Kentsel Dönüşüm Kanunundaki Değişiklikler Ne Anlama Geliyor?

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı

Kentsel Dönüşüm uygulamalarını yönetmek üzere Bakanlık bünyesinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kuruldu. Başkanlık bünyesindeki üç genel müdürlükten birisi yalnızca Marmara Bölgesi’nden sorumlu olacak. 
Büyük kentsel dönüşüm projeleri bizzat Başkanlık tarafından yürütülecek. 

Mevcut yerleşim yerlerinin rezerv alanları

Daha önceden yalnızca yeni yerleşim alanları rezerv yapı alanı olarak ilan edilebiliyordu. Yeni düzenlemelerle mevcut yerleşim alanları da rezerv yapı alanı olarak ilan edilebilecek. Bu alanlarda yapılacak dönüşümlerde malikler yapıları tamamlanana kadar başka yerlerde ikamet edecek, dönüşüm tamamlandıktan sonra eski mahallerinde yeni yapılan evlerine dönecekler. 

Afet riski altındaki örneğin sel, heyelan veya deprem riski altındaki yerleşim alanları ise tamamen ve süresiz yapılaşmaya kapatılacak. Buradaki hak sahiplerine kentin bir başka bölgesinde ev verilecek.  

Yoksulların evini devlet yapacak

Dönüşüm maliyetini karşılayamayacak olan dar gelirli ve yoksul vatandaşların evinin maliyetini devlet karşılayacak ancak bu maliyete mukabil eve hissedar olacak. Hak sahibinin kendisi ve eşine ömür boyu oturma hakkı tesis edecek. 

Mali durumları düzelen hak sahipleri bedelini ödeyerek devletin hissesini satın alabilecekler. Hak sahibi vefat ettiğinde murisler de isterlerse devletin hissesini satın alabilecek. Murisler devletin hissesini satın almak istemezlerse evin satışından murisler kendi hisselerine düşen payı alacaklar. 

Güncel konut kredisi faiz oranlarına göz atın!

Riskli yapılar ve bina bazında dönüşüm

Bina bazında yenileme süreçlerinde de düzenlemelere gidildi. Daha önce bina bazında yenileme için gerekli olan karar nisabı azaltılırken, tebligat süreçleri de değiştirildi.

Karar yeterliliği

Öncelikle binayı dönüştürmek için gerekli olan karar yeterliliği yüzde 66,67’den yüzde 50,01’e düşürüldü. Dönüşüm kararı yüzde 50,01 arsa payı çoğunluğuyla alınabilecek. Yüzde 50,01 çoğunluk kararıyla;

• Müteahhite
• Yapı şekline
• Projeye karar verilebilecek. 

Tebligat usülleri

Daha önce çok uzun zaman alan tebligat süreçleri de yeniden düzenlendi. Tebligat süreleri kısaltılırken tebligat usülleri değiştirildi. Yeni düzenlemelere göre tebligatlar 

• İlgili binanın girişine asılacak 
• Maliklerin e-devlet kapısına bildirilecek
• Muhtarlıkta askıya çıkacak ve askıya çıktığının 15. Günü tebliğ edilmiş sayılacak
• Ayrıca riskli binalar bakanlık internet sitesinde ilan edilecek

Böylece tebligattan kaynaklanan gecikmeler azaltılarak, dönüşüm sürecinin hızla sonuçlandırılması hedefleniyor.  
Önceden maliklerin yüzde 100’ünün onayını gerektiren inşaat ruhsatı başvurusu için bu düzenlemeyle yüzde 50,01 çoğunluk yeterli olacak. 

Karara muhalif olan maliklerin arsa payları açık artırma ile satılacak. Ancak ihale tutarına düşük olduğu gerekçesiyle itiraz edilir ve yargı değerin farklı olduğuna karar verirse aradaki fark yeni malik tarafından eski malike ödenecek. 

Lisanslı aracı kuruluşlar

Kentsel dönüşüm süreçlerinde uygulamaların yürütülmesi konusunda lisanslı aracı kuruluşlar devreye girecek. Böylece uzmanlık gerektiren bu konularda vatandaşların menfaatleri korunmuş olacak. Lisanslı kuruluşlar bünyelerinde mimar, inşaat mühendisi, şehir plancısı, harita mühendisi, değerleme uzmanı ve hukukçu istihdam edecekler. 

Muhtemel sonuçlar neler olabilir?

Kanunun uygulamaya girmesiyle hızlı bir kentsel dönüşüm sürecine gireceğimiz açık. Bu süreçte yıkımdan yapıma inşaat sektörünün canlanacağını söyleyebiliriz.

Yoğun bir kentsel dönüşüm faaliyeti öncelikle binaların yıkımını gerektirecektir. Yıkılacak binalardan çıkanlar nereye yerleştirilecek? 

Yıkılacak konutlardan çıkacakların yerleşeceği konutların öncelikle yapılması gerekmektedir. Yoksa kiralama piyasasına büyük bir baskı ve kira rayiçlerinin yükselmesi söz konusu olacaktır.

Diğer taraftan yoğun kentsel dönüşüm faaliyeti inşaat üretim faktörleri olan makine-teçhizat, malzeme ve emek talebini artırarak bu faktörlerin fiyatlarını yukarıya çekecektir. Bu durumda ülke çapında inşaat maliyetlerinin yükselmesi kaçınılmaz olur. 

Her şeye rağmen depreme karşı yapı stokumuzu güçlendirmek zorundayız. Depremin yaratacağı can ve mal kayıplarından kaçınmak için bu maliyetlere katlanmak durumundayız.