Kira Artışı Hakkında Bilmeniz Gerekenler

Türk Borçlar Kanunu hem mülk sahiplerinin hem kiracıların haklarını güvenceye alır, yasaya göre konut ve iş yeri kiraları, her yıl yasal düzenlemelerle belirlenen oranlarda güncellenir.Taşınmazların aşırı fiyatlarla kiralanması ve konut piyasasında oluşması muhtemel dengesizlikler önlenir. 

Kira artışı nedir?

Kira artışı, taşınmazlar için aylık olarak ödenen bedelin kanuni sınırlar dâhilinde ve belirli aralıklarla yükseltilmesidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, “Kira Bedeli” bölümünde bu artışa dair detaylara yer verir. İlgili yasanın 344.maddesine göre kira artışı, bir önceki yılın 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalama değişim oranından fazla olamaz. Bu şart, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmesi türlerinde de geçerlidir. Özetle kira artışı, konut ya da iş yeri için ödenen aylık bedellerin yasal oranlara göre yeniden belirlenmesidir.

Finansal dengeyi koruyan kira artışı neden yapılır?

Finansal dengeyi koruyan kira artışına yol açan pek çok neden bulunur. Bunların başında fiyatlardaki sürekli ve belirgin yükselişleri ifade eden enflasyon gelir. Genel fiyatlar düzeyini artıran enflasyon, maliyet ve hizmet bedellerini de yukarıya çeker. Ayrıca bu dönemlerde izlenen daraltıcı politikalar, mülk maliklerinin* ödediği vergi oranlarını da artırır. Durum böyle olunca konut sahipleri, taşınmazın gerçek değerini korumak için vergi yükünü ve enflasyonu kira artışına yansıtır.

Aylık ve yıllık kira artışına yol açan sebepler arasında pazar koşulları da yer alır. Konut piyasası, arz ve talep arasındaki dengeye göre dalgalanabilir. Örneğin bir bölgenin yoğun göç alması, ilgili konumda kiralık evlere olan ihtiyacı beraberinde getirir. Buna bağlı olarak konut talebi de artar. Değerlenen bölgelerde yer alan taşınmazlar, öncekine kıyasla daha yüksek fiyatlarla kiralanır.

Güncel konut kredisi faiz oranlarına göz atın!

Piyasayı direkt etkileyen kira artış oranı nedir?

Ekonomik verilere göre tespit edilen kira artış oranı, taşınmazlar için ödenen aylık bedelin ne kadar olacağını belirler. Tarafların haklarını ve sorumluluklarını içeren kira sözleşmesi, genellikle 1 yıllığına imzalanır. Bu kontratta kiracının aylık ve yıllık olarak ödeyeceği tutara yer verilir. Sözleşme bitiminde ilgili bölüm, TÜFE’ye göre belirlenen güncel konut ya da iş yeri kira artış oranına göre yeniden düzenlenir. Böylece taşınmaz için ödenen bedel, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından yayımlanan iş yeri ya da konut kira artış oranından fazla yükseltilemez.

Kira artış oranı nasıl hesaplanır?

Kira artış oranı hesaplaması, güncel TÜFE verilerine göre yapılır. Bu doğrultuda mevcut kira tutarıyla söz konusu oran çarpılır. Ardından çıkan sonuç, 100’e bölünür. Bölme işlemiyle elde ettiğiniz sayıyı, eski bedele ekleyerek yeni kira tutarını belirleyebilirsiniz. Türkiye’de yıllık TÜFE, 2024’ün ocak ayında %53,86 olarak açıklanmıştır. Bahsi geçen orana göre 10.000 TL’lik bir evin güncel kira bedeli şöyle hesaplanır:

• Kira artışı = 10.000 TL x %53,86 / 100 = 5386 TL
• Yeni kira bedeli = 10.000 TL + 5386 TL = 15.386 TL

Ancak Türk Borçlar Kanunu’na getirilen geçici ek madde, bu oranı 11 Haziran 2022 ila 1 Temmuz 2024’e kadar %25’e sabitlemiştir. Yani mülk sahipleri, 2024’ün temmuz ayına değin kiraları söz konusu oranın üzerinde yükseltemez. Bu orana göre örnekteki taşınmazın kirası, maksimum 2.500 TL tutarında artırılarak 12.500 TL olabilir.

Kira artışı nasıl yapılır?

Kira artış hesaplamasını öğrendikten sonra bu sürecin nasıl ilerlediğini merak edebilirsiniz. Bu bedeli artırmak isteyen mülk sahipleri, sözleşmenin diğer tarafıyla yani kiracıyla görüşür. Kontratın tarafları, yasal kira artış oranına göre yapılan değişiklik üzerinde anlaşmalıdır. Kanun tarafından belirlenen oranlar, kira artışında üst sınırı belirler. Yani mülk sahibi ve kiracı, 12 aylık TÜFE oranı ve Türk Borçlar Kanunu’nun 344.maddesi çerçevesinde taşınmazın aylık bedelini özgürce belirleyebilir.

Mülk sahibi ve kiracı anlaşması

Mülk sahibi ve kiracı, taşınmaz için ödenen aylık bedel konusunda karşılıklı anlaşır. Örneğin yeni kira tutarının %15 zamlı olacağına dair sözleşmeye madde ekleyebilir. Bu maddeyi ister sözleşme bitiminden önce ister yeniden kontrat düzenlerken anlaşmaya dâhil edebilirsiniz. Taraflar arasında kira bedeline dair bir anlaşma yapılmadıysa 344.maddenin 1. fıkrasındaki hükümler geçerli olur. Bu kanun hükmüne göre kira tutarı, bir önceki senenin Tüketici Fiyat Endeksi 12 aylık ortalamasını aşmamak koşuluyla hâkim tarafından hakkaniyet ilkesiyle belirlenir.

Türk Borçlar Kanunu, kira artışını zorunlu kılmaz. Sadece bu artışın belirli sınırlar dâhilinde yapılmasını hükme bağlar. Yani taşınmaz sahibi ve kiracı, yeni kontrat döneminde mevcut tutarın sabit kalmasına karar verebilir. Ayrıca kira sözleşmesi artış oranının yasal sınırların altında olması konusunda anlaşabilir.

Bu noktada Türk Lirası ve döviz cinsinden düzenlenen kira sözleşmeleri arasındaki farka değinelim. Türk Lirası ile alınan kira bedelinde taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın 5 yıl şartı uygulanır. Hâkim, 5 yıldan uzun süreli kira kontratlarında TÜFE değişim oranları, taşınmazın durumu ve emsal bedeller üzerinden hakkaniyete uygun biçimde göre yeni tutarı belirler. Döviz üzerinden tahsil edilen kiralarda ise 5 yıldan önce herhangi bir değişiklik yapılmaz. Ancak 6098 sayılı kanunun “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı bölümünde bu süreden önce değişikliğin yapılabildiği durumlar yer alır.

Kiracının kira artışına itiraz hakkı var mı?

Bir önceki senenin TÜFE’deki 12 aylık ortalama değişimini aşan kira artış oranına itiraz etme hakkınız bulunur. Türk Borçlar Kanunu, “Kira Bedeli” bölümünün ilk fıkrasında kiracı aleyhine düzenleme yapılamayacağını belirtir. İlgili hükme göre taşınmaz sahibi, kanunla belirtilen oranların üzerinde kirayı yükseltemez. Kiracı ise yasal sınırların üzerinde artırılan tutarı ödemek zorunda değildir. Bu durumda her iki taraf da kiranın tespiti davası açabilir. Kira tespit davası için aranan şartlar ise şunlardır:

1. Taraflar arasında imzalanan bir kira sözleşmesi olmalıdır.
2. Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir.
3. Davayı açan kişinin hukuki yararı olmalıdır.

Öte yandan, kira tespit davasında süre koşulu yoktur. Ancak bu davanın kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılması önerilir. Böylece yeni kira bedeli, sözleşme döneminin ilk ayından itibaren uygulanabilir. Kira tespit davasında hâkim; TÜFE oranı, emsal bedeller ve taşınmazın mevcut durumuna göre makul bir tutar belirler.