Konut Değerleme Nedir? Nasıl Yapılır?

Konut kredilerinde kredi miktarını belirleyen unsur, krediye konu olan evin değeridir. Bunun için bir eksper tarafından konut değerleme işlemi yapılmalıdır.

Konut kredisi çekmek için bankaya başvuru yaptığınızda, çekebileceğiniz kredi tutarı belirli değildir. Bankalarda sabit bir konut kredisi tutarı yoktur ve her başvuruda, krediye konu olan evin değeri ölçülür. Bu süreçte görevli bir eksper konuta gelerek ve bina yaşı, arsa nitelikleri, inşaat malzemeleri, lokasyon ve çeşitli konular dahilinde konut değerleme işlemi yapar.

Konut değerleme, evin bir ekspertiz sürecine tabi tutularak maddi değerinin ölçülmesi işlemidir. Bu işlem çeşitli amaçlarla yapılabilse de en sık uygulanma amacı konut kredisidir. Konut kredileri satın alınacak evin değerine göre verilir ve bu süreçte evin satış fiyatı dikkate alınmaz. Eksperin incelemeleri doğrultusunda yapılan konut değerlemesi ile evin parasal karşılığı tespit edilir ve bu tutara göre kredi kullandırılır.

Konut Değerlendirme Nedir?

Konutun piyasa değerinin, çevresel ve fiziki faktörler göz önüne alınarak yapılan değerlendirme üzerinden tespit edilmesi ile ilgili çalışmaya “konut değerleme” adı verilir. Konut kredisi ekspertiz süreci için eve gelen eksper yalnızca konutu incelemekle kalmaz, değeri artırıcı ya da düşürücü tüm etkenleri göz önüne alarak ayrıntılı bir değerlendirme yapar. Eksperler bu konuda eğitim almış, uzman kişilerdir.

2000 yılında yapılan bir düzenleme ile konut değerleme kanuni bir taslağa oturmuş, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK) tarafından da genel çerçevesi çizilmiştir. Daha önceki yıllarda çerçevesi olmadan yapılan bu işlemde artık bu iki kurumun çizdiği yol ve yöntemleri izlemektedir.

Konut Değerleme Nasıl Yapılır?

Ekspertiz işlemleri iki aşamada yapılır.

• Birinci aşamada resmî ve evrak işlemleri, ikinci aşamada ise fiziki ve çevresel faktörlerin kontrolü gerçekleştirilir.

Evrak işlerini kapsayan ilk aşamada eksper, belediyeye giderek konut ile ilgili tüm bilgileri alır. Tüm mühendislik ve mimari çalışmaların ölçülerine ulaşan uzman, bunları bir değerlendirmeye tabi tutarak bina bilgileri ile projeden aldığı bilgilerin tutarlı olup olmadığını inceler. Tapu ve resmi işleri inceleyen eksper, eğer binada değer artırıcı ya da düşürücü herhangi bir değişiklik (haneye doğalgazın ya da farklı hizmetlerin gelmesi gibi) varsa bunları rapora işler.

• İkinci adımda ise eksper konuta gelir. Bu aşamada öncelikle mimari ve mühendislik alanında yapılmış olan işleri inceler. Bu işlemlere “saha çalışması” adı verilir. Uzmanın bölge hakkında genel bir bilgisi olmayabilir. Dolayısıyla bu konum hakkında daha önce çalışmış bir uzmandan değer konusunda yardım alabilir. Ancak o bölgede daha önce saha çalışmasında bulunup değerleme yaptığı konut varsa işi daha kolay olur. Eski çalışmalarına bakarak karşılaştırma şeklinde değerlendirme yapabilir.

Ayrıca konutun bulunduğu konum ve direkt olarak etkileyen tüm faktörleri de hesaba katan eksper, bu koşullar ışığında tüm bilgileri yazıya dökerek rapor hazırlar. Bu noktada yeşil alan, park alanları, manzara gibi pek çok etkeni dosyasına ekler ve fiyatın belirlenmesinde kullandığı elemanlar olarak gösterir.

Konut Değerini Etkileyen Faktörler Nelerdir?

Eksper, konutun değerini, alıcı ile satıcı arasında belirlenen satış fiyatına göre tespit etmez. Bu fiyat taraflar arasındaki alışveriş anlaşmasına bağlıdır. Eksperin konut değerleme işlemi yapmasındaki amaç, evin güncel piyasa şartlarına göre sahip olduğu maddi değeri ölçmektir. Bu değeri ölçerken dikkate alınan ve konut değerini etkileyen birden fazla faktör vardır. Söz konusu faktörler konutun durumuna göre değişkenlik gösterebilir.

1. Arsa Payı: Her konutun üzerinde yükseldiği arazide arsa payı bulunur. Pay ne kadar büyükse konut değeri o kadar artar. Uzman bunun için resmi işlemler yapar ve arsa payını net bir şekilde öğrenir.
2. Ulaşım: Özellikle şehir hayatında ulaşımın yeri paha biçilemez. Dolayısıyla konut, şehrin merkezi bir yerinde bulunuyorsa ve metro, otobüs, minibüs durağı gibi temel ulaşım araçlarına yakın ise değeri oldukça yüksek olacaktır. Değerlendirmeyi yapan uzman sizin aracınızın olup olmadığına bakmadan tamamen objektif bir değerlendirme yapar ve raporlar.
3. Manzara: Bir konutun değerini artırıcı temel etkenlerden birisi de manzaradır. Deniz, göl, orman vb. manzaraları iyi gören konumların değeri, sokak arasındaki evlere göre daha yüksektir. Bunun yanı sıra manzarayı görüş açısı ve uzaklığı da değeri etkileyen bir başka etkendir.
4. Site İçerisinde Olması: Konut güvenlikli ve sosyal yaşam alanı olan bir site içerisinde bulunuyorsa değerini daha yüksek seviyelerde olur. Eksper, sitenin genel durumuna göre bir tespit yapar.
5. İnşasında Kullanılan Malzeme: Teknik ve önemli bir detay olan inşa malzemesi, konutun yapısının temelini oluşturur. İnşa edilirken hangi malzemelerin kullanıldığı oldukça önemlidir ve bu aşama, evin değerlemesi yapılırken göz önüne alınır.

İhtiyacınız olan konut kredisine HangiKredi üzerinden ulaşabilirsiniz. Konut kredisi hesaplama aracımızı kullanarak faizleri görebilir, banka tekliflerini karşılaştırarak online başvurunuzu gerçekleştirebilirsiniz.

Konut Değerlemeyi Kimler Yapabilir?

Hane değerlendirilirken mutlaka nesnel bir şekilde ele alınmalıdır. Bu değerlemenin, konunun uzmanı bir eksper tarafından yapılması zorunludur. SPK tarafından hazırlanan eksper listesinde adı olan ekspertiz şirketleri ve gerekli lisansa sahip olan kişiler bu gruba dahil olur.

Bu kişiler değerlendirme yaparken herhangi bir kurum ve kuruluşa bağlı çalışmazlar. Yani değerlendirme isteyen banka ya da gayrimenkul danışmanı tarafından hizmet alınmak için tutulsalar da onlara bağımlı değillerdir. Bu nedenle yaptıkları işlemler tamamen bağımsız bir şekilde değerlendirmeye tabi tutulur. Dolayısıyla ortaya çıkan net rakam nesneldir ve tartışılmaz bir değere sahiptir.

Konut Değerleme Kimler Tarafından Talep Edilir?

Konut değerleme talep edebilecek birkaç farklı kişi ve kurum vardır. Bu işlemi talep eden her kişi ve kurumun amacı, evin parasal karşılığını öğrenerek işlem yapmaktır. Dolayısıyla çoğu zaman ortada bir alışveriş söz konusu olduğundan yapılan bir işlemdir. Talep edebilecek kişi ve kurumlardan bazıları şöyledir:

• Evin sahibi
• Evi satın alacak kişi
• Gayrimenkul şirketleri
• Bankalar

Gayrimenkul danışmanları, bölgesel piyasalara hakimdir ve hangi evin, hangi bölgede, ne kadar değerli olabileceğini bilirler. Bu bilgileri elde edebilmek adına ise konut değerleme işlemine sıklıkla başvururlar. Özellikle daha önce iş yapmadıkları bir bölge söz konusu olduğunda detaylı bir saha çalışması talep ederler.

Bankaların talebi ise genellikle konut kredisi işlemleri içindir. Bir tüketici konut kredisine başvuru yaptığında banka, söz konusu konut ile ilgili bilgi talep eder. Konut kredileri ev almak dışında bir amaçla kullanılamayacağı için banka, ortada bir ev olduğundan emin olmak ister. Tüketicinin bildirdiği adresteki ev için konut değerleme işlemi yapılır ve anlaşmaya göre konut değerinin %80’i, %90’ı ya da %100’ü kadar kredi kullandırılır. Bu oranlar her bankada, farklı durumlara göre değişmektedir.

Bankanın, konut değerleme yani ekspertiz işleminin yapılmasındaki bir diğer amacı da ipotektir. Konut kredilerine konu olan evlere banka tarafından ipotek konur. Bununla birlikte evi ipotek göstererek farklı bir kredi almak da mümkündür. Bu gibi durumlarda bankanın evin değerini bilmesi gerekir ve konut değerleme işlemi ile banka, olası haciz durumunda evi ne kadara satabileceğini öğrenmiş olur.

Konut Değerleme Çalışması Kaç Gün Sürer?

Konut değerlendirme süreci tapu, ev ve çevresel şartlar göz önüne alınarak yapıldığı için bir günden fazla sürer. Dolayısıyla işlemlerin tamamlanması yaklaşık olarak 2-3 gün sürebilmektedir. Raporlama kısmı bu süreden sonra başlar ve çok kısa bir zaman diliminde yazılarak ilgili kurum, kuruluş ya da kişiye teslim edilir.

Konut değerlendirme ya da değerleme işi 2000 yılından bu yana profesyonel düzleme oturtularak yapılan bir işlemdir. Bu tarihten önce yapılan eksper işlemleri bu çerçevenin dışında yapılmaktaydı. İlgili tarihte yapılan düzenleme ile birlikte hem eksperler kurumlar tarafından kayıt altına alındı hem de daha doğru bir değerlendirme için kriterler belirlendi. Böylece oluşabilecek herhangi bir haksızlığın önüne geçilmiş oldu.

Tamamen bağımsız çalıştıkları için herhangi bir şekilde raporlarına yorum yansımayan eksperler, eviniz ile ilgili size fikir de beyan edemezler.