi faizleri ortalama olarak yıllık %12 seviyesinde gerçekleşti. Konutların yıllık kiraları ise konut değerinin ancak %5’i civarında oldu. Konutun yaklaşık %75’inde kredi kullanıldığını varsaydığımızda kredi taksitleri ile kiraların birbirine eşit olabilmesi için konut kredi faizlerinin %5 düzeyinde olması gerekiyor. Ayrıca bu süreçte, faiz oranları ne zaman düşse konut fiyatları artış yönünde tepki verdi. Bu nedenle faiz oranlarındaki düşüşler kredi taksitlerini aşağı yönde etkileyemedi. 

Şu günlerde ise tüm dünyada olduğu gibi ülkemiz de yüksek enflasyonist bir sürece girmiş bulunuyor. Yüksek enflasyon nedeniyle konut kredisi faizleri de artıyor. Artan kredi faizleri nedeniyle aylık kredi taksitleri yükseliyor. Kredi taksit tutarlarındaki artış gelir artışının üzerinde olduğundan, krediye erişim zorlaşıyor. 

Bir kısım aile konut kredisi kullanmaktan vazgeçerken, bir kısım aile ise arzu ettiği tutardan daha az kredi kullanabiliyor. Bu durumda aileler daha ucuz konutlara yöneliyor. 

Bu anlattıklarımızı birer örnekle somutlaştıralım;

A ailesinin aylık 23 bin TL gelire sahip olduğunu, bu gelirin yarısıyla konut kredi taksiti ödeyerek konut almak istediğini varsayalım. Bu aile 11.500 TL aylık taksit ödeyerek 10 yıl vadeli, aylık % 1 faizli 800.000 TL konut kredisi kullanabilir. Kredi kullanımının konut değerinin %80’i olduğu durumda A ailesi 1.000.000 TL değerindeki Z konutuna erişebilecektir. 

Ancak içinde bulunulan yüksek enflasyon sürecinde A ailesinin geliri %50 artarken, Z konutunun değeri %100 artmış, aynı dönemde konut kredi faizleri de aylık %1’den %2’ye yükselmiştir. A ailesinin Z konutunun %80’i için kredi kullandığını varsaydığımızda 1.600.000 TL için aylık yüzde 2 faiz oranından 10 yıllık vadede ödeyeceği aylık taksit oranı 35.000 TL olacaktır. Oysa A ailesinin geliri yüzde 50 artışla 34.500 TL olmuştur.  Bu koşullar altında A ailesi için Z konutuna erişim imkansız hale gelmiştir. A ailesinin geliri 34.500 TL’ye yükselmesine rağmen konut fiyatları ile kredi faiz oranlarındaki artış nedeniyle Z konutunun ancak yarısına erişir hale gelmiştir. 

Konut piyasasını alt, orta ve üst segment olarak basitçe sınıflandırırsak, konut talebi daha çok orta değerli konutlardan düşük değerli konutlara yönelmek durumunda kalacaktır. Bu yüzden orta değerli konutlara yönelik talep kısmen azalacağından, orta değerli konutların fiyatları görece olarak zayıflayacaktır. 

İşte bu durum belli bir birikim seviyesi olan ailelere olası bir faiz oranı düşüşünde hızla prim yapacak orta değerli konutlara yatırım imkanı yaratmaktadır. 

Bu aileler Z konutu için örneğin evin kirasıyla ödenecek, evin değerinin yüzde 25-30 oranında bir tutarı kredi olarak kullanabilirler. İlerideki bir dönemde, faiz oranlarındaki düşüşle orta segmentteki konutların fiyatlarında meydana gelecek artış, alt segmentlere nispetle daha yüksek olacağından, birkaç yıl sonra bu konutu likidite ederek yüksek bir getiri düzeyine erişebilirler. 

Bu nedenlerle yüksek faiz ortamında dahi kredi ile konut yatırımı yapmak rasyonel olabilir.

Ahmet Büyükduman'a ait diğer yazıları okumak için;

close icon

Yazar Hakkında

yazar
Ahmet Büyükduman

ODTÜ’den lisans, İstanbul Üniversitesi’nden yüksek lisans ve doktora derecelerine sahip olan Ahmet Büyükduman İstanbul Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.’de sorumlu değerleme uzmanı olarak görev yapmaktadır.

Devamını Oku

Bu makale size ne kadar faydalı oldu?

7 Oy

-

4,43 Puan

Oy verdiğiniz için teşekkür ederiz. 😊

Yorum Yazın

yorum yaz

Konuyla ilgili sormak ya da eklemek istedikleriniz için yorum bırakabilirsiniz.

Yorum Yapılmamış

Son Eklenen İçerikler

  • E-Devlet Üzerinden SGK Sorgulama İşlemleri Nasıl Yapılır? 30.09.2022

    E-Devlet Üzerinden SGK Sorgulama İşlemleri Nasıl Yapılır?

  • Kesin Onaylı Kredi Kartı Nedir? 28.09.2022

    Kesin Onaylı Kredi Kartı Nedir?

  • HangiKredi'den Ümraniyespor Forması Hediye 28.09.2022

    HangiKredi'den Ümraniyespor Forması Hediye

  • Dijital Ayak İzi Nedir? 27.09.2022

    Dijital Ayak İzi Nedir?

Size daha iyi hizmet sunabilmek için sitemizde çerezler kullanıyoruz. Ayrıntılı bilgi için Gizlilik Politikamızı ve Çerez Politikamızı inceleyebilirsiniz.

ikon