Kiralamanın Avantajları ve Dezavantajları

Pasif gelir elde etmenin güzel yanları: Kira gelirinin sağladığı avantajlar nelerdir?

Kira geliri, mülk malikleri* için düzenli ve sabit bir kazanç kalemidir. Kiracıların belirli aralıklarla ve miktarda yaptığı ödemeler, aylık finansal planlamanızı daha güvenilir bir temel üzerine inşa etmenizi sağlar. Böylece bütçenizi yönetmeniz ve mali hedeflerinize ulaşmanız kolaylaşır. Emlak yatırımı, portföyünüzü çeşitlendirerek riski azaltmanıza yardımcı olabilir. Bu mülkü kiraya vermek ise diğer yatırım araçlarındaki potansiyel zararınızı finanse etmenin yollarından biridir.

Yatırım mülkü sahibi olmanın finansal faydaları

Yatırım amacıyla mülk satın almanın beraberinde getirdiği pek çok fayda bulunur. Bunların başında varlıklarınızın, güvenilir ve sürdürülebilir bir yatırım aracıyla korunması yer alır. Zira gayrimenkul hem uzun vadeli hem de istikrarlı ve yüksek potansiyelli bir yatırım enstrümanıdır. Örneğin enflasyon oranlarında artış olduğunda sahip olduğunuz mülkün de kıymeti yükselir. Böylelikle birikimlerinizin değer kaybetmesini önleyebilirsiniz. Ayrıca evi kiraya vermenin avantajlarından yararlanarak genel fiyat artışları karşısında alım gücünüzün ve refahınızın düşmesini de engelleyebilirsiniz.

Kira geliri ile geleceğin güvence altına alınması

Evi kiraya vermenin avantajları arasında ilk sırada düzenli bir gelir kaynağına sahip olmak yer alır. Mesela kredi ödemeniz varsa buradan elde ettiğiniz kazançla taksitlerinizi daha rahat tamamlayabilirsiniz. Ayrıca kira geliri, gelecekteki belirsizliklere karşı hazırlıklı olmanızı da sağlar. İlerleyen dönemlerde işlerinizin kötüye gitmesi ve beklenmeyen harcamaların çıkması gibi durumları, kira getirinizle güçlük yaşamadan atlatabilirsiniz.

Kira geliri ile ev bakımının finanse edilmesi

Ev alıp kiraya vermek, mülkün bakımını finanse etmek için avantajlı bir yoldur. Örneğin kira gelir vergisi beyanında ev sahibinin ödediği aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri matrahtan** indirilebilir. Aynı zamanda kiraya verilen mülklerin sigorta giderleri de gayrisafi hâsılattan düşülebilir. Vergi, resim, harç ve şerefiye gibi gayrimenkule ilişkin diğer maliyet kalemlerini de matrahtan çıkararak daha düşük tutarlarda vergi ödeyebilirsiniz. Gider gösterip vergiden düşebileceğiniz yasal ödemeler şunlardır:

• Emlak Vergisi: Gelir Vergisi Kanunu’nun 40. maddesine göre Emlak Vergisi’ni gider gösterebilirsiniz.

• Çevre Temizlik Vergisi: Kiraya veren tarafından ödenen Çevre Temizlik Vergisi, Gelir Vergisi’nin matrahından indirilir.

• Harcamalara katılma payı: Belediye Gelirleri Kanunu’nun 86. maddesi gereğince yol, kanalizasyon ve su tesisleri harcamalarına katılım payları gider kabul edilir.

Fakat taşınmazın alımı esnasında ödenen tapu harcı, gider gösterilip vergiden düşülebilen bir harcama kalemi değildir. Öte yandan, gayrimenkulün maliyetine eklenebilir ve gelirden indirilebilen amortisman tutarına dâhil edilebilir. Tüm bu vergisel kira geliri avantajları, sahip olduğunuz mülkten maksimum düzeyde yararlanmanızı sağlar.

Ev değerinin artışından faydalanma

Mülk değerinin artışından faydalanma, ev alıp kiraya vermek isteyenlerin hedefleri arasındadır. Gayrimenkullerin kıymeti, zamanla enflasyon ve konut talebinin yükselmesi gibi etkenlere bağlı olarak artabilir. Üstelik bu artış hem evin satış fiyatını hem de kira tutarını etkiler. Aynı zamanda ev mülkiyeti, kredi almak ya da borçlanmak için başvurulan finansal kuruluşlara teminat olarak gösterilebilir. Böylelikle mülk sahibi olmanın ve evi kiraya vermenin avantajlarına aynı anda ulaşılır.

Ev sahipliği: Kiralamanın oluşturabileceği olası dezavantajlar nelerdir?

Evi kiralamanın avantajları gibi bazı olumsuz yönleri de vardır. Evi kiraya vermenin dezavantajları arasında gayrimenkulün likit, yani nakde kolay çevrilebilen bir yatırım aracı olmaması sayılabilir. Örneğin acil ihtiyaçlarınız için taşınmazınızı satmak istediğinizde alıcı bulmakta zorlanabilirsiniz. Buna bağlı olarak borçlanma gibi yollara başvurmak zorunda kalabilirsiniz. Mülk sahibi olmanın ve evi kiraya vermenin dezavantajları arasında sorumluluklar, yasal prosedürler, anlaşmazlıklar ve yatırım zararı gibi maddeler de sayılabilir. Takip eden başlıklarda bu süreçte karşılaşabileceğiniz sorunlara ilişkin ayrıntıları görebilirsiniz.

Ev sahibi olmanın sorumlulukları ve zorlukları

Taşınmaz sahibi olmanın sorumlulukları, evi kiraya vermenin dezavantajlarından biridir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre hem mülkün malikinin hem de kiralayanın sorumlulukları bulunur. Ev sahibinin yükümlülüklerinden bazıları şöyledir:

• Kullanıma ve zamana bağlı olmayan yıpranmaların giderilmesi
• Evin kira kontratında belirtilen şartlarda kalması
• Konut sigortası ve Emlak Vergisi ödemesi gibi yasal süreçlerin yerine getirilmesi
• Bozulan kombinin tamiri ya da yenilenmesi, daire kapısının onarımı ve su sızdıran borunun değiştirilmesi gibi kiralayana zarar verecek unsurların gerçekleştirilmesi
• Bahsi geçen durumlar nedeniyle zarara uğrayan kiracının kayıplarının karşılanması

Ev sahibinin kira sözleşmesinden doğan bazı sorumlulukları da bulunur. Mülk sahibinin ve kiracının haklarını koruyan bu kontrata göre ev, şartlarda belirtilen tarihte ilgili kişiye teslim edilmelidir. Eşyalı olarak verilen konutlarda demirbaşlardaki hasarların giderilmesi ve sözleşme sonunda depozitonun kiracıya geri ödenmesi gibi şartlar da yerine getirilmelidir.

Kiracı seçiminin önemi: Evinizin korunması ve değerinin artırılması

Mülkünüzü korumak için kiracınızı özenle belirlemelisiniz. Aksi takdirde evi kiraya vermenin dezavantajlarından olan değer kaybıyla karşılaşabilirsiniz. İyi bir kiracı; taşınmaza zarar vermekten kaçınır, ödemelerini vaktinde ve düzenli olarak gerçekleştirir. Ayrıca komşularıyla saygı çerçevesinde ilişkiler kurarak ev sahibinin sorun yaşamasını önler. Bu nedenle mülk kiralarken dikkat edileceklerin başında bu kişileri ya da kurumları doğru seçmek yer alır.

Kiracı değişiklikleri ve bakım maliyetleri

Ev kiralamanın dezavantajlarından biri de değişiklikler ve bakım maliyetleridir. Mevcut kiracınız evden ayrıldığında mülkünüzde zamana ve kullanıma bağlı yıpranmalarla karşılaşabilirsiniz. Böyle durumlarda evi kiraya vermek için öncelikle bu sorunları gidermelisiniz. Söz konusu süreçte ortaya çıkan masraflar, bütçenizi olumsuz etkileyebilir.

Kısa vadede zarar ihtimali

Kısa vadede zarar ihtimali, evi kiraya vermenin dezavantajları arasında sayılabilir. Emlak piyasası, dalgalanmalara ve değer kayıplarına açıktır. Ev sahipleri, ihtiyaçlarını karşılamak için gayrimenkullerini satmak istediklerinde piyasa koşulları nedeniyle zarar edebilir. Ayrıca acil durumlar ya da evin beklenmedik bakımı gibi mali zorluklar da ekstra masraflara neden olabilir.

Mülk yatırımı: Evinizi kiralamak mı yoksa satmak mı daha mantıklı?

Evi kiraya vermenin avantajları ve dezavantajları, mevcut mali durumunuza ya da hedeflerinize göre değişebilir. Örneğin sabit ve pasif gelir*** elde etmek istiyorsanız ev kiralamanın avantajlarından yararlanabilirsiniz. Fakat bu durumda mülk sahibine yüklenen taşınmaz bakımı, vergi ödemesi ve kiracı seçimi gibi sorumlulukları göz önünde bulundurmalısınız. Bu yükümlülükleri yerine getirdiğinizde evi kiraya vermenin avantajları daha baskın hâle gelebilir.

Evi kiraya vermenin dezavantajlarından kaçınmak isteyenler ise mülk satışından kazanç sağlayabilir. Gayrimenkulünüzü sattığınızda elinize aynı anda toplu miktarda nakit para geçer. Dilerseniz bu varlığı, size kâr getireceğini düşündüğünüz diğer yatırım araçlarına yönlendirebilirsiniz. Örneğin vadeli mevduat hesapları, size ana paranız üzerinden mülk kira geliri gibi düzenli faiz kazancı sunar. HangiKredi’den yüksek mevduat faiziyle öne çıkan bankaları karşılaştırabilir, ardından bu finansal kuruluşlara başvurabilirsiniz.

Notlar:

*mülkün sahibi
**verginin üzerinden hesaplandığı değer
***ekstra çaba ve düzenli çalışma gerektirmeyen kazanç