Kredi Borcu Olan Ev Satılabilir Mi?

Türkiye’de ev satın alma işlemlerinin çok büyük bir kısmı kredi sistemi ile ilerliyor. Bankaların sundukları avantajlı faiz oranları ve uzun vadeli ödeme seçenekleri neticesinde, üzerinde kredi borcu olan evlerin sayısı da her geçen gün artıyor. Bu noktada da uzun vadelerle kredi çekilerek alınan evin satılma aşaması oldukça kritik olsa da kredi borcu devam eden bir evin satılması mümkün olabiliyor.

Kredi Borcu Olan Evi Nasıl Satarım?

Kredi borcu devam etmekte olan konutun satılması mümkün. Evin satışından gelen ya da kenarda bulunan nakit para ile kredi istenilen zamanda kapatılabilir. Bankaya olan kredi borcunun kapatılmasının ardından konutun üzerindeki ipotek kalkar. Borcu devam eden konutların satılabileceği iki yöntem var. Nakit para ile ya da kredi çekerek borcu olan ev satılabilir. Bu iki seçenek için gerekli olan detayları aşağıda bulabilirsiniz.

Borcu Devam Eden Konutun Kredi ile Alınması Nasıl Gerçekleşir?

Borcu devam eden evin kredi ile alınması seçeneğinde bankaların da devreye giriyor. Eğer her iki tarafında da banka tercihi aynıysa çok kısa süre içerisinde işlemlerin tamamlanması mümkün. Biraz uğraştırıcı bir süreç olsa da kredi borcu olan evi kredi ile satın alma aşamalarını aşağıda sıraladık:

1. Evi satın alacak olan kişinin kredi başvurusunun onaylanmasının ardından, eve gönderilen eksperin inceleme yapması ve incemeler sonucunda oluşturduğu rapora hangi banka üzerinden ipoteklendiğinin gösterilmesi beklenir.
2. Alıcının krediyi aldığı banka, satıcının borçlu olduğu bankadan resmi bir yazı ister. Bu yazıda borcun kapatılması durumunda ipotek kaldırma yazısının teslim edilmesi ve güncel kredi kapatma tutarının belirtilmesi talep edilir.
3. Yazının gönderilmesinden sonra, tapu üzerinden satış işlemi gerçekleşir ve yeni kredi kullanılan banka üzerinden ikinci dereceden ipotek konulur.
4. Kredi açılışı, tapudan alınan satış belgelerinin teslim edilmesinden sonra işleme konur.
5. Ne kadar kredi alınmışsa, kredinin açılmasından sonra alıcının borçlu olduğu bankaya gönderilerek borç kapatılır, kalan bir tutar varsa da krediyi kullanan kişiye teslim edilir.
6. Kredinin kapatılmasının hemen ardından ipotek kaldırma yazısı alınır.
7. Yazının alınması ile birlikte tapuda işlemler tamamlanır. Birinci dereceden olan eski kredi düşürülerek, yeni banka için konulan ikinci dereceden ipotek, birinci dereceye yükselir.

Borcu Devam Eden Konutun Nakit Para ile Alınması Nasıl Gerçekleşir?

Karşılıklı güven söz konusu olduğunda, nakit para ile konutun satılması ve kredinin kapatılarak ipoteğin kaldırılması çok kısa süre içerisinde gerçekleşiyor. Fakat tarafların birbirlerini tanımadıkları veya herhangi bir sorun olma ihtimalinde detaylarından da söz edeceğiniz blokeli çek yönteminin kullanılmasında büyük fayda var. Her iki tarafı da güvence altına alan blokeli çek yöntemi biraz uğraştırıcı olsa da alım ve satım işlemlerinin ipoteği de kaldırarak kısa sürede tamamlanması sağlanır.

Blokeli çek sürecinin nasıl işlediğine dair detayları adım adım takip edebilirsiniz:

1. Konut kredisinin alınmış olduğu bankadan kredinin toplamda kalan anapara tutarı ve erken ödeme cezasının değeri öğrenilir. Bu değer, faizlerin işlemesine göre gün geçtikçe değişebilir.
2. Bankadan alınmış olan kapama tutarı dışındaki toplam kredi tutarı, evi alacak olan kişi tarafından bankaya yatırılır. Hemen hemen bütün bankaların sisteminde olan blokeli çek için istediğiniz kurumla çalışmanız mümkün. Sadece kredinin devam ettiği banka üzerinden bu işlemin yapılması, kurumlar arası aktarım olmayacağı için süreci hızlandıracaktır.
3. Tutarın karşılığında alınan blokeli çek, bankaya çekin teslim edilmesi ya da belirlenen boke sürelerinin tamamlanması ile bozdurulabilir.
4. Ardından tapu üzerinde ipotekli olacak şekilde evin satış işlemi gerçekleşir ve bloke çek de satıcı olan tarafa teslim edilir. Satıcı kolaylıkla banka üzerinden çek ile alacağını tahsil edebilir.
5. Paranın alınmasının ardından, kredinin kapama tutarı yatırılır ve tapudan ipotek kaldırmak için yazı talep edilir. Genelde alıcı olan tarafın bu işlemleri yapmasına izin verilse de yetkilendirme konusunda sorun çıktığı olabilir. Bu aşamalarda satıcı olan tarafın da alıcı olan tarafa eşlik etmesi gerekiyor.
6. En son işlem olarak bankadan bir yazı alınarak ipoteğin kaldırılma süreci tamamlanmış olur.

Erken Ödeme Cezası Nedir?

Elinizde nakit paranız olması durumunda ya da ipotekli olan evinizin satılması halinde, konut kredisi borcunuzu direkt olarak kapatmak isteyebilirsiniz. Bu durumda karşınıza bankalar tarafından erken ödeme cezası çıkıyor. Erken ödeme cezası, basit anlamıyla kredinizi vadesinden erken toplu olarak kapatmak istediğinizde sunulan ödeme miktarıdır. Tüketicinin Korunması Kanunu üzerinde yer alan maddeye göre de “…erken ödenen tutarın kalan vadesi otuz altı ayı aşmayan kredilerde yüzde birini, kalan vadesi otuz altı ayı aşan kredilerde ise yüzde ikisini geçemez” ifadesine yer verilir.

Erken Ödeme Cezası Nasıl Hesaplanır?

Rakamsal olarak gitmek gerekirse, eğer toplamda 200.000 TL kredi borcunuz bulunuyorsa, kredinizin tamamını kapatmak istediğinizde, kalan vade 36 ayın altındaysa 2.000 TL, 36 ayın üzerindeyse 4.000 TL ceza ödenir. Eğer borcun tamamı yerine belli bir kısmını kapatma durumu söz konusu ise bu sefer aynı oranda, toplamda ne kadar ödeme yapacağına göre rakamlar belirlenir.

Hesaplama Araçlarında Erken Ödeme Cezası Nasıl Hesaplanır?

Erken ödeme cezası seçerken, sadece konut kredisinde uygulanan sistem olduğu için buna göre hesaplama yapılması gerekiyor. Hesaplama aracı üzerinden çekilecek olan kredi tipi seçilir. Sonrasında erken ödenecek olan miktarın girişi yapılır. Kalan vade 36 aydan düşükse yüzde 1,36 oranından, yüksek ise yüzde 2 oranından ceza hesaplaması yapılır. Kredinin vade süresinde de güncelleme yapılacaksa, yatırılan kadar değil, kalan anapara üzerinden hesaplama yapılır.