Konut Yatırımında Potansiyel ve Büyük Göç

Aynı kalitedeki yapıların birim değerleri hemen hemen ülkenin her yerinde birbirine çok yakındır. Buna karşılık bir gayrimenkulün arsa değeri ülkenin değişik bölgelerinde, bir kentin değişik semtlerinde, hatta aynı sokağın başı ve sonunda bile birbirinden farklılık gösterir. Bu nedenle, benzer yapı kalitesindeki konutların değeri üzerinde belirleyici olan asli unsur arsadır. Arsanın değeri de onun nerede konumlu olduğuna bağlıdır. Bu nedenle bir gayrimenkulün değeri öncelikle onun konumuna, bir başka deyişle lokasyonuna bağlıdır.

Konut Kredisine Başvur

Örnek olarak; 100 m2 büyüklüğünde aynı yapı kalitesinde iki konutu ele alalım. Her iki konutun yapı değerini 1 milyon TL kabul edelim. Bu iki konuttan şehrin çeperinde konumlu olan konutun değeri 2 milyon TL ise, bu değerin bir milyonu yapıdan, bir milyonu ise lokasyondan kaynaklanacaktır. Kentin merkezindeki 10 milyon TL’lik konutun da yapı değeri 1 milyon TL olurken, 9 milyon TL’lik değer lokasyondan kaynaklanacaktır. Bu durumda, aynı yapı kalitesinde, aynı büyüklükteki iki konut arasındaki değer farkının temel açıklayıcısı onların konumu/lokasyonu olacaktır. 

Gayrimenkullerin güncel değerlerinin yanı sıra gelecekteki değerlerinde ortaya çıkacak gelişmeler de çoğunlukla lokasyona bağlıdır.

Lokasyonların Değer Artışı Veya Azalışı Hangi Unsurlara Bağlıdır?

Lokasyon değeri üzerinde etkili olacak unsurları doğru tahmin edebilirsek, gelecekte yüksek prim potansiyeli olan lokasyonları kolayca belirleyebiliriz.

Gayrimenkulün bulunduğu bölgeye yönelik talep artışı fiyatlarda da bir artışa neden olacaktır. Gayrimenkule yönelik talep öncelikle nüfus artışına bağlıdır. Gelecekte nüfus artışı beklenen lokasyonlar prim potansiyeli taşırlar. Nüfus artışı ise ilgili lokasyonda veya yakın çevresinde sanayi ve ticaret bölgelerinin, hastanelerin, turizm tesislerinin veya erişimi kolaylaştıracak kara veya demiryolları ile havaalanı ve limanlar gibi büyük yatırımlara bağlıdır.  

Ulaşım altyapısının güçlendirilmesi çalışılan yer ile yaşanılan yer arasındaki erişimi kolaylaştıracağından ilgili bölgeye talebi artırır. Artan talep ise gayrimenkul fiyatlarını yükseltir. Buradaki anahtar kavram çalışılan yer ile yaşanılan yer arasındaki erişimdir. Mekânsal olarak bir diğerine fiziki yakınlığı ima eden bu kavram artık farklı bir boyuta evrilmektedir.

Pandemi döneminde yaygınlaşan uzaktan çalışma pratiği, ulaşım altyapısında internetin ağırlığını hızlı bir şekilde artırmıştır. Masa başından bilgisayar ile çalışabilen kesimler için çalışma yeri ile yaşama yeri arasındaki erişim paradigmalarını tamamen değiştirmiştir. Fiziken bir araya gelmeksizin, sanal ortamda ekip çalışması yürütülen iş kollarında mekânsal yakınlık kavramı değişime uğramıştır. Artık, birbirlerinden yüzlerce kilometre uzakta olan ekip üyeleri birlikte çalışabilmektedir. 

Bu nedenle önümüzdeki yıllarda büyük kentlerden daha küçük yerleşimlere, soğuk karasal iklim bölgelerinden denize yakın ılıman bölgelere doğru bir nüfus hareketinin ufukta göründüğünü söyleyebiliriz. Bu nüfus hareketi, aynı zamanda, gayrimenkuller için değer göçü anlamına da gelecektir. 

Önümüzdeki dönemlerde, oturulan yerden çalışılan yere erişim imkanı, önemli ölçüde internet indirme yükleme kapasitesiyle ölçülecektir. Bu verilerden hareketle diyebiliriz ki yakın ve orta vadede, ülkemizin Ege ve Akdeniz kırsalında internet erişiminin güçleneceği bölgelerde, başta konut olmak üzere her türlü gayrimenkul yatırımının prim potansiyeli yüksek olacaktır.