Konut Değerleme Nedir? Nasıl Yapılır?

Konut Değerleme Nedir

Hemen herkesin en büyük hayali bir ev sahibi olmak. Almak istediğiniz evin gerçek değeri hakkında genel geçer bir değerlendirme yapabilirsiniz ancak bu işin uzmanları, daha net detayları değerlendirerek size objektif bir bakış sunar. Bu yalnızca ev almak isteyenlere değil, evini satmak isteyenlere de yol gösterir.

Kira derdinden kurtulmak ve kendi yaşamını kurabilmek için taksitli ev satışına başvuran birçok kişi, evin değerini belirleyebilecek kişilerin (Ekspertiz) raporuna göre bankalardan kredi kullanabiliyorlar. Ekspertin gelip, yazdığı rapora göre evin değeri ortaya çıkıyor ve alabileceğiniz konut kredisi tutarı buna bağlı olarak belirleniyor.

Bugünlerde banka faizlerinin düşüşü ile birlikte ev kredilerine başvuruda adeta patlama yaşanıyor. Hal böyle olunca bankalar başvuruları direkt olarak ekspertizlere yönlendirerek, evlerin gerçek değerlerini tespit etmeye ve ona göre bir kredi limiti belirlemeye çalışıyor. Çünkü birçok evin fiyatı, kredi faizlerinin düşmesi ile yukarı yönlü hareket etmeye başladı. Bu bağlamda kendisini bir anlamda güvenceye almaya çalışan banka, evin ederinden fazla bir kredi vermek istemiyor.

Konut Değerlendirme Nedir?

Konutun piyasa değerinin çevresel ve fiziki faktörler göz önüne alınarak yapılan değerlendirme çalışmasına “konut değerleme” adı verilir. Eve gelen eksper yalnızca konutu incelemekle kalmaz, değerini artırıcı ya da düşürücü tüm etmenleri göz önüne alarak ayrıntılı bir değerlendirme yapar. Eksperler, bu konuda eğitim almış, uzman kişilerdir.

2000 yılında yapılan bir düzenleme ile konut değerlendirme kanuni bir taslağa oturmuş, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından da genel çerçevesi çizilmiştir. Daha önceki yıllarda çerçevesi olmadan yapılan bu meslek, artık bu iki kurumun çizdiği yol ve yöntemleri izlemektedir.

Konut Değerleme Nasıl Yapılır?

Ekspertiz işlemleri iki aşamada yapılır. İlk olarak resmi dediğimiz işlemleri ve kontrolleri gerçekleştirir. İkinci aşamada ise fiziki ve çevresel şartları kontrol eder.

Evrak işleri dediğimiz ilk aşamada eksper, belediyeye giderek konut ile ilgili tüm bilgileri alır. Tüm mühendislik ve mimari çalışmaların ölçülerine ulaşan uzman, bunları bir değerlendirmeye tabi tutarak, bina bilgileri ile projeden aldığı bilgilerin tutarlı olup olmadığını inceler. Tapu ve resmi işleri inceleyen eksper, eğer binada değer artırıcı ya da düşürücü herhangi bir değişiklik varsa bunları rapora işler (Haneye doğalgazın ya da farklı hizmetlerin gelmesi gibi).

İkinci adımda ise eksper konuta gelir. Bu aşamada öncelikle mimari ve mühendislik alanında yapılmış olan işleri inceler. Bu işlemlere “saha çalışması” adı verilir. Uzmanın bölge hakkında genel bir bilgisi olmayabilir. Dolayısıyla bu konum hakkında daha önce çalışmış bir uzmandan değer konusunda yardım alabilir. Ancak o bölgede daha önce saha çalışması yapıp, değerleme yaptığı konut varsa işi daha kolay olacaktır. Eski çalışmalarına bakarak karşılaştırma şeklinde değerlendirme yapabilir. Ayrıca konutun bulunduğu konum ve direkt olarak etkileyen tüm faktörleri de hesaba katan uzman kişi, bu koşullar ışığında tüm bilgileri yazıya döker. Bu noktada yeşil alan, park alanları, manzara gibi pek çok etkeni dosyasına ekler ve fiyatın belirlenmesinde kullandığı elemanlar olarak gösterir.

Konut kredisi ile aldığınız ev ipotekli olabilir, bu konu hakkında detaylı bilgiyi Konut Kredisi ile Alınan Evin İpoteği Nasıl Kaldırılır sayfamızdan alabilirsiniz.

Konut Değerini Etkileyen Faktörler Nelerdir?

Konut değerini ortaya çıkartırken eksperin kullandığı belli başlı argümanlar vardır. Bunları göz önüne alarak konutun değeri artabilir ya da azalabilir.

Arsa Payı: Her konutun üzerinde yükseldiği arazide arsa payı bulunur. Pay ne kadar büyükse konut değeri o kadar artar. Uzman bunun için resmi işlemler yapar ve arsa payını net bir şekilde öğrenir. Arsa kredisi nedir?

Ulaşım: Özellikle şehir hayatında ulaşımın yeri paha biçilemez. Dolayısıyla konut, şehrin merkezi bir yerinde bulunuyor, metro, otobüs, minibüs durağı gibi temel ulaşım araçlarına yakın ise değeri oldukça yüksek olacaktır. Değerlendirmeyi yapan uzman sizin aracınızın olup olmadığına bakmadan tamamen saf bir değerlendirme yapar ve rapora ekler.

Manzara: Bir konutun değerini artırıcı temel etmenlerden birisi de manzaradır. Deniz, göl, orman vb. manzaraları iyi gören konumların değeri oldukça yüksek olmaktadır. Bunun yanı sıra manzarayı görüş açısı ve uzaklığı da değeri etkileyen bir başka temel etmendir.

Site İçerisinde Olması: Konut güvenlikli ve sosyal yaşam alanı olan bir site içerisinde bulunuyorsa değerini katlayacaktır. Eksper, sitenin genel durumuna göre bir tespit yapar.

İnşasında Kullanılan Malzeme: Teknik ve önemli bir detay olan inşa malzemesi konutun yapısının temelini oluşturur. İnşa edilirken hangi malzemeden yapıldığı oldukça önemli olan bu aşama, evin değerlemesi yapılırken göz önüne alınır.

Konut Değerlemeyi Kimler Yapabilir?

Konut değerlendirilirken mutlaka nesnel bir şekilde ele alınmalıdır. Bu değerleme yapılırken konunun uzmanı bir kişi tarafından yapılması zorunludur. SPK tarafından hazırlanan eksper listesinde adı olan ekspertiz şirketleri ve gerekli lisansa sahip olan kişiler bu gruba dahil olur.

Bu kişiler değerlendirme yaparken herhangi bir kurum ve kuruluşa bağlı çalışmazlar. Yani değerlendirme isteyen banka ya da gayrimenkul danışmanı tarafından hizmet alınmak için tutulsalar da onlara bağımlı değillerdir. Bu nedenle yaptıkları değerlendirmeler tamamen bağımsız bir şekilde değerlendirmeye tabi tutulur. Dolayısıyla ortaya çıkan net rakam nesneldir ve tartışılmaz bir değere sahiptir.

Konut Değerleme Kimler Tarafından Talep Edilir?

Konut değerleme direkt konutun sahibinden, gayrimenkul şirketinden ya da kredi çekilecek bankadan talep edilebilir.

Genel olarak gayrimenkul şirketleri ve bankalar tarafından istenen bu değerlendirmenin, gayrimenkul danışmanları tarafından istenmesinin temel sebebi, daha önce hiç çalışmadığı bir bölgeden iş geldiği zaman genel geçer bir bilgiye sahip olabilmek içindir. Bu açıdan bakıldığında gayet makul ölçülerde değerlendirilen ev, danışmana rapor yoluyla tanıtılarak, değerlemesinin net tutarı iletilir.

Bankacılık tarafında ise, kuruma ev satın almak üzere başvuru yapan kişilerin, almak istedikleri konuta banka tarafından gönderilen eksper ile net değer hesabının yapılmasıdır. Bu değer çerçevesinde değerin yüzde 10’u kesilerek, kişilere ev kredisi tahsis edilir. Böylece hem evin net değeri öğrenilir hem de ne kadar kredi kullandırılabileceği tespit edilmiş olur. Bankaların bunu yapmasının ikinci nedeni ise, kredinin ödenememesi durumunda haciz yoluyla evi aldığında satışın verdiği rakam üzerinden rahatça yapılabilmesini sağlamaktır. Böylece değerinde kredi verilerek, ev satışından borcun tahsili kolaylaşır.

TAPU HARCI NEDİR ? NASIL HESAPLANIR?

Konut Değerleme Çalışması Kaç Gün Sürer?

Konut değerlendirme süreci tapu, ev ve çevresel şartlar göz önüne alınarak yapıldığı için her güne bir iş düşecek şekilde yapılır. Bu da yaklaşık olarak 2-3 gün süre demektir. Raporlama kısmı bu süreden sonra başlar ve çok kısa bir zaman diliminde yazılarak ilgili kurum, kuruluş ya da kişiye teslim edilir.

Konut değerlendirme ya da değerleme işi 2000 yılından bu yana profesyonel düzleme oturtularak yapılan bir işlemdir. Bu tarihten önce yapılan eksper işlemleri bu çerçevenin dışında yapılmaktaydı. İlgili tarihte yapılan düzenleme ile birlikte hem eksperler kurumlar tarafından kayıt altına alındı hem de daha doğru bir değerlendirme için kriterler belirlendi. Böylece oluşabilecek herhangi bir haksızlığın önüne geçilmiş oldu.

Tamamen bağımsız çalıştıkları için herhangi bir şekilde raporlarına yorum yansımayan eksperler, eviniz ile ilgili size fikir de beyan edemezler.

Konut Değerleme Nedir? Nasıl Yapılır?
5 (100%) 1 vote[s]
Facebook
Twitter
LinkedIn
WhatsApp

Henüz yorum yapılmamış, yorumunuzu aşağıya ekleyin!


Yorum Ekle

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir