Yüksek Faiz Ortamında Kredi İle Konut Yatırımı

Konut Kredisi Faizleri Yıllık Ortalama %12 Seviyesinde

Ülkemizde son on yılda konut kredisi faizleri ortalama olarak yıllık %12 seviyesinde gerçekleşti. Konutların yıllık kiraları ise konut değerinin ancak %5’i civarında oldu. Konutun yaklaşık %75’inde kredi kullanıldığını varsaydığımızda kredi taksitleri ile kiraların birbirine eşit olabilmesi için konut kredi faizlerinin %5 düzeyinde olması gerekiyor. Ayrıca bu süreçte, faiz oranları ne zaman düşse konut fiyatları artış yönünde tepki verdi. Bu nedenle faiz oranlarındaki düşüşler kredi taksitlerini aşağı yönde etkileyemedi. 

Şu günlerde ise tüm dünyada olduğu gibi ülkemiz de yüksek enflasyonist bir sürece girmiş bulunuyor. Yüksek enflasyon nedeniyle konut kredisi faizleri de artıyor. Artan kredi faizleri nedeniyle aylık kredi taksitleri yükseliyor. Kredi taksit tutarlarındaki artış gelir artışının üzerinde olduğundan, krediye erişim zorlaşıyor. 

Bir kısım aile konut kredisi kullanmaktan vazgeçerken, bir kısım aile ise arzu ettiği tutardan daha az kredi kullanabiliyor. Bu durumda aileler daha ucuz konutlara yöneliyor. 

Bu anlattıklarımızı birer örnekle somutlaştıralım;

A ailesinin aylık 23 bin TL gelire sahip olduğunu, bu gelirin yarısıyla konut kredi taksiti ödeyerek konut almak istediğini varsayalım. Bu aile 11.500 TL aylık taksit ödeyerek 10 yıl vadeli, aylık % 1 faizli 800.000 TL konut kredisi kullanabilir. Kredi kullanımının konut değerinin %80’i olduğu durumda A ailesi 1.000.000 TL değerindeki Z konutuna erişebilecektir. 

Ancak içinde bulunulan yüksek enflasyon sürecinde A ailesinin geliri %50 artarken, Z konutunun değeri %100 artmış, aynı dönemde konut kredi faizleri de aylık %1’den %2’ye yükselmiştir. A ailesinin Z konutunun %80’i için kredi kullandığını varsaydığımızda 1.600.000 TL için aylık yüzde 2 faiz oranından 10 yıllık vadede ödeyeceği aylık taksit oranı 35.000 TL olacaktır. Oysa A ailesinin geliri yüzde 50 artışla 34.500 TL olmuştur.  Bu koşullar altında A ailesi için Z konutuna erişim imkansız hale gelmiştir. A ailesinin geliri 34.500 TL’ye yükselmesine rağmen konut fiyatları ile kredi faiz oranlarındaki artış nedeniyle Z konutunun ancak yarısına erişir hale gelmiştir. 

Konut piyasasını alt, orta ve üst segment olarak basitçe sınıflandırırsak, konut talebi daha çok orta değerli konutlardan düşük değerli konutlara yönelmek durumunda kalacaktır. Bu yüzden orta değerli konutlara yönelik talep kısmen azalacağından, orta değerli konutların fiyatları görece olarak zayıflayacaktır. 

İşte bu durum belli bir birikim seviyesi olan ailelere olası bir faiz oranı düşüşünde hızla prim yapacak orta değerli konutlara yatırım imkanı yaratmaktadır. 

Bu aileler Z konutu için örneğin evin kirasıyla ödenecek, evin değerinin yüzde 25-30 oranında bir tutarı kredi olarak kullanabilirler. İlerideki bir dönemde, faiz oranlarındaki düşüşle orta segmentteki konutların fiyatlarında meydana gelecek artış, alt segmentlere nispetle daha yüksek olacağından, birkaç yıl sonra bu konutu likidite ederek yüksek bir getiri düzeyine erişebilirler. 

Bu nedenlerle yüksek faiz ortamında dahi kredi ile konut yatırımı yapmak rasyonel olabilir.

Ahmet Büyükduman'a ait diğer yazıları okumak için;

• Yüksek Enflasyon Ortamında Krediyle Konut Yatırımı
• Konut Kredisi Kullanmanın Avantajları