Borçlar Kanunu'na Göre Kiracı ve Ev Sahibi Hakları

Borçlar Kanunu’na göre kiracı hakları ve yükümlülükleri nelerdir?

6098 sayılı Borçlar Kanunu’nda kiracının haklarından ve yükümlülüklerinden bahsedilir. İlgili kanuna göre kiracı, sözleşmede belirtilen tutarı ödemeyi kabul eder. Aksi belirtilmediyse her ayın son gününe kadar ödemeyi yapar. Kiracının ev sahibine karşı borçları arasında şunlar da yer alır:

• Kiracı, sözleşmede aksi belirtilmemişse konutun ısıtma ve aydınlatma giderlerini öder.
• Kiracı, konut üzerinde yapacağı değişikler için ev sahibinden yazılı izin almak zorundadır.
• Kiracı, evi nasıl teslim aldıysa aynı niteliklerde geri vermekle yükümlüdür.
• Kiracı, gayrimenkulü özenle kullanmalı ve çevredekilerin haklarını gözeterek komşularıyla iyi geçinmelidir.

Ayrıca kiracının konuttaki eksiklikleri ev sahibine bildirmesi gerekir. Bu durumların göz ardı edilmesi, tek taraflı fesih hakkını doğurur. Örneğin ısıtma ve aydınlatma giderleri ödenmediğinde kiraya verenin sözleşmeyi iptal etme hakkı vardır. Benzer şekilde çevreye uyumsuzluk, izinsiz tadilat ve konutun özensiz kullanılması da tek taraflı fesih için yeterlidir.

Güncel konut kredisi faiz oranlarına göz atın!

Kira sözleşmesi ve temel kiracı hakları

Türkiye’de ev sahibi ve kiracının hakları, Borçlar Kanunu’nun dördüncü bölümünde ele alınır. “Kira Sözleşmesi” başlıklı bu bölüm, her iki tarafın haklarına ve yükümlülüklerine yer verir. Ayrıca kiracı ve ev sahibi arasındaki anlaşmayı senet niteliğine dönüştürür. Bu maddeye göre kiracının hakları şunlardır:

• Konut sahibi, haklı bir gerekçe olmadan ve kontrat süresi dolmadan kiracıyı evden çıkaramaz.
• Evin tadilat masrafları, konut sahibi tarafından ödenir. Kiracı, bu masrafları karşıladıktan sonra aylık ödeme tutarından düşebilir.
• Kiracı, evdeki yapı kusurlarının giderilmesini talep edebilir. Bu kusurların giderilmemesi durumunda kira bedelinden indirim isteyebilir.
• Kira kontratı, aksi belirtilmedikçe ve en az 15 gün öncesinde iptal edilmedikçe her yıl otomatik olarak yenilenir.
• Kiracı, kontrat sonunda evi hasarsız bir şekilde teslim ettiyse depozitosunu alır.
• Ev sahibi, kiranın geç yatırılmasından dolayı ek ödeme talep edemez.
• Kiracı, duvar renginin solması ya da kapının eskimesi gibi zamana bağlı yıpranmalardan dolayı depozito hakkını kaybetmez.

Kira kredisi nedir? Nasıl başvurulur?

Kiracı hakları kanununda aylık ödemeler de güvenceye alınır. Tarafların ortak kararıyla belirlenen kira bedeli, her yıl sözleşmede yer alan oran kadar artırılır. Artış oranı, bir önceki yıldaki tutara ve 12 aylık TÜFE’ye göre hesaplanır. Gayrimenkulün aylık kiralama bedeli, güncel Tüketici Fiyat Endeksi’nden daha yüksek bir oranda yükseltilemez.

Kiracıların bakım ve onarım yükümlülükleri

Kiracı tadilat hakları, yasal düzenlemelerle güvenceye alınır. Söz konusu düzenlemelere göre evin bakım ve onarım giderlerinden konut sahibi yükümlüdür. Bu noktada bazı istisnalar olduğunu belirtelim. Örneğin konutun yer aldığı binaya yaptırılan asansörün inşaat ve tadilat giderlerini ev sahibi öder. Fakat bu asansörün periyodik bakımları, kiracı tarafından karşılanır. Özetle esaslı bakım ve onarımlar ev sahibi; daha küçük çaplı giderler ise kiracının sorumluluğundadır.

Ev sahibi hakları ve yükümlülükleri nelerdir?

Türk Borçlar Kanunu, ev sahiplerinin yasal haklarına da yer verir. Bu kanunun dördüncü maddesinde ev sahibi haklarını ve yükümlülüklerini görebilirsiniz. İlgili maddeye göre kiraya verenin borçları şöyle:

• Teslim: Kiraya veren, ilgili konutu zamanında ve belirtilen niteliklerde karşı tarafa teslim etmek zorundadır.
  • Vergi ve benzeri yükümlülüklere katlanma: Ev sahibinin DASK yaptırmak, gayrimenkul vergilerini ve harçlarını ödemek gibi sorumlulukları bulunur.
    • Yan giderlere katlanma: Ev sahibi, kiralananın kullanımıyla ilgili kendisi ya da üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanır.
      • Kiralananın ayıplarından sorumluluk: Kiralanan evin kusurlu olması, konut sahibi adına bazı sorumluluklar açığa çıkarır. Bu durumda kiracı, ayıpların giderilmesini ya da kusurla orantılı bir tutarda kira bedelinde indirim yapılmasını talep edebilir. Söz konusu ayıpların giderilmemesi durumunda sözleşmeyi tek taraflı feshedebilir.

Ev sahibi hakları ve yükümlülükleri, üçüncü kişilerin taleplerine göre değişebilir. Örneğin kontrat devam ederken konut sahibinin değiştiğini varsayalım. Bu durumda sözleşmenin tarafı, yeni mülk sahibi olur. Ayrıca üçüncü kişinin konut üzerinde öne sürdüğü haklardan dolayı kiracının uğradığı zararlardan ev sahibi sorumludur.

Kira bedelinin tahsili ve evden çıkarma

Ev sahibi hakları arasında kira bedelinin tahsili yer alır. Ancak bu haklara mutlaka kira sözleşmesinde yer vermelisiniz. Ev sahibinin kiracıya karşı haklarından olan tahsil, genellikle her ayın son gününe kadar gerçekleştirilir. Fakat sözleşmede özel bir tarih de belirleyebilirsiniz. Ev sahibi haklarından biri de konuttan çıkarmadır. Bu hakkı kullanmak için oluşması gereken şartlar ise şunlardır:

• Yasal sınırlar dâhilinde yapılan kira zammının kabul edilmemesi
• Kiralanan evin; mülk sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişi tarafından kullanılması
• Kiracının evi özensiz kullanması ve komşularla anlaşmazlık yaşaması
• Kiranın ödenmemesi durumunda çekilen ihtarnameyle 30 gün içinde borcun talep edilmesi

Ev sahibi hakları, konutun satılmasıyla mülkün yeni malikine* geçer. Örneğin hâlihazırda kiracının olduğu bir evin başkasına satıldığını varsayalım. Alınan evde kiracı olması durumunda izleyebileceğiniz iki ayrı yol bulunur. Dilerseniz mevcut kiracının sözleşmesini devam ettirebilirsiniz. Konutu boşaltmak için ev satıldığında kiracı hakları gereğince 1 ay içinde ihtarname çekmelisiniz. İlgili kiracı, ihbarnamenin ardından evden en geç 6 ay içinde çıkabilir.

Ev sahibinin bakım ve onarım yükümlülükleri

Evin bakım ve onarım giderlerinin hangi tarafın sorumluluğunda olduğu sıklıkla merak edilir. Borçlar Kanunu’nun 301. maddesine göre kiralayan, evin kontrat süresi boyunca bakım ve onarımından sorumludur. Aynı kanunun 361. maddesinde “Kiraya veren, kontrat süresince kiracı tarafından bildirilen esaslı onarımları gideri kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür.” ifadesi yer alır. Yani bakım ve onarım masrafları, istisnalar dışında konut sahibi tarafından ödenir.

Uyuşmazlık durumunda başvurulması gereken yerler nerelerdir?

Kiracı ve ev sahiplerinin haklarına dair uyuşmazlıklarda yargı yoluna başvurulur. Aşağıda ev sahibi ile kiracının haklarından doğan bazı uyuşmazlıkları ve çözüm yollarını görebilirsiniz.

Genellikle ev sahibi ve kiracıların yasal haklarını korumak için müzakere yoluna gidilir. Eğer taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa dava sürecine geçilir. Kiracı ve ev sahibi haklarından doğan davalar, taşınmazın yer aldığı bölgedeki sulh hukuk mahkemesinde görülür. Kira alacaklarında zamanaşımı 5 yıl; sözleşmeden doğan anlaşmazlıklar için tazminat taleplerinde ise 10 yıldır.

Notlar:
*sahip