Gayrimenkul Sertifikası ile Ev Nasıl Alınır?

Gayrimenkul Sertifikası Nedir?

Konut yatırımı, Türkiye’de uzun süredir hem barınma hem de birikimi değerlendirme aracı olarak öne çıkan seçeneklerden biri. Ancak son yıllarda maliyetlerdeki artış, faiz oranlarının yüksekliği ve krediye erişimdeki güçlükler farklı finansman modellerine olan ilgiyi artırmış durumda. Bu çerçevede geliştirilen gayrimenkul sertifikası modeli, düşük tutarlı katılım imkânı sayesinde geniş kitlelere hitap eden alternatif bir yapı sunmakta. Sermaye Piyasası Kurulu denetiminde yürütülen bu sistem bir konut projesine küçük paylarla dahil olma ve zaman içinde konut edinme fırsatı tanımaktadır. Özellikle doğrudan yatırım için gerekli kaynağa ulaşamayan bireyler açısından bu model, yeni bir konut edinim yöntemi olarak dikkatleri üzerine çeker.

Gayrimenkul Sertifikası ile Konut Yatırımına Nasıl Ortak Olunur?

Gayrimenkul sertifikası, Borsa İstanbul’da işlem gören ve Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) denetiminde sunulan bir sermaye piyasası ürünüdür. Bu sistem, konut projelerine doğrudan yatırım yapamayan bireylerin küçük paylarla katılım sağlamasına imkân tanır. Her sertifika, projedeki konut stoğuna oransal bir hak sunar. Peşinat, faiz ya da kredi kullanımı ise zorunlu tutulmaz. Böylece düşük tutarlı tasarruflarla uzun vadeli birikim hedeflenebilir.

Damla Kent Projesi Hangi Detaylarla Gayrimenkul Sertifikasına Konu Edildi?

Daha önce sınırlı örneklerde test edilen gayrimenkul sertifikası modeli, 2025 yılı Temmuz ayında yeniden uygulamaya alındı. TOKİ ve Emlak Konut GYO ortaklığıyla geliştirilen Damla Kent Evleri bu modelin kapsamlı biçimde hayata geçirildiği ilk büyük ölçekli proje konumunda. İstanbul Başakşehir’de yer alan projede toplam 5.325 konut bulunmaktadır. İlk etapta 1.540 konut, sertifikalı sistemle halka arz kapsamına alındı. Talep toplama süreci ise 4-8 Ağustos 2025 tarihleri arasında yürütülecek. Bunun yanı sıra 11 Ağustos itibarıyla da sertifikalar Borsa İstanbul’da işleme açılacak.

Konut Kredilerini İncele!

Gayrimenkul Sertifikası Nereden ve Hangi Adımlarla Satın Alınabilir?

Gayrimenkul sertifikasına yatırım yapmak isteyenler, süreci tıpkı bir hisse senedi ya da yatırım fonu alımında olduğu gibi takip edebilirler. Sertifikalar belirli bir konut projesine ait küçük payları temsil eder ve Borsa İstanbul’da işlem görür. Bu özellik, sertifikaları hem yatırım yapılabilir hem de gerektiğinde nakde çevrilebilir bir araca dönüştürür.

Sisteme katılmak için öncelikle halka arz döneminde işlem yapan bankalar veya aracı kurumlar üzerinden talepte bulunmak gerekir. Damla Kent Evleri projesi kapsamında ihraç edilen gayrimenkul sertifikaları, 4-8 Ağustos 2025 tarihleri arasında Halkbank, Ziraat Bankası, VakıfBank ve aracı kuruluşlar üzerinden satın alınabilir. Bu aşamada herhangi bir alt ya da üst limit bulunmaz. İsteyen herkes yalnızca bir adet sertifika ile sisteme giriş yapabilir.

Halka arz sürecinin tamamlanmasının ardından ise 11 Ağustos 2025 itibarıyla sertifikalar Borsa İstanbul’da işlem görmeye başlayacaktır. Yatırımcılar bu tarihten itibaren sertifikaları diledikleri zaman alıp satabilirler. Borsa işlemleri ise yatırım hesabı üzerinden gerçekleştirilir ve yatırımcılar güncel fiyatlara göre sertifikalarını takip edebilirler.

Daire Sahibi Olmak için Kaç Sertifika Gereklidir?

Gayrimenkul sertifikası sistemi, yatırımcılara istedikleri daire tipine göre farklı miktarlarda sertifika biriktirme olanağı sunar. Her bir konut tipi için gereken sertifika adedi, dairenin brüt metrekaresi ve şerefiye değeri dikkate alınarak belirlenir. Bu sayede yatırımcı, bütçesine ve hedeflerine uygun bir daire için ne kadar birikim yapması gerektiğini önceden hesaplayabilir.

Damla Kent Evleri projesinde belirlenen örnek daire tipleri ve karşılık gelen sertifika adetleri şu şekildedir:

• 1+1 daire (62 m²): 631.516 sertifika
• 2+1 daire (88 m²): 863.276 sertifika

Yatırımcı, yukarıda belirtilen sertifika sayılarına ulaşması durumunda asli edim hakkını kullanarak ilgili konutu doğrudan teslim alma talebinde bulunabilir. Sertifika birikimi için sistem herhangi bir aylık alım zorunluluğu ya da düzenli ödeme planı sunmaz. Bu da yatırımcıya önemli bir esneklik kazandırır.

Sertifikalar, tek seferde yüksek adetle alınabilir veya uzun vadeye yayılmış şekilde azar azar biriktirilebilir. Örneğin bir yatırımcı, 10.000 sertifikayı tek bir işlemle portföyüne ekleyebilirken; başka bir yatırımcı, 48 ay boyunca her ay belirli bir miktarda alım yaparak hedefe ulaşmayı tercih edebilir.

Gayrimenkul Sertifikası ile Ev Sahibi Olmak Mümkün mü?

Gayrimenkul sertifikası modeli, yatırımcılara yalnızca projeye ortak olma imkânı sunmaz; aynı zamanda doğrudan ev sahibi olma ya da yatırımını nakde çevirme gibi seçenekler de barındırır. Sistemin temelinde iki farklı kullanım hakkı yer alır: Asli Edim ve Tali Edim. Bu iki seçenek, yatırımcının elindeki sertifika miktarına göre farklı şekillerde devreye girer.

Asli Edim: Doğrudan Konut Edinme Hakkı

Yeterli sayıda sertifikaya sahip olan yatırımcı, asli edim hakkını kullanarak doğrudan konut sahibi olabilir. Hedeflenen daire tipine karşılık gelen sertifika adedine ulaşıldığında yatırımcı projede yer alan uygun konutlardan birini seçebilir. Bu süreç, Damla Kent Evleri projesi özelinde projenin 6. ayından itibaren başlar.

Bunun yanı sıra asli edim uygulamasında, yatırımcılar doğrudan kat mülkiyetine konu bir tapu alır. Seçilen daire, yatırımcının adına rezerve edilir ve proje tamamlandığında tapu devri gerçekleştirilir.

Tali Edim: Sertifikadan Nakit Kazanç Elde Etme Seçeneği

Asli edim için gerekli sertifika sayısına ulaşılamadığı durumlarda yatırımcı, tali edim seçeneğinden yararlanabilir. Bu yöntemde proje tamamlandıktan sonra satılamayan konutlar açık artırmaya çıkar. Satışlardan elde edilen toplam gelir ise yatırımcıların sahip olduğu sertifika oranına göre nakit olarak dağıtılır.

Tali edim hakkı, sistemde yeterli birikim sağlayamayan yatırımcıların da kayıpsız şekilde sisteme dahil olmasına imkân tanır. Ayrıca yatırımcı, proje sonunu beklemek zorunda kalmadan sertifikalarını Borsa İstanbul üzerinden dilediği zaman satabilir. Bu sayede hem likidite hem de esneklik sağlanır.

Gayrimenkul Sertifikasının Avantajları ve Riskleri Nelerdir?

Gayrimenkul sertifikası sistemi, yatırımcılara hem erişilebilirlik hem de esneklik sunan bir yapı içerir. Ancak her finansal modelde olduğu gibi bu sistemin de beraberinde getirdiği bazı sınırlamalar ve riskler bulunur. Yatırım kararı verirken, avantajları ve potansiyel riskleri dikkate almak oldukça önemlidir.

Peşinatsız ve Faizsiz Yapı Nasıl Bir Avantaj Sunar?

Gayrimenkul sertifikası, yatırımcıdan herhangi bir peşinat, kredi başvurusu ya da faiz ödemesi talep etmez. Ayrıca sistem içerisinde zorunlu taksit planı ya da aylık ödeme yükümlülüğü de yer almaz. Bu yönüyle farklı gelir düzeylerinden kişiler için yatırım yapılabilir bir ortam oluşturur. Yatırımcı, kendi bütçesi doğrultusunda istediği zaman ve miktarda sertifika alımı yapabilir.

Sistem Likidite ve Güvence Açısından Ne Sağlar?

Gayrimenkul sertifikaları, Borsa İstanbul’da işlem gören menkul kıymetler arasında yer alır. Bu özellik, yatırımcılara sertifikalarını istedikleri zaman alıp satma imkânı tanır. Ayrıca sistemin arkasında yer alan kurumlar da güven unsuru oluşturur:

• TOKİ, projenin tamamlanma garantörüdür.
• Emlak Konut GYO, projeyi geliştirir ve yürütür.
• Sermaye Piyasası Kurulu (SPK), ihraç ve işlem süreçlerini denetler.

Bu yapı, sürecin yasal zeminde ve şeffaf biçimde yürütülmesini destekler.

Model Hangi Riskleri İçerir?

Sertifika sistemi bazı riskler de barındırır. Yatırım yapmadan önce şu noktalar göz önünde bulundurulmalıdır:

• Fiyat Dalgalanması Mümkündür: Sertifikalar borsa ortamında işlem gördüğü için değerleri piyasa koşullarına göre değişiklik gösterebilir.
• Konut Edinimi Garantili Değildir: Yeterli sayıda sertifikaya ulaşılmadığı takdirde doğrudan ev sahibi olmak mümkün olmaz.
• Kira ya da Temettü Geliri Elde Edilmez. Bu model, düzenli gelir sağlayan bir yatırım aracı olarak değil birikim ve değer artışı temelli çalışır.
• Uzun Vadeli Planlama Gerektirir. Asli edim hakkına ulaşmak isteyen yatırımcının, kişisel finans yönetiminde disiplinli olması ve uzun vadeli planlama yapması gerekir.

Gayrimenkul Sertifikası Fiyatları ve Sertifika Adedi Ne Anlama Gelir?

Yatırım yapmadan önce bilinmesi gereken en önemli konulardan biri gayrimenkul sertifikalarının birim fiyatı ve bir daire için gerekli toplam sertifika adedidir. Bu bilgiler, yatırımcının hangi noktada asli edim hakkı kazanacağını belirler.

Halka Arz Fiyatı Nasıldır?

Sertifikalar, yatırımcılara halka arz yoluyla sunulur. Bu süreçte geçerli olan başlıca detaylar şu şekildedir:

• Birim sertifika fiyatı: 7,59 TL
• İskonto oranı: %24,1
• Alt alım limiti: 1 adet sertifika
• Üst limit: Bulunmaz

Yatırımcılar, diledikleri kadar sertifika satın alabilirler. Bu sistem sayesinde küçük birikimlerle dahi gayrimenkul yatırımı yapılabilir hâle gelir.

Bir Daire için Kaç Sertifika Gereklidir?

Her daire tipi için gerekli olan sertifika sayısı, brüt metrekareye göre belirlenir. TOKİ ve Emlak Konut tarafından sunulan projeye göre şu detaylar geçerlidir:

Bu değerler, yatırım süresince sabit kalır. Her yatırımcı, kendi finansal planına göre bu sayılara ulaşmayı hedefleyebilir. Ulaşılan her 1 sertifika, daire üzerindeki payı temsil eder.