Kira Sözleşmesi Nasıl Hazırlanır?

Kira sözleşmesi nedir?

Kira sözleşmesi, ev sahibinin mülkünü belirli şartlar dâhilinde ve bir süreliğine başkasına teslim ettiğini gösteren belgedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 299.maddesinde bu sözleşmeye yer verir. İlgili maddeye göre bu kontrat, “kiraya verenin bir mülkün kullanılmasının ya da yararlanılmasının kiracıya bırakması, kiracının ise buna karşılık kiralama bedelini ödemeyi üstlenmesi” olarak tanımlanır. Özetle kira sözleşmesi, evin sahibi ve kullanıcısı arasında karşılıklı borç ilişkisi doğurur. Kiralayan, ilgili mülkü kullanıma elverişli bir şekilde teslim eder. Kiracı ise sözleşme çerçevesinde yükümlülüklerini yerine getirir. 

Şeffaf bir anlaşma sağlayan kira sözleşmesi neden önemlidir?

Mülk sahipleri ve kullanıcıları arasında şeffaf bir anlaşma sağlayan kira kontratı, farklı süreçlerde önemli roller oynar. Bu sözleşmede kiralayanın talepleri, mülkün nitelikleri ve kullanım şartları gibi detaylar yer alır. Kontratın taraflarına borç yükleyen bu bilgiler, bağlayıcı özelliğe sahiptir. Yani sözleşmeye imza attığınızda karşı tarafın taleplerini eksiksiz ve düzenli şekilde yerine getirmeyi kabul edersiniz. Kira kontratı, her iki taraf açısından bağlayıcı bir evraktır. Bu nedenle yalnızca tarafların karşılıklı anlaşmasıyla feshedilebilir.

Güncel konut kredisi faiz oranlarına göz atın!

Kira sözleşmesi çeşitleri nelerdir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda 2 ayrı kira kontratı türü bulunur. Bunlar arasında ürün, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi yer alır. Çatılı iş yeri ve konut kira sözleşmesine dair hükümler, mülkle beraber kullanıcıya bırakılan eşyalar için de geçerlidir. Fakat bu kararlar, yalnızca 6 aydan fazla süreli taşınmaz kiralamalarında uygulanır. 

Ürün kira sözleşmesi ise genel hükümlere tabidir. Yani kiralayan kontrat süresince ürünün kullanım hakkını devreder; kullanıcı ise ödeme yükümlülüğünü yerine getirir. Taraflar; hayvanları, devredilecek eşyayı ya da stoklanmış malları içeren ürün kirası sözleşmelerini ortaklaşa değer takdirinin ardından iki nüsha şeklinde imzalayarak birbirine vermek zorundadır. 

Olası anlaşmazlıklarda başvurulan kira sözleşmesini hazırlarken nelere dikkat edilmelidir?

Kira sözleşmesi, mülk sahibi ve kullanıcısı arasındaki olası anlaşmazlıklarda hızlı çözüme ulaşmak için özenle hazırlanmalıdır. Öncelikle iş yeri ya da ev kira sözleşmesini yazılı olarak düzenlemelisiniz. Türk Borçlar Kanunu’nda böyle bir hüküm yer almaz. Ancak kendinizi garantiye almak için yazılı sözleşme yolunu tercih edebilirsiniz. Kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilmesi gereken diğer hususlar ise şunlardır:

1. Sözleşmenin her bir sayfası ayrı ayrı imzalanmalıdır.
2. Aylık ve yıllık kira bedeli hem yazıyla hem sayıyla belirtilmelidir.
3. Kiranın hangi zaman aralıklarında ödeneceği yazılmalıdır.
4. Varsa depozito bedeli kontratta yer almalıdır.
5. Depozito bedelinin hangi durumlarda geri verilmeyeceği belirtilmelidir.
6. Eşyalı kiralanan mülklerde demirbaşlar sözleşmeye yazılmalıdır.
7. Demirbaşlar önceden kontrol edilmeli, bozuk ya da yıpranmış olanlar belgeye eklenmelidir.
8. Bir yıldan daha uzun süreli kiralamalara yönelik bir madde eklenmelidir.
9. Sözleşmeyi imzalamadan önce tüm şartlar incelenmeli, belirsiz kalan noktalarda uzlaşılmalıdır.
10. İmzalanan kontratların birer kopyası, mutlaka iki tarafta da bulunmalıdır.
11. Tapu, kimlik ve fatura gibi kira sözleşmesi için gerekli belgeler, kontrat düzenleme tarihinden önce hazırlanmalıdır. 
     

Öte yandan, kira sözleşmesi noter onayı da oldukça mühimdir. Tarafların iradelerinin daha doğru ortaya konulabilmesi ve özel hükümlerin net sınırlarla belirlenmesi, noter huzurunda hazırlanan kontratlarla mümkün hâle gelir. Yazılı sözleşme düzenleme gibi noter seçeneği de yasalarla zorunlu kılınmaz. Ancak bu yöntem, borç ilişkisinin daha güçlü ve sorunsuz kurulmasına yardımcı olur. 

Kira sözleşmesinde olması gereken bilgiler nelerdir?

Kira sözleşmesinin geçerliliği, bu belgelerin Türk Borçlar Kanunu hükümleri gereğince hazırlanmasına bağlıdır. Mülk sahibine ve kullanıcısına borç yükleyen kira kontratı, temelde 3 ana bölümden oluşur. İlk bölümde malikin iletişim bilgileri, mülkün adresi ve cinsi yer alır. Ardından kiralanan taşınmazda yer alan demirbaşların ayrıntıları bulunur. Son olarak sözleşmeye; mülk sahibinin talepleri, kira bedelinin yatırılacağı banka hesap numarası ve abonelik sayaçları gibi bilgiler eklenir. Takip eden başlıklarda bu bölümlere dair detayları görebilirsiniz. 

Mal sahibi ve kiracı için gerekli kimlik ve iletişim bilgileri

Kira kontratında mal sahibinin ve kullanıcısının kimlik bilgilerine yer verilir. Bu bilgiler arasında her iki tarafın T.C. kimlik numarası ve adı soyadı vardır. Ayrıca tarafların iletişim bilgileri de sözleşmede yer almalıdır. Hem mülk sahibinin hem kiracının adresi, kontratın ilgili bölümlerine eklenir. Kimlik ve iletişim bilgilerini yazdıktan sonra sıra, kira ödeme koşullarını belirlemeye gelir. 

Banka hesap numaraları

Kira sözleşmesinde mülk sahibinin banka hesap bilgileri mutlaka yer almalıdır. Mal sahibinin IBAN numarasına, EFT ve havale yoluyla kontratta belirtilen zaman dilimlerinde kira ödenebilir. Bu numaranın taşınmazın sahibine ait olması zorunlu değildir. Örneğin eşinize ait bir banka hesabı üzerinden de kira ödemesi alabilirsiniz. 

Kiralanan mülkün ayrıntıları ve adresi

Kiralanan mülkün ayrıntılarını belirtmek, taraflar arasındaki borç ilişkisinin sorunsuz ilerlemesini sağlar. Örneğin kiralanan taşınmazın cinsini, apartman ya da müstakil gibi ayrıca yazmalısınız. Bunun yanı sıra mülkün adresi de tam ve doğru verilmelidir. Mülkün adresinde mutlaka olması gereken detaylar şunlardır:

• Mahalle
• Sokak
• Bina adı
• Bina numarası
• Dairenin katı
• Dairenin kapı numarası

Sayılanlara ek olarak il ve ilçe bilgisi de verilir. Kira sözleşmelerindeki adresi, elektrik ve su faturalarına bakarak teyit etmelisiniz. Böylece yanlış adres beyanından kaynaklanan resmî sorunları önleyebilirsiniz. 

Kira süresi, kira bedeli ve ödeme koşulları

Ev ya da iş yeri kirası ödemeleri, elden ve banka hesapları üzerinden gerçekleştirilir. Kira sözleşmelerinde bu sürece dair maddeler bulunmalıdır. Öncelikle kontrata kiranın aylık veya yıllık periyotlarda ödeneceği bilgisini yazabilirsiniz. Daha sonra ödeme gününü belirtmelisiniz. Bu noktada kira bedelinin hem rakamla hem yazıyla belirtilmesi gerektiğini tekrar hatırlatalım. 

Kira kontratı nasıl feshedilir?

Kira artışı ve yenilenme süresi gibi tüm detaylar, borç ilişkisi kuranlar arasında düzenlenen sözleşmeyle hükme bağlanır. Her iki taraf için bağlayıcı olan bu kontrat, sadece karşılıklı anlaşma yoluyla feshedilebilir. Öte yandan, tek taraflı kira sözleşmesi feshine yol açan özel durumlar da bulunur. Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesine göre taraflar, kira ilişkisi devam ederken sözleşmeye aykırı davranışlardan ya da yaşanan anlaşmazlıklardan dolayı kontratı tek taraflı feshedebilir. Buna bağlı olarak kiracının tahliyesi gibi sonuçlar ortaya çıkar. 

Kira sözleşmesi yenilenmezse ne olur?

Kira kontratları, belirli süreli ve süresiz olmak üzere iki ayrı formatta düzenlenir. Belirli süreli kira sözleşmesi, borç ilişkisinin tamamladığı tarihte kendiliğinden sona erebilir. Kira sözleşmesi yenileme işlemi yapılmadığında iki ayrı durum ortaya çıkar. Mülk sahibi, susma yani sükût yoluyla kiracıyla anlaşmasını sürdürebilir. Ayrıca evin ya da iş yerinin tahliyesini de talep edebilir. 

Mal sahibi, sözleşme tarihi sona erdiği hâlde tahliye isteğinde bulunmadığında kontratın niteliği değişir. Bu durumda yeni borç ilişkisi, belirsiz süreli kira sözleşmesi üzerinden devam eder. Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmesi bittikten sonra anlaşma 1 yıl daha uzamış sayılır. Bu nedenle kira ilişkisini sonlandırmak isteyen malik, kontrat bitiminden en geç 15 gün önce fesih talebini bildirmelidir. Aksi takdirde sözleşme, 1 yıl daha uzatılmış sayılır. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kontrat bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunulmadığı takdirde maksimum 10 yıla kadar ilgili mülkte oturabilir.