Yabancılara Ev Satışı Prosedürleri Nelerdir?

Mülkünüzü değerlendirmek için iyi bir yol haritası çizmek isterseniz “Ev Satarken Nelere Dikkat Edilmeli?” başlıklı içeriğimize de göz gezdirebilirsiniz.

Kanunda Yabancılara Ev Satışı İle İlgili Hangi Maddeler Yer Almaktadır?

Yabancıya ev satış işlemi, 2644 sayılı Tapu Kanunu uyarınca gerçekleştirilir. Söz konusu kanunun 35. maddesi Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmayan kişilerin mülk alırken sahip olduğu hakları ve sınırlamaları belirtir.

2022 yılında bu maddede değişiklik yapılmıştır. Yeni düzenleme uyarınca Türkiye’den mülk satın almak ve yabancıya ev satmak isteyen kişilere bazı kolaylıklar getirilmiştir. Satış işleminde her iki tarafın da kanuni düzenlemelerden haberdar olması önemlidir. Ülkemizde ev satın almak isteyen yabancılar, gerekli kanunlar hakkında bilgi edinmek için bulunduğu yerdeki büyükelçiliğe ya da başkonsolosluğa müracaat edebilir.

Yabancıların Ev Alırken Karşılaşabileceği Kanuni Sınırlamalar Nelerdir?

Yabancıya ev satış hakkı, sadece belli ülkelerin vatandaşlarına tanınır. Söz konusu ülkelerin yurttaşı olan kişiler için de bazı kısıtlamalar mevcuttur. Söz konusu sınırlamalar şunlardır:

• Satın alınan mülkün toplamı 30 hektarı geçemez. Bu sınırlama, tek kişinin üzerinde farklı şehirlerde kayıtlı mülkler için de geçerlidir.
• Askerî güvenlik bölgelerinde ve stratejik yerlerde yabancılara mülk satılamaz
• Taşınmazların toplam alanı, özel mülkiyete konu olan ilçe yüz ölçümünün en fazla %10’u oranında olabilir.
• Özel güvenlik bölgelerinde yapılan satışlar valilik iznine tabidir.

Yabancıya konut satışı yasası uyarınca yapılan sınırlamalar, bazı dönemlerde değişiklik gösterebilir. Yukarıdaki hususlar dışında tapu devriyle ilgili kanun ve yönetmelikler yabancılara ev satışında da geçerlidir.

Yabancılara Ev Satışı Prosedürleri Nelerdir?

Yabancı uyrukluya ev satışı için gereken sözleşmeler, söz konusu ilin tapu sicil müdürlüğünde yapılır. Satıcı ve alıcı isterse noter huzurunda satış vaadi sözleşmesi imzalayabilir; fakat bu belge, devir için tek başına yeterli değildir. Yabancıya ev satış için tapu müdürlüğüne ön başvuruda bulunulması gerekir. Bu başvuruda gayrimenkulün tapu kaydı ve mülk bilgileri istenir. Satın alınacak konutun uygunluk durumu, ilgili kurumlar tarafından incelenir.

Satın alım işlemleri vekâlet ile de yürütülebilir. Böyle bir durumda vekâletnamenin Türkçeye çevrilmesi ve yetkili kurumlar tarafından onaylanması gerekir. Taraflardan birinin Türkçe bilmemesi hâlinde satış işleminde yeminli tercüman bulundurma yükümlülüğü vardır. 

Yabancıya ev satışı için dikkat edilmesi gereken bir diğer husus da döviz endeksli mevduat sistemi konusudur. Türkiye’den ev satın almak isteyen yabancıların işlem sırasında döviz bozdurması gerekir. Döviz alım belgesi, satın alma işlemi sırasında tapu müdürlüğüne sunulmalıdır.

Yabancılara Ev Satmak için Gerekli Belgeler Nelerdir?

Yabancıya ev satış işlemi için belgelerin eksiksiz şekilde beyan edilmesi gerekir. Bu dokümanların tamamlanmış olması işlemin sorunsuz gerçekleşmesi için önemlidir. Satış işleminde beyan edilmesi gereken belgeleri aşağıdaki listede bulabilirsiniz.

1. Tapu senedi ya da köy/mahalle, ada, parsel, bina, bağımsız bölüm bilgisi
2. Kimlik belgesi veya pasaport
3. Mülkün bulunduğu ilçenin belediyesinden alınan emlak rayiç değeri belgesi
4. Taşınmaz değerleme raporu
5. Zorunlu deprem sigortası poliçesi
6. Satıcı ve alıcının 6 ay içinde çekilmiş fotoğrafları (Satıcı için 1, alıcı için 2 adet)
7. Vekil yoluyla işlem yürütülecekse vekâletname (Türkiye Cumhuriyeti Başkonsolosluğu veya Büyükelçiliği tarafından düzenlenmelidir.)

Belgeler ile ilgili dikkat edilmesi gereken bazı hususlar mevcuttur. Latin alfabesi kullanılmayan dillerde düzenlenen kimlik kartı ve pasaportların noter tasdikli çevirisi iletilmelidir. 

Yabancılara Ev Satmadan Önce Bilinmesi Gerekenler Nelerdir?

Yabancıya ev satış işleminde ödenmesi gereken çeşitli ücretler vardır. Devir süreci, bu ücretlerin ödenmesiyle başlar. Diğer yandan yabancı uyruklu kişilerin ev satın alma işlemi, belli prosedürlere bağlı olduğu için uzun bir süreç gerektirebilir. Böyle bir işlem yapmadan önce hukuki danışmanlık almanızı tavsiye ederiz.

Yabancıya konut satışı, gelir vergisi kapsamında yer alır. Evini satan kişilerin belli bir oranda vergi ödemesi gerekir. 2021 yılı rakamlarına göre alış ve satış tutarı arasında 19 bin TL’nin altında fark olan mülklerde gelir vergisi mecburiyeti yoktur. Bu tutarın üzerinde fark olan satışlarda ise değer artışına bağlı bir vergilendirme söz konusudur. Yabancıya konut satışı, vergi konusunda hassas olunması gereken bir işlemdir. 

Yabancıya konut satışı, KDV istisnası kapsamındadır. 7394 Sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Kanunu’nda yapılan değişiklik, yabancılara konut satışını katma değer vergisinin kapsamı dışında bırakmıştır. Ev sahibinin borçluluk durumu da satış işlemini etkileyebilen unsurlardan biridir. 

Tapu Harcı Ücreti Ne Kadardır?

Yabancıya ev satış işlemlerinde satıcı ve alıcı tarafından ödenmesi gereken bir harç ücreti vardır. Söz konusu ücret, evin rayiç bedeli üzerinden belirlenir. Bu bedelin yüzde 2’si tapu harcı olarak ödenir. Örneğin satışı 300.000 TL’ye yapılan bir evin rayiç bedeli 6000 TL’dir. Tapu harcı, bu bedel üzerinden alınır. Ev satın almak için kredi hesaplaması yaparken bu ücreti de dikkate almak gerekir.

Yabancılara Ev Satışı Kaç Gün Sürmektedir?

Devir işlemi yapılan ev, tapu kayıtlarına işlenir. Bu süreçte yetkili kurumlar tarafından inceleme yapılır ve başvurunun bütün prosedürlere uygun olması hâlinde işleme onay verilir. Satış işlemleri, tapu harcı ödendikten sonra başlar ve genellikle 2-3 gün sürer. Yabancıya konut satışı ne kadar sürer sorusunun cevabı, rayiç bedelin belirlenmesi ve evin uygunluk durumunun tespiti gibi unsurlara göre değişiklik gösterebilir.

Ev Satışı Yapılırken Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar Nelerdir?

Evin üzerinde ipotek olmaması satış süreçlerinde dikkat edilmesi gereken önemli bir husustur. Böyle bir durumda satışı yapmak için ipoteği kaldırmanız gerekir. İpotekli konutların satışıyla ilgili bilgi edinmek için “Kredi Borcu Olan Ev Satılabilir mi?” başlıklı içeriğimizi okuyabilirsiniz. 

Hangi Ülke Vatandaşları Türkiye’den Ev Alabilir?

Türkiye; Dominik, Senegal, Bangladeş, Pakistan, Çin, Arabistan, Nijerya, Almanya, Fransa, İspanya ve Portekiz gibi birçok farklı ülkenin vatandaşlarına konut sahibi olma olanağı sunar. Türkiye vatandaşı olmayan kişiler, ülkemizde konut satın alma hakkına sahip olup olmadığını tapu müdürlüğüne veya konsolosluklara başvurarak öğrenebilir. Ayrıca yabancıların Türkiye’den ev satın alırken konut kredisi talep etme hakkı da mevcuttur. Bunun için alıcının gereken koşulları karşılaması ve satışı yapılan evin kredi kriterlerine uygun olması gerekir. Konut kredisiyle gayrimenkul sahibi olmak için “Ev Almanın Yolları” başlıklı yazımızı da okuyabilirsiniz.

2021 yılına ait yabancıya konut satış rakamları bu alanda ciddi bir artış olduğunu ortaya koyuyor. Söz konusu rakamlara göre satışlar, önceki yıla oranla %31 yükselmiştir. Aynı yılın mart ayında elde edilen veriler ise yabancılara satılan evlerin konut piyasasındaki payının %4,1 oranında olduğunu gösterir. 

Hangi Ülke Vatandaşlarının Türkiye’den Ev Alması Sınırlandırılmıştır?

Yabancıya konut satış prosedürlerinde vatandaşlık durumuna göre de bazı sınırlamalar bulunur. Örneğin; Suriye vatandaşlarının Türkiye Cumhuriyeti’nde taşınmaz satın almaları kanunen yasaktır. Komşu ülke vatandaşlarının sınır illerinden konut satın almaları da kanun kapsamında yasaklanmıştır. İran vatandaşlarının Iğdır, Ağrı, Van ve Hakkari’de ev almalarına izin verilmez. Bu husus, diğer komşu ülkeler ve sınır iller için de geçerlidir.

Türk Vatandaşlığına Ev Satışı ile Başvurmanın Koşulları Nelerdir?

Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak isteyen yabancılar, konut satın alarak bu fırsattan yararlanabilir. Söz konusu işlem için gereken alt limit, yıllara göre değişiklik gösterebilir. 2022 yılı rakamlarına göre yabancıya konut satışıyla vatandaşlık edinmek için en az 250.000 dolarlık satın alım yapılması gerekir. Bu değerde ve üzerinde gayrimenkul satın alan yabancılar, vatandaşlık için hak kazanabilir.

Satın alım işlemi, vatandaşlık için tek başına yeterli değildir. Devri yapılan mülkün üç yıl boyunca satılmaması gerekir. Konut alımının vatandaşlık amacıyla yapıldığı tapu prosedürü tamamlandıktan sonra ilgili idarelere bildirilmelidir. Ardından uygunluk belgesi alan kişiler, vatandaşlık talep edebilir.