İnşaat Maliyetleri ve Konut Fiyatları İlişkisi

Aslında her iki görüşün de haklılık payı var. Şöyle ki kısa vadede talep, uzun vadede ise maliyetler fiyatlar üzerinde daha çok belirleyicidir.

Bu durumu aşağıdaki grafikten de görebiliriz.

İnşaat maliyet endeksi ile yeni konut fiyat endeksindeki yıllık değişimleri gösteren bu grafiğe baktığımızda;

2017 yılı ortasından 2019 yıl sonuna kadar inşaat maliyet endeksinin yeni konutlar fiyat endeksinin üzerinde seyrettiğini görüyoruz. Hatta 2018 yılında inşaat maliyet endeksindeki artış %50’lere yaklaşırken, yeni konut fiyat endeksindeki artış %10’nun altına düşmüş görünüyor.

Diğer taraftan 2022 yılında yeni konut fiyat endeksi yıllık %200 civarında seyrederken inşaat maliyet endeksi ancak %100’ler seviyesinde imiş.

İçinde bulunduğumuz dönemde ise yeni konut fiyat endeksi inşaat maliyet endeksinin altına düşmüş durumda. Bir müddet daha konut fiyatlarındaki değişimin maliyetlerin altında kalacağını ima eden bir görünümden söz edebiliriz.

Şimdi kısa ve uzun vadede maliyetlerle fiyatların etkileşiminin dinamiklerine bir göz atalım.

Bir konut projesini tamamlamak için gereken ortalama süreyi kısa, ötesini uzun dönem olarak tanımlayabiliriz. Bu durumda kısa dönem üç yıldan az, uzun dönem ise üç yıldan daha uzun olarak kabul edilmelidir.

Önce konut fiyatını bileşenlerine ayıralım. Konutun fiyatı; konutun oluşumuna katkıda bulunan üretim faktörlerinin parasal karşılıklarından oluşacaktır.

Bu durumda denklemi aşağıdaki gibi kurabiliriz.

FİYAT = ARSA + YAPI + KAR

Ülkemizde başat konut üretimi “kat karşılığı” olarak tabir edilen modelle gerçekleştirilir. Bu modelde geliştiriciler arsayı satın almak yerine, arsa karşılığında üretilecek konutların bir kısmını arsa sahibine taahhüt ederler. Sonuç olarak konut fiyatı içindeki arsa maliyeti yapı maliyetine bağlı hale gelir.

Örnek olarak arsa sahibinin %50 pay aldığı bir projeyi ele alalım. Geliştirici ürettiği iki daireden birisini arsa sahibine vereceğinden, yapı maliyetine denk bir bedel de arsa maliyeti olarak gerçekleşecektir.

Bu durumda, 2.000.000 TL yapı maliyeti olan bir dairenin arsa maliyeti de 2.000.000 TL olacaktır. Dört milyon liraya mal olan bu dairenin piyasa fiyatını 5 milyon TL kabul edelim.

Fiyat = 5 milyon TL

Arsa maliyeti = 2 milyon TL

Yapı Maliyeti = 2 milyon TL

Geliştirici Karı = 1 milyon TL

Buna göre;

5 milyon TL = 2 milyon TL + 2 milyon TL + 1 milyon TL

Konut fiyatları yıllık enflasyonun %40,

İnşaat maliyet enflasyonun %70 olduğu senaryoya göre bir yıl sonra

FİYAT = 5.000.000*1,40 = 7.000.000 TL

ARSA MALİYETİ = 2.000.000 *1,70 = 3.400.000 TL

YAPI MALİYETİ = 2.000.000 *1,70 = 3.400.000 TL

KAR = FİYAT – ARSA - YAPI = 7.000.0000 – 3.400.000 - 3.400.000 = 200.000 TL

Bu hesaplamalardan da görüldüğü gibi konut fiyatı yedi milyon TL’ye, arsa ve yapıdan oluşan toplam inşaat maliyeti 6,8 milyon TL’ye yükselirken, geliştirici karı bir milyon TL’den 200 bin TL’ye düşmüştür.

İnşaat maliyetlerindeki artış konut fiyatlarındaki artışın üstünde gerçekleşmiş, aradaki negatif fark geliştirici karının azalmasıyla dengelenmiştir. İnşaat maliyetleri enflasyonu ile konut fiyat enflasyonu arasındaki fark açıldıkça, geliştirici karı azalarak zarara dönecektir. Projeleri teslim taahhüdü olan geliştiriciler projeyi bitirinceye kadar bu zarara tahammül edeceklerdir.

Ancak, mevcut fiyat – maliyet koşullarında yeterli bir kâr marjı yakalayamayan geliştiriciler yeni projelere girişmeyecek, yeni projelere başlamak için konut fiyatlarının tekrar maliyetlerin üzerinde makul bir kar oranı bırakacak düzeye gelmesini bekleyeceklerdir.

Bu süreçte üretim düştüğü için konut arzı azalacak, bir müddet sonra azalan arz nedeniyle konut fiyatları yükselmek durumunda kalacaktır. Konut fiyatları, inşaat maliyetleri ile arzu edilen kâr marjını karşılayacak düzeye eriştikten sonra üretim yeniden harekete geçecektir.

Sonuç olarak, talebin düştüğü dönemlerde konut fiyatları inşaat maliyetlerinin gerisinde kalabilir, kısa dönemde maliyet artışları ile fiyat artışları eş zamanlı olarak gözlemlenmeyebilir, ancak uzun dönemde maliyet artışları konut fiyatlarını yukarı yönlü etkiler diyebiliriz.