Kira İptali ve Kiracının Çıkış Süreci Nasıl İşler?

Kiracı tahliyesi nedir?

Kiracı tahliyesi, taşınmazda yer alan kişilerin kanunda belirtilen haklı sebepler oluştuğunda hukuki yollarla mülkten çıkarılmasıdır. Genellikle kontrat şartlarının ihlal edilmesiyle ya da taşınmaz malikinin ihtiyaçları doğrultusunda ortaya çıkar. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiracının tahliyesi sebeplerine yer verir. Mülk sahibi, bu koşullardan biri gerçekleştiğinde kiracıyı taahhütname, dava ve talepli icra takibi gibi yollarla mülkten çıkarabilir. Özetle kiracı tahliyesi, mülk sahibinin taşınmazla kiracı arasındaki ilişkiyi yasal mevzuatlar çerçevesinde sonlandırmasıdır.

Kiracıyı evden çıkarmanın haklı nedenleri nelerdir?

Kiracıyı evden çıkarmanın haklı nedenleri, bu sürecin bildirim ya da dava yoluyla yasal mevzuata göre ilerlemesini sağlar. Örneğin 10 yıllık kira sözleşmesi süresinin sona ermesi, bildirim yoluyla kiracının tahliyesine yol açar. Ancak bu talebin kabul edilmemesi durumunda kiracı, tahliye davasıyla taşınmazdan çıkarılabilir. Bu davayı açmak için gereken haklı sebepler arasında; ödeme yükümlülüğünün yerine getirilmemesi, mülkün sahibi ya da yakınları için ihtiyaç olması, evin tadilatı ve kiracının iflası da yer alır.

Kiranın ödenmemesi nedeniyle kiracı tahliyesi

Mülk sahibi ve kiracı arasındaki yasal ilişki, Türk Borçlar Kanunu ile düzenlenir. Bu kanunun 352.maddesinde mülk sahibinin kiranın ödenmemesi nedeniyle taşınmazdaki kişiyi tahliye edebileceği belirtilir. Mülkün kullanıcısına, bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi dâhilinde; daha uzun zamanlı kontratlarda ise aynı sene içerisinde ihtarname çekilir. Taşınmazın sahibi, iki ihtarnameye rağmen ödeme sorumluluğunu yerine getirmeyen kiracısıyla sözleşmesini dava yoluyla sonlandırabilir. Bu sebepten ötürü kiracının tahliyesi süreci şöyle ilerler:

İki haklı ihtar nedeniyle kiracının tahliyesi davası, Sulh Hukuk Mahkemesi üzerinden açılır. Yetkili ise davalı kiracının yerleşim yerinde yani taşınmazın bulunduğu konumdaki mahkemedir. 1 aylık dava açma süresini gözeterek kiracının tahliyesi için bu yasal makamlara başvurabilirsiniz.

Kiralayanın kendisinin veya yakınlarının eve ihtiyacının olması nedeniyle kiracı tahliyesi

Mülk sahibi, kendisinin veya yakınlarının ihtiyacı durumunda kiracının tahliyesini talep edebilir. Yalnızca kanunda belirtilen zorunlu gereksinim şartı oluştuğunda ihtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi yolundan yararlanılabilir. Bu kapsamda taşınmaz sahibinin kendisi, eşi, kanuni olarak bakmakla yükümlü olduğu kişiler, alt ve üst soy için kiracının evden çıkması istenebilir.

Kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliyesinde evden çıkarma davası, belirli süreli sözleşmenin bitimini izleyen 1 ay içinde açmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise 6 ayda bir fesih dönemi bulunur. Bunun için kiracıya 3 ay önceden haber verilmelidir. Kiracı evden çıkmayı reddederse fesih döneminin sona ermesinin ardından 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

Evin tadilat ihtiyacı nedeniyle kiracı tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen kiracının tahliyesi sebepleri arasında evin tadilat ihtiyacı da yer alır. Fakat bu gerekçeyle kiracının mülkten çıkarılması için tadilatın niteliğine bakılır. Taşınmazın kullanılmasını engellemeyen küçük çaplı onarımlarda tahliye kararı verilmez. Sadece yapının esaslı tadilatını gerektiren, içinde yaşanması tehlikeli ya da yıkılacak binada kiracı tahliyesi mümkündür. Bu sebeple kiracı tahliyesini, sözleşmenin süre şartına bağlı olarak kontrat bitiminin ardından 1 ay içinde ya da 6 aylık fesih dönemlerinde gerçekleştirebilirsiniz.

Kiracının iflası ile kiracı tahliyesi

Kiraya veren, mülk üzerinden elde ettiği gelirleri güvenceye almak için bazı teminatlar isteyebilir. Kiracının iflası durumunda talep edilen bu teminatlar, banka hesapları ya da taşınmaz ipoteği olabilir. Böylece mülk sahibi, ilerleyen dönemlerdeki kira bedellerinin tahsilini garantiler. Ayrıca kiracı herhangi bir güvence göstermezse doğrudan sözleşmeyi feshedebilir. Taşınmazın maliki, borçlunun tüm varlıklarını kanuni sıralamayla borçlulara aktaran iflas masasına adını yazdırarak önceki kira bedellerini tahsil edebilir.

10 yıllık kira sözleşmesinin süresinin dolması

Kiracıyı evden çıkarmanın haklı nedenleri, 6098 sayılı kanunun 347. maddesinde yer alır. Bu maddede bildirim yoluyla kiracı tahliyesine dair detaylar vardır. Kiracı, kontrat bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa mevcut sözleşmenin süresi uzar. Ancak mülkiyet hakkı gereğince bu imkân, 10 yıl süreyle kısıtlanmıştır. Taşınmaz sahibi, 10 yılını dolduran kiracının tahliyesini talep edebilir. Bunun için yeni kira yılının başlamasından en geç 3 ay önce sözleşmenin diğer tarafına bildirimde bulunmalısınız. 10 yıllık kiracının tahliyesi bildirimini, ihtarname yoluyla gönderebilirsiniz.

Bu noktada satış nedeniyle kiracı tahliyesine ayrı bir parantez açalım. Türk Borçlar Kanunu hem taşınmaz sahibinin hem kiracının mülkiyet haklarını korur. Mülkün satılması durumunda kiracı sabit kalırken sözleşmenin diğer tarafı değişir. Buna göre taşınmazın yeni sahibi, mevcut kontrat çerçevesinde kira bedelini tahsil eder. Ancak ilgili kanunun 351.maddesindeki ihtiyaç şartı oluştuğunda taşınmazı edinme tarihini izleyen 1 ay içinde bildirimde bulunarak kiracının tahliyesi davası açabilir.

Güncel konut kredisi faiz oranlarına göz atın!

Kiracı tahliye süreci nasıl ilerler?

Konut ve iş yeri kiracı tahliyesi, bildirim aşamasıyla başlar. Kiracıya, taşınmazın tahliyesine yol açan yasal şartlar gerçekleştiğinde yazılı ihtarname çekilir. Ancak bu süreç, kiracının evden çıkmasına neden olan duruma ve taraflar arasındaki sözleşmenin niteliğine göre değişir. Aşağıda kiracı tahliyesinde gönderilen ihtarname türlerinin farkını görebilirsiniz.

Uygulamada “7/30 İhtarı” olarak kullanılan tek haklı bildirimle kira ya da aidat bedelini ödemeyenler için tahliye davası açmadan icra takibi başlatılır. Bu ihtarname türünde ilgili kişilere, 30 gün içinde kira tutarını ödenmediği takdirde sözleşmenin feshedileceği bildirilir. Ardından depozito iadesi ve mülkün geri teslimi gibi süreçler başlar.

Depozito iadesi: Süreç ve gereklilikler

Kiracının tahliyesiyle depozito tutarı, mülk sahibi tarafından geri verilir. Kira kontratı bitiminde depozito iadesinden Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesinde bahsedilir. Bu maddeye göre kiraya veren, taşınmazda olağanüstü bir durum yoksa güvence olarak aldığı bedeli sözleşme bitiminde iade eder. Banka hesabında tutulan bedel kontrat bitimini izleyen 3 ay içinde; nakit tutar ise sözleşme sonunda ödenir. Aksi takdirde kiracı, dava ya da icra takibi yoluyla bu bedeli tahsil eder.

Mülkün geri teslimi: Kontrol ve değerlendirme

Türk Borçlar Kanunu’nun 316. ve 317.maddeleri, kiracının taşınmaz üzerindeki yükümlülüklerine yer verir. Bu yasal düzenlemelere göre kiracı, sözleşme süresince mülkün özenli kullanımından sorumludur. Yani kontrat bitiminde konut ya da iş yerini, teslim aldığı hâliyle iade etmek zorundadır. Kiracının tahliyesinin ardından kontrol ve değerlendirme, sözleşmedeki bilgilere göre gerçekleştirilir. Mülkün geri tesliminde kontratın başlangıç ve bitiş tarihleri arasında oluşan farklar karşılaştırılır.

Taşınmazda meydana gelen hasarlar, zarar tespit davasıyla belirlenir. Ardından sıra, illiyet bağını yani hasarla kiracının kusuru arasındaki ilişkiyi kurmaya gelir. Taşınmazdaki değişimlerin ispatı mülk sahibi; mevcut zararın sorumluluk reddi ise kiracı tarafından yapılır. Haklılığını kanıtlayamayan kiracı, konut ya da iş yerindeki hasarı gidermek zorundadır.

Kiracının konutu terk etmemesi durumunda ne olur?

Türkiye’de ev sahiplerinin ve kiracıların hakları, Türk Borçlar Kanunu ile korunur. Örneğin bu kanuna göre mülkünüzle aynı ilçe sınırları içinde kendisine ya da eşine ait taşınmazı olan kiracınızı tahliye edebilirsiniz. Ancak bunun için öncelikle ihtarnameyle bildirim şartını sağlamalısınız. Kiracınız, bu koşulu yerine getirmenize rağmen konutu terk etmiyorsa dava yoluna gidebilirsiniz. Tahliye davası, taşınmaz üzerinde herhangi bir hakkı kalmayan kiracıların mahkeme yoluyla mülkten çıkarılmasına olanak tanır.